Nakup nepremičnine na podjetje in DDV

DDV pri nakupu nepremičnine na podjetje

Pri poslu prodaje ali nakupa nepremičnine na podjetje se stranke večinoma sprašujejo, ali se je možno izogniti davku na promet z nepremičninami in hkrati ne plačati DDV. Pomembno je, da se stranki zavedata, da je plačilo DDV sestavni del pogodbe, ki ga je treba v njej tudi ustrezno opredeliti. Torej stranki v pogodbi določita, ali bo nakup nepremičnine tudi predmet DDV, o tem pa morata obvestiti tudi vsak svoj davčni organ, in sicer s skupno izjavo. Izjava služi kot opredelitev izpolnjenih pogojev za obdavčitev. V njej je jasno opredeljeno, ali je kupec zavezanec za DDV in ali obstaja pravica do odbitka vstopnega DDV.

Pogodbeni stranki pa se lahko odločita tudi, da bo nakup nepremičnine na podjetje predmet DDV. V tem primeru nima prodajalec nepremičnine do davčnega urada nobenih obveznosti, kupec na drugi strani pa se obveže, da bo v nepremičnini opravljal svojo dejavnost poslovanja vsaj nadaljnjih 20 let od nakupa nepremičnine na podjetje. Iz te dejavnosti bo v tem času tudi obračunaval DDV. Če izpolnitev zaveze ne bo možna, bo moral kupec iz tega naslova dodatno poravnati odložene obveznosti.

Kaj pa v primeru, ko kupec ni možen opravljati dejavnosti v nepremičnini, kupljeni na podjetje?

Če se kupec nepremičnine na podjetje odloči, da bo svojo dejavnost v tej nepremičnini prenehal opravljati pred zaključkom obdobja 20 let, mora ob tem plačati preostanek davka, ki ga zaračuna kot vstopni DDV. Če je kupec za nepremičnino plačal 1 milijon evrov in je v njej prenehal opravljati svojo osnovno dejavnost poslovanja v 10 letih, mora ob prenehanju poslovanja plačati davek v vrednosti 100 tisoč evrov. Poleg tega davka pa mora kupec ob prodaji nepremičnine plačati še 2 % davka na promet z nepremičninami.

V nekaterih primerih kupec in prodajalec ne moreta podpisati skupne izjave, na podlagi katere se DDV oprosti. To je predvsem tedaj, ko gre za prodajo stare nepremičnine (in ko kupec ni zavezanec za DDV).

Če je predmet prodaje nepremičnine nepremičnina, namenjena trajnemu bivanju in je vključena v socialno politiko, je davčna stopnja nižja in znaša 9,5 %. Za takšne nepremičnine je nujno tudi, da so gradnja, obnova in dobava del stroškov, ki jih krije investitor. Velja, da takšne nepremičnine ne smejo presegati 120 m2 uporabne bivalne površine (za stanovanja v večstanovanjskih stavbah) in 250 m2 uporabne bivalne površine v enostanovanjskem objektu.

Ali se ob nakupu nepremičnine na podjetje lahko izognete plačila DDV?

Izogib plačila davka pri nakupu nepremičnine na podjetje je zaželen, saj vam bo treba plačati manj denarja za lastninsko pravico nad nepremičnino, likvidnost pa bo večja. Po drugi strani pa se bo treba zavezati, da boste v svoji nepremičnini opravljali posel najmanj 20 let.

Ob nakupu nepremičnine na podjetje se lahko s prodajalcem dogovorite, da bo prodaja nepremičnine predmet DDV, ampak se hkrati tudi izognete obračunavanju DDV ob sami transakciji z nepremičnino. Ob nakupu nepremičnine na podjetje v tem primeru prodajalcu ni treba dodatno plačati DDV, ki ga nato prenakaže FURS-u, saj si kupec obveznost za DDV prikaže kot vstopni davek (to se kaže tako, da ni denarnega toka). Gre za dobrodošlo prakso, sploh v primeru, ko ima podjetje morda slab likvidnostni položaj.

Ali je ob nakupu nepremičnine na podjetje treba plačati davek na promet z nepremičninami ali DDV?

Če je predmet nakupa nepremičnine na podjetje zazidljivo stavbno zemljišče oziroma novi objekti, pri katerih je minilo manj kot dve leti od vselitve, in je prodajalec davčni zavezanec za DDV, velja, da je takšna nepremičnina predmet obdavčitve za DDV. Če pa je predmet nakupa nepremičnine na podjetje stara nepremičnina, pa je ob nakupu plačan davek na promet z nepremičninami. Prodajalec in kupec se lahko med seboj dogovorita, da bo transakcija predmet obdavčitve z DDV.

Ali je treba v primeru, ko se kupec nepremičnine na podjetje ne drži 20-letnega roka za opravljanje dejavnosti v nepremičnini, plačati davek?

