Kazalo
Davek na dobiček pri prodaji nepremičnine je davek, ki se plača na razliko med prodajno in nakupno ceno nepremičnine.
Poznamo tudi davek na promet nepremičnin. Davčni zavezanec pri prometu z nepremičninami je praviloma prodajalec nepremičnine, v nekaterih primerih pa se lahko davek prenese tudi na kupca, a mora biti to sestavni del kupoprodajne pogodbe.
Kakšne so obveznosti prodajalca glede davka pri prodaji nepremičnine?
Vsak prodajalec nepremičnine mora pred prodajo vložiti napoved za odmero davka na promet z nepremičninami, in sicer najkasneje v 15 dneh od sklenitve kupoprodajne pogodbe. Napoved lahko pošlje po pošti ali jo osebno odnese na davčni urad. Pomembno je, da se napoved vloži na enoto davčnega urada, ki pripada občini, znotraj katere leži nepremičnina. Treba je vedeti, da davčna obveznost nastane v trenutku, ko je sklenjena pogodba med prodajalcem in kupcem nepremičnine. Poleg obrazca za napoved davka mora prodajalec oddati tudi originalno kupoprodajno pogodbo in dokazilo o lastništvu nepremičnine (v primeru, ko lastništvo ni razvidno v zemljiški knjigi). Prodajalec je poleg omenjene napovedi dolžan oddati tudi napoved za odmero davka na kapitalski dobiček, če je bila nepremičnina pridobljena po 1. 1. 2002. Tudi to napoved mora prodajalec oddati najkasneje v 15 dneh od podpisa kupoprodajne pogodbe.
Kako potekata odmera in plačilo davka pri prodaji ali nakupu nepremičnin?
Po prejemu davčne napovedi davčni urad obračuna davek v vrednosti 2 %, ki služi kot davek na promet nepremičnin. Davčna osnova je vrednost nepremičnine. Pomembno je, da je vrednost nepremičnine primerljiva s tržnimi cenami in ne odstopa preveč od vrednosti primerljivih nepremičnin. Nato davčni urad zavezancu izda plačilni nalog. Ko davčni zavezanec oziroma prodajalec nalog plača, urad izda posebno potrdilo, ki služi kot dokazilo o odmerjenem in plačanem davku na promet z nepremičninami. To potrdilo služi kot pogoj za overitev podpisov kupoprodajne pogodbe in vpis novega lastnika v zemljiško knjigo.
Kako se obračuna dohodnina na dobiček iz kapitala pri prodaji nepremičnine?
Če gre za nepremičnino, pridobljeno po 1. 1. 2002, se promet s takšno nepremičnino (ne glede na to, ali gre za prodajo, darilo ali kaj drugega) obdavči tudi kot dohodnina. Prodajalci nepremičnine morajo oddati napoved za odmero dohodnine iz naslova dobička na kapital (v primeru pridobitve nepremičnine po 1. 1. 2002) v primeru, da so rezidenti RS in nepremičnina leži v RS, rezidenti RS in nepremičnina leži v tujini ali nerezidenti RS, pri čemer nepremičnina leži v RS. Enako kot ostale napovedi je tudi to napoved treba oddati najkasneje v 15 dneh od prodaje nepremičnine na uradu, v okviru katerega nepremičnina leži.
Kako je izračunan davek na dobiček pri prodaji nepremičnine?
Davčna osnova za odmero davka na kapital pri nepremičninah je razlika med prodajno in nakupno ceno nepremičnine oziroma dobiček prodajalca, ki je nastal s prometom nepremičnine. Stopnja davka je odvisna od let lastništva prodajalca. Dalj časa, kot je bil prodajalec tudi lastnik nepremičnine, nižja je davčna stopnja. Najvišja davčna stopnja je 27,5 %, z vsakimi petimi leti lastništva pa se davčna stopnja niža. Tako znaša davčna stopnja po petih letih 20 %, po petnajstih letih 15 %, po desetih pa 10 %. Po dvajsetih letih lastništva davka več ni treba plačati.
