Prodaja zaščitene kmetije

Prodaja zaščitene kmetije poteka prek upravne enote, in sicer mora lastnik za prodajo ponudbo predložiti na upravno enoto tistega območja, na katerem kmetija leži. Če kmetija leži na območju, kjer na podlagi zakonodaje velja, da ima predkupno pravico pri prodaji država, mora lastnik to tudi upoštevati in o prodaji obvestiti občino ali državo.

Kje je urejena prodaja zaščitene kmetije?

Prodaja zaščitene kmetije, gozda ali zemljišča je urejena v Zakonu o kmetijskih zemljiščih, ki natančno opredeljuje sam postopek prodaje in ostale elemente. Izjema je le prodaja, pri kateri ima predkupno pravico občina ali država. V tem primeru mora lastnik upoštevati pravila prodaje, ki so določena v področnem zakonu, torej Zakonu o ohranjanju narave, Zakonu o vodah, Zakonu o varstvu kulturne dediščine in Zakonu o urejanju prostora. Poleg tega v tem primeru ni treba javno objaviti oglasa o prodaji zaščitene kmetije na oglasni deski upravne enote.

Kaj mora vsebovati ponudba za prodajo zaščitene kmetije?

Prodaja zaščitene kmetije mora biti izvedena po ponudbi za prodajo. Ta mora vsebovati podatke o prodajalcu (tudi osebne podatke, kot so ime, naslov, sedež podjetja in podobno), vse elemente kmetijskega zemljišča (parcelno številko, občino, površino ipd.), kupnino ter vse ostale zakonske pogoje. Če je zemljišče oziroma kmetija, ki se prodaja, v zakupu, mora ponudba vsebovati tudi podatke o zakupu in izteku roka.

Prodaja zaščitene kmetije mora biti javno objavljena. Upravna enota mora ponudbo objaviti na svoji oglasni deski in na državnem portalu eUprave. Pomembno je, da je ponudba za prodajo na deski objavljena vsaj 15 dni. Kupci imajo od dneva, ko je bila ponudba objavljena, 15 dni časa, da ponudbo sprejmejo. Če se v tem roku ne javi noben kupec, ki si zaščiteno kmetijo želi kupiti, mora prodajalec ponudbo in postopek ponoviti.

Kako poteka prodaja zaščitene kmetije ali zemljišča?

Prodaja zaščitene kmetije ali zemljišča se od prodaje navadnih nepremičnin precej razlikuje, saj je proces precej strožji. Če prodajalec želi, da je proces izpeljan zakonsko pravilno in se ne zavleče, je za pomoč smiselno prositi odvetnika. To predvsem velja, če gre za prodajo kmetije, ki je zaščitena. V tem primeru so postopki še strožji in kompleksnejši, kot če bi šlo za prodajo navadne kmetije.

Prodaja zaščitene kmetije se začne z zbiranjem vseh podatkov o kmetiji. Podatki so na voljo v zemljiški knjigi, najdemo pa jih lahko tudi na portalu eSodstvo. Prodaja zaščitene kmetije je možna le v celoti. To pomeni, da lahko prodajalec lastniški delež proda v celoti in se ta ne more razdeliti na manjše dele. Kot že omenjeno, se iz zbranih podatkov oblikuje ponudba, ki se objavi na oglasni deski in na podlagi katere imajo potencialni kupci na voljo podatke, da se odločijo za nakup. Treba je poudariti, da imajo določeni kupci, ki so definirani v Zakonu o kmetijskih zemljiščih, predkupno pravico.

Če med potencialnimi kupci ni nikogar, ki ima predkupno pravico, velja, da lahko prodajalec prodajo zaščitene kmetije izvede s katerim koli kupcem, ki ponudbo sprejme. Če je kupcev več, se prodajalec sam odloči, kateremu bo kmetijo ali zemljišče prodal. Ko kupec in prodajalec skleneta prodajno pogodbo, mora kupec na upravno enoto vložiti vlogo za odobritev pravnega posla.

