Posredniška pogodba

Kako je posredniška pogodba zakonsko urejena?

Vsebina pogodbenega razmerja pri posredovanju z nepremičninami je urejena na kogenten način, kar pomeni, da je nepremičninska agencija v določenih segmentih izredno omejena, na drugi strani pa ima tudi veliko dolžnosti, ki so predvsem povezane z zagotavljanjem pravne varnosti potrošnikov in naročnika.

Kako je definirana posredniška pogodba?

Posredniška pogodba je pojem, ki označuje pogodbeno oziroma obligacijsko razmerje, prek katerega posrednik in naročnik urejata medsebojne obveznosti in pravice. Gre za dvostranski posel, s katerim se nepremičninska agencija, ki je v tem razmerju posrednik, zaveže, da bo v imenu naročnika skušala priti v stik s tretjo osebo, s katero se bo pogajala za izvedbo določenega posla. Naročnik se s posredniško pogodbo zaveže, da bo agenciji za to plačal tudi določeno plačilo, ko bo posel tudi izvršen.

Posredniška pogodba spada med neformalne pogodbene dogovore. To pomeni, da za njeno veljavnost ni nujno, da je v pisni obliki, in obstaja oziroma velja tudi, če je bila dogovorjena ustno. Zahteve ostanejo enake tudi v primeru, ko gre za dano naročilo za posredovanje zaradi sklenitve formalne pogodbe. Razlog za to pa je, da je sklenitev pogodbenega razmerja med naročnikom in posrednikom ločena od pogodbenega razmerja med naročnikom in tretjo osebo. Razlikovanje med poslovnim odnosom naročnika in posrednika ter naročnika in tretje osebe je tako bistveno za razumevanje smisla posredniške pogodbe in posredovanja. Tako posrednik nima pravic, da bi v imenu naročnika sprejemal razne odločitve in izražal voljo. Posrednik namreč nima pravice za naročnika sprejeti izpolnitve obveznosti iz pogodbe, ki je bila sklenjena z njegovim posredovanjem. Naročnik in tretja oseba morata skleniti ločeno pogodbo, katere obveznosti nato izpolnjuje naročnik in ne posrednik. V kolikor se naročnik odloči, da želi celotne posle prenesti na posrednika, mora za to obstajati posebno pisno pooblastilo, ki izhaja iz popolne pravne svobode naročnika. Naročnik ni dolžan skleniti pogodbe s tretjo osebo pod pogoji, ki jih je določil posrednik. V skladu s pogodbeno svobodo naročnika se ta tudi ni dolžan spustiti v pogajanje s tretjo osebo, ki jo je predlagal posrednik, če presodi, da ta ni primerna za dotični pravni posel. Omenjena pravila veljajo samo v primeru, ko naročnik ravna z dobro vero in poštenostjo, saj mora v nasprotnem primeru naročnik posredniku odgovarjati za povzročeno škodo.

Kako se posredniška pogodba preneha?

V Obligacijskem zakoniku ni jasno določeno, kdaj in kako se mora posredniška pogodba končati. Iz dispozitivne narave zakona izhaja, da je posredniška pogodba lahko sklenjena za določen ali za nedoločen čas, pri tem pa je nujno upoštevati ekonomske nagibe trajanja razmerja med naročnikom in posrednikom ter naravo posla. Strankam vedno svetujemo, da pred oblikovanjem posredniške pogodbe za pomoč prosijo odvetnika, saj je vanjo smiselno vključiti tiste elemente, ki se nanašajo na specifičen posel. Vsak posel ima namreč svoje karakteristike, ki se razlikujejo od drugega posla. Omeniti je treba še, da se lahko posredniško razmerje kadarkoli prekine, če obstaja objektivni razlog za nezmožnost izpolnitve pogodbenih obveznosti. Preklic je možen le v primeru, ko je v skladu s poštenostjo in dobrimi poslovnimi praksami. V nasprotnem primeru mora stranka, ki je povzročila škodo, nasprotni stranki stroške nastale škode tudi povrniti.

Katere so obveznosti posrednika po posredniški pogodbi?

Ena izmed glavnih obveznosti je obveznost iskanja priložnosti, na podlagi katere mora posrednik najti najprimernejšo tretjo osebo, ki izpolnjuje pogoje, ki jih je postavil naročnik. Ta obveznost je tudi bistvo celotnega posla posredništva, hkrati pa mora posrednik tudi opozoriti naročnika na morebitne priložnosti oziroma izzive pri izbiri ustreznega kandidata. Če se naročnik in posrednik v posredniški pogodbi tako dogovorita, mora posrednik posredovati tudi pri samih pogajanjih med naročnikom in tretjo osebo ter si hkrati prizadevati za podpis pogodbe med tretjo osebo in naročnikom. Pomembna obveznost posrednika je tudi redno obveščanje. Ta mora naročniku namreč podajati vse informacije v zvezi z iskanjem in napredovanjem pri iskanju tretje osebe.

Kakšne odgovornosti pa nosi posrednik na podlagi posredniške pogodbe?

Na podlagi posredniške pogodbe nosi posrednik avtonomno vse pravice in dolžnosti, ki izhajajo iz pogodbe. Neodvisno od tega, da posrednik dela zgolj po navodilih naročnika, velja, da mora pri opravljanju posla ohraniti neodvisen položaj, za izvajanje svojih storitev pa seveda prejme tudi ustrezno plačilo. Posrednik mora znati zagovarjati interese vseh udeleženih strank in ne sme delovati v prid ene izmed strank oziroma druge stranke oškodovati. Tudi zakonodaja narekuje, da posrednik odgovarja obema strankama, med katerima je posredoval, kar pomeni, da njegova odgovornost ni usmerjena zgolj v zagotavljanje dobrobiti naročnika.

Pri sklepanju posredniške pogodbe ne gre za prevzemanje tveganja glede uspeha izvršitve posla, pač pa gre za to, da je posrednik odgovoren za kakovostno izvedbo posredovanja med naročnikom in tretjo osebo. Omeniti je treba še, da je posrednik odgovoren tudi za škodo, ki nastane zaradi izdajanja zaupnih podatkov in informacij, ki so povezane s poslom, nepooblaščenim osebam. Zakon namreč določa načelo zvestobe, ki se ga morata držati obe pogodbeni stranki, hkrati pa mora obstajati zaupanje do naročnika. Tretje osebe, ki so izbrane kot primerni kandidati, seveda ne veljajo za nepooblaščene osebe, saj so del posla. Podatki, ki jih tretje osebe morajo vedeti z namenom sprejetja odločitve, so lahko razkriti. To velja tudi v primeru, ko takšno razkritje ni v interesu naročnika, za slednje pa je posrednik tudi odškodninsko odgovoren.

Pred podpisom posredniške pogodbe se posvetujte z našimi strokovnjaki, ki vam bodo z veseljem pomagali pri oblikovanju pogodbe in izvršitvi posla. Dobro oblikovana posredniška pogodba je namreč bistvena sestavina za dobro izvedbo posla in zadovoljstvo vseh pogodbenih strank.