Kaj vse znižuje davčno osnovo davka na dobiček pri prodaji nepremičnine?
V prvi vrsti lahko davčno osnovo znižajo normirani stroški. Poleg tega jo lahko zniža tudi plačan davek na promet z nepremičninami oziroma davek na dediščino ali davek na darila. Za manjšo davčno osnovo lahko prodajalec uveljavlja tudi dejanske stroške, ki jih je imel ob vlaganju v nepremičnino. Seveda je bistveno, da ima prodajalec pri uveljavljanju stroškov tudi ustrezna dokazila, da so bili vložki v nepremičnino dejansko izvedeni.
V katerih primerih ni treba plačati davka na dobiček pri prodaji nepremičnine?
Obstajajo tudi izjeme, pri katerih prodajalcu omenjenega davka ni treba plačati. Izjemo predstavlja prodaja stanovanjske hiše oziroma stanovanja s strani prodajalca, ki je imel tam tudi stalno prebivališče. Pomembno je, da je imel tam prijavljeno stalno prebivališče in je tudi dejansko bival v tem stanovanju vsaj zadnja tri leta pred prodajo. V tem primeru mora lastnik stanovanja oziroma prodajalec plačati le davek od prometa z nepremičninami in ne davka od dobička na kapital.
Ali se v Sloveniji obeta reforma davka na dobiček pri prodaji nepremičnine?
Slovenija v primerjavi z drugimi državami nima poenotenega davka na nepremičnine. Zaradi tega tudi mednarodna Organizacija za gospodarsko sodelovanje in razvoj (OECD) predlaga, da bi se ta davek poenotil na mednarodni ravni. V Sloveniji ta davek namreč ne prinaša fiskalne učinkovitosti, obseg obdavčitve premoženja v državi pa je nizek, saj ta prispeva le 0,6 % BDP. Medtem v ostalih državah članicah OECD davek na premoženje v povprečju znaša 1 % BDP.
Da bi se prihodke iz omenjenega davka optimiziralo, je ministrstvo za finance v času prejšnje vlade leta 2018 predlagalo določene spremembe pri obdavčitvi, te spremembe pa naj bi stopile v veljavo leta 2020. Podlaga za nov zakon je vsebovala tudi nekaj problematik, predvsem iz naslova množičnega vrednotenja nepremičnin, poleg tega pa tudi ni bilo politične volje za sprejetje sprememb zakona.
Omenjene spremembe nepremičninskega davka so se nanašale predvsem na obstoječe dajatve NUSZ, davek na premoženje in dajatve za vzdrževanje gozdnih cest. Stanovanjske nepremičnine bi bile po novem obdavčene z 0,1 %, industrijske in poslovne nepremičnine z 0,6 %, kmetijska zemljišča z 0,15 %, gozdna pa z 0,07 %. Omeniti je treba še, da bi osnovo za odmero davka izračunala Geodetska uprava, in sicer s pomočjo metode množičnega vrednotenja nepremičnin.
Koliko znaša davek na promet z nepremičninami?
Davek na promet z nepremičninami znaša 2 % od prometa nepremičnin in odplačne ustanovitve oziroma prenosa stavbne pravice. Enako velja tudi v primeru najema stavbne pravice. Pobrani davek na promet z nepremičninami se šteje kot občinski prihodek tiste občine, znotraj katere leži nepremičnina. Davek na promet z nepremičninami se plača tudi v primeru zamenjave ene nepremičnine za drugo, za finančni najem nepremičnine, prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine itd.
Ali je trenutni sistem obdavčitve – davka dobiček od prodaje nepremičnine optimalen?
Kot že omenjeno, je z vidika države trenutni sistem obdavčitve nepremičnin slab, saj je fiskalno neučinkovit. Na drugi strani pa je optimalen za davčne zavezance, saj bi nov sistem obdavčitve predstavljal bistveno višje davčno breme in višje davke. Kljub temu pa se verjetno v prihodnosti obeta davčna reforma, ki bo najverjetneje prinesla bistveno višje davčne stopnje.