Koliko znaša davek ob prodaji zaščitene kmetije?

Prodaja zaščitene kmetije ali zemljišča seveda terja tudi davek. Ob prodaji je treba plačati davek na promet z nepremičninami po stopnji 2 %. Davek je primoran plačati prodajalec nepremičnine. Seveda se lahko prodajalec in kupec dogovorita tudi drugače, in sicer tako, da se plačilo davka prenese na kupca. Davek se obračuna na podlagi davčne osnove, ki je kupnina kmetije. Če je prodajalec kmetijo kupil po nižji ceni, kot jo je prodal, je ob prodaji ustvaril dobiček. V tem primeru mora prodajalec plačati tudi davek na kapitalski dobiček. Stopnja davka na kapitalski dobiček je odvisna od let lastništva nepremičnine. Dlje, kot je bil prodajalec lastnik nepremičnine, nižji davek bo plačal. Za vsakih pet let lastništva se davek zmanjša za 5 odstotnih točk. Osnova za plačilo davka na kapitalski dobiček je razlika med prodajno in nakupno ceno, torej dobiček, ki ga prejme prodajalec. Davka na kapitalski dobiček ni treba plačati tistemu prodajalcu, ki je kmetijo kupil pred 1. 1. 2002 ali je imel zadnja tri leta na tej kmetiji prijavljeno stalno prebivališče. Zavezanec za plačilo davka mora v roku 15 dni po podpisu in sklenitvi prodajne pogodbe vložiti odmero za davek. Davek odmeri davčni urad na območju, kjer leži nepremičnina. Pomembno je tudi, da se po plačilu davka pri notarju overi podpis na prodajni pogodbi. Zadnji korak je vpis novega lastnika v zemljiško knjigo.

Katere so posebnosti prodaje zaščitene kmetije?

Prodaja zaščitene kmetije ima v primerjavi z nezaščiteno določene posebnosti. Ena izmed njih se nanaša na nedeljivost zaščitene kmetije, kar pomeni, da se zaščitena kmetija v pravnem prometu nikakor ne sme deliti. Izjema je primer, ko se povečuje ali zaokrožuje obstoječa zaščitena kmetija ali nastaja nova, ko se odtujijo stavbna zemljišča, ko se tako povečuje ali zaokrožuje druga kmetija, ko se odtujijo zemljišča, ki se skladno z zakonom ne smejo dedovati, ko se poveča ali vzpostavi solastniški delež na zaščiteni kmetiji in drugo.

Ali je smiselno ob prodaji zaščitene kmetije najeti odvetnika?

Prodaja zaščitene kmetije je kompleksen proces, ki je povezan s številnimi pravnimi določili, ki jih v praksi večinoma poznajo le strokovnjaki. Bistveno je, da se za veljavno prodajo zaščitene kmetije ta določila upoštevajo in spoštujejo, saj je v nasprotnem primeru pravni posel neveljaven. Neupoštevanje pravil lahko vodi v izpodbijanje pravnega posla, ki pa si ga gotovo nihče ne želi.

Svetujemo vam, da za prodajo zaščitene kmetije izberete dobrega odvetnika

Iz tega izhaja, da se je pred prodajo zaščitene kmetije smiselno posvetovati z odvetnikom. Če želite, da je posel sklenjen skladno s slovensko zakonodajo, pokličite odvetnika, ki vam bo s svojimi izkušnjami in znanjem podal prave napotke za pravilno prodajo. Enako velja tudi za dedovanje zaščitene kmetije, pri čemer je treba poznati posebnosti in izjeme. Naša odvetniška pisarna vam bo z veseljem priskočila na pomoč, če jo boste potrebovali. Pokličite nas in posvetili se bomo vašemu primeru ter vam pomagali pri izvedbi prodaje zaščitene kmetije in zemljišča skladno z zakonom.