Če gre za omenjeni primer iz vprašanja, mora kupec nepremičnine na podjetje seveda vrniti neplačani davek FURS-u. Če bi kupec za nepremičnino plačal 1 milijon evrov, bi ob tem davek znašal 200.000 evrov. Omenjeni znesek bi predstavljal vstopni DDV. Če bi kupec v tej nepremičnini namesto 20 let posloval samo 10 let, bi moral po teh desetih letih plačati 100.000 evrov. Gre torej za sorazmerno plačilo davka, ki je odvisno od let poslovanja v nepremičnini. Poleg omenjenega plačila davka bi moral nato (če bi nepremičnino prodal naprej) plačati tudi davek na promet z nepremičninami.

Koliko znaša davek na promet z nepremičninami?

Davek na promet z nepremičninami znaša 2 % od vrednosti nepremičnine, plačati pa ga je treba po prejemu napovedi za odmero davka. Davčna osnova za izračun davka je vrednost nepremičnine, pomembno pa je, da ta vrednost odraža tržno vrednost in da ni oderuška ali pa podcenjena. Davčni organ plačilo davka potrdi na originalnem izvodu prodajne pogodbe. To potrdilo je pomembno, saj v nasprotnem primeru ni mogoče overiti podpisov na pogodbi pri notarju in opraviti vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo.

Kako je v primeru, ko je prodajalec nepremičnine davčni zavezanec, identificiran za namene DDV?

Pri nakupu nepremičnine na podjetje mora prodajalec nepremičnine preveriti, ali gre za posel, ki je obdavčen z DDV, ali ne. Če gre za prodajo nezazidanih stavbnih zemljišč, se ta obdavči po splošni stopnji DDV (22 %). Če pa gre za prodajo zemljišč ali stavbnih zemljišč, so takšne prodaje oproščene DDV-ja.

Davka ni treba plačati tudi na dobavo objektov in delov zemljišč ali objektov. Izjema je le tedaj, ko so deli objekta ali objekti prvič vseljeni in uporabljeni oziroma je dobava opravljena, preden potečeta dve leti od začetka prve uporabe oziroma prve vselitve.

DDV se obračunava tako na zazidana stavbna zemljišča kot tudi na objekte, ki stojijo na njih. Zemljišče, na katerem objekt stoji, ni predmet samostojne obdavčitve davka na dodano vrednost.

Omeniti je treba, da je pri dobavi zazidanih zemljišč, na katerih so objekti, ki so že več kot dve leti v uporabi, takšna transakcija oproščena plačila davka. Če sta pri nakupu nepremičnine na podjetje tako prodajalec kot tudi kupec identificirana za namene DDV in ima hkrati kupec pravico do celotnega odbitka zneska za davek, se lahko skladno z dogovorom odločita, da bo takšna transakcija še vedno predmet plačila za DDV.

Na kakšen način se lahko stranki dogovorita o tem?

Pomembno je, da se pri nakupu nepremičnine na podjetje davčna zavezanca pred dobavo jasno dogovorita, ali bosta ob transakciji plačala davek ali ne. Dogovor mora biti sklenjen v pisni obliki in mora vključevati jasno izjavo volje, da stranki želita obdavčitev nakupa nepremičnine na podjetje. Poleg tega morata napisati tudi identifikacijsko številko za DDV davčnih zavezancev ter podatke o nepremičnini, ki je predmet posla.

Obe stranki morata obstoj dogovora tudi dokazati, zato mora biti ta nujno v pisni obliki. Ob tem je treba omeniti, da ne obstaja standardna oblika za takšen dogovor, kar pomeni, da ga lahko stranki oblikujeta po svoje, saj gre za samostojen dokument.

Če je predmet nakupa nepremičnine na podjetje zazidano stavbno zemljišče, na katerem leži objekt, ki mu še ni potekel dveletni rok od prve vselitve oziroma od prve uporabe, gre za predmet obdavčitve z davkom na dodano vrednost. Davčna stopnja je v tem primeru splošna, torej 22 %. V primeru, ko gre za stanovanjske enote, ki bodo predmet bivanja, pa je davčna stopnja nižja.

Če niste prepričani, na kakšen način bi izvedli nakup nepremičnine na podjetje, je smiselno, da se za pomoč obrnete na odvetnika za davčno pravo. V večini primerov gre za kompleksne procese, pri katerih je dobro poznati korake in postopke, da se sam proces ne odrazi v višjih stroških. Če ste v vlogi kupca ali prodajalca in se sprašujete, na kakšen način se obračunava davek pri nakupu nepremičnine na podjetje, se obrnite na izkušenega odvetnika, ki vas bo vodil skozi celoten proces nakupa nepremičnine na podjetje.