Kazalo
Stavbna pravica je ena od stvarnih pravic, kot to določa Stvarnopravni zakonik (SPZ), ki predstavlja temeljni zakonik na tem področju.
Kaj je stavbna pravica?
SPZ sicer določa, da sta zemljišče in objekt, ki je zgrajen na njem, neločljivo povezana, torej je zemljišče sestavni del nepremičnine, kar je treba upoštevati tudi pri določanju lastništva in pravic, ki iz tega izhajajo. Stavbna pravica pa predstavlja izjemo od tega pravila, saj omogoča imeti v lasti zgradbo na tujem zemljišču oziroma jo tam zgraditi.
Stavbna pravica v zakonodaji in sodni praksi
SPZ stavbno pravico opredeljuje kot pravico imeti v lasti (ali zgraditi) zgradbo nad ali pod tujo nepremičnino, pri čemer je ta pravica omejena na 99 let. Stavbna pravica v slovenski zakonodaji obstaja od leta 2003, od takrat pa je njena uporaba postala precej pogosta. Zaradi tega so se z njo morala že večkrat ukvarjati tudi sodišča, kar pomeni, da na tem področju prihaja tudi do zapletov ter da obstaja že kar nekaj primerov sodne prakse, na podlagi katerih vam lahko naša odvetniška pisarna svetuje in pomaga:
- če potrebujete pravni nasvet s tega področja,
- če želite pridobiti stavbno pravico,
- če potrebujete pomoč pri sestavi pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice,
- če vas zanima, kolikšna bi bila primerna višina nadomestila za ustanovitev stavbne pravice,
- če se vam višina nadomestila v pogodbi o stavbni pravici ne zdi ustrezna,
- če bi želeli kupiti zemljišče, na katerem je nepremičnina, za katero stavbno pravico uveljavlja nekdo drug,
- če želite stavbno pravico prenesti na nekoga drugega ali pa jo je nekdo prenesel na vas,
- če obseg stavbne pravice ni bil dovolj natančno določen, zato je prišlo do spora,
- če bi radi sklenili dogovor o prenehanju stavbne pravice,
- če je bila stavbna pravica zastavljena ali pa bi jo radi zastavili vi,
- če želite skleniti javno-zasebno partnerstvo itd.
Pogodba o ustanovitvi stavbne pravice
SPZ (257. člen) določa, da se za nastanek stavbne pravice poleg veljavnega pravnega posla, iz katerega izhaja obveznost ustanoviti stavbno pravico, zahteva še zemljiškoknjižno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo. Za nastanek stavbne pravice je sicer potrebna pisna pogodba, kot to določa 52. člen Obligacijskega zakonika. V 257. členu SPZ je navedeno tudi, da mora pogodba o ustanovitvi stavbne pravice obvezno vsebovati:
- ime lastnika nepremičnine,
- zemljiškoknjižno oznako nepremičnine,
- natančen opis stavbne pravice,
- čas trajanja stavbne pravice,
- nadomestilo, ki ga mora plačati imetnik stavbne pravice lastniku nepremične.
Vendar pa so to le obvezne oziroma minimalne sestavine pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice. Naša odvetniška pisarna vam svetuje, da poleg obveznih sestavin pogodbi dodate še druga določila, s katerimi boste zaščitili svoje interese in zmanjšali različna tveganja, ki ob tem lahko nastanejo.
Stavbna pravica in tveganja
Kakšna tveganja prinaša ustanovitev stavbne pravice? Naša odvetniška pisarna se je pri svojem delu srečala že s kar nekaj primeri, ko je pri koriščenju stavbne pravice prišlo do sporov ali pa se je zapletlo pri njenem prenosu. Stavbna pravica se namreč uveljavlja za dokaj dolgo časovno obdobje, v tem času pa se lahko spremeni tako vaša trenutna situacija močno spremeni, spremenijo se lahko razmere na trgu, ki vplivajo na tržno vrednost zemljišča ali nepremičnine itd. Po prenehanju veljavnosti stavbne pravice je lahko tržna vrednost zemljišča z nepremičnino na njem veliko večja ali veliko manjša, sploh če nepremičnina ni bila ustrezno vzdrževana ali je prišlo do drugih sprememb, ki so povzročile padec njene vrednosti.
Marsikdaj se izkaže tudi to, da že sama pogodba o ustanovitvi stavbne pravice ni bila ustrezna oziroma da višina nadomestila, ki je opredeljeno v njej, ni bila zadostna. Prav tako včasih pride do zapletov po prenehanju veljavnosti stavbne pravice. Pogosta je tudi ustanovitev stavbne pravice na javnih zemljiščih, pri čemer je treba zelo premišljeno izpeljati postopke, da ne pride do kršenja zakonodaje o pravilih javnega naročanja.
Stavbna pravica in javno-zasebno partnerstvo
V zadnjih letih se predvsem občine pogosto odločajo za tako imenovano javno-zasebno partnerstvo, pri katerem del investicije financira zasebni investitor. S tem se občina izogne prevelikemu zadolževanju oziroma pridobi možnost gradnje nepremičnin, ki zanjo finančno predstavljajo prevelik zalogaj. Navadno posel poteka tako, da občina s podelitvijo stavbne pravice investitorju dovoli gradnjo na zemljišču, ki ga ima v lasti, po izgradnji objekta pa investitorju obdobje plačuje najemnino. Po določenem časovnem obdobju stavbna pravica investitorja preneha, objekt pa postane last občine.
Čeravno javno-zasebno partnerstvo in podeljevanje stavbne pravice zasebnim investitorjem prinaša kar nekaj prednosti, pa je tudi pri sklepanju takšnih poslov treba biti zelo previden. Predvsem je pomembno, da se pri tem ne izigrava zakonodaje o javnem naročanju ali drugih zakonskih določil. Prav tako pa je treba premisliti ekonomsko upravičenost posla ter določiti takšno višino najemnine, da bo občini sklepanje takšnega posla tudi v ekonomskem interesu.
Enako pa mora tudi zasebni investitor, ki želi z občino skleniti javno-zasebno partnerstvo in ustanoviti stavbno pravico na zemljišču v občinski lasti, dobro pretehtati svojo odločitev, saj gre zneski investicije navadno niso nizki. Zasebni investitor mora biti tako prepričan, da bo sposoben izpeljati investicijo oziroma gradnjo v določenem časovnem roku ter slediti tudi vsem drugim določilom pogodbe. Pred podpisovanjem kakršne koli pogodbe oziroma že v fazi pogajanja za javno-zasebno partnerstvo ali ustanovitev stavbne pravice, je zato priporočljivo poiskati tudi pomoč pravnika, ki se spozna na stvarno pravo.
Ustanovitev stavbne pravice in pravno svetovanje
Naša odvetniška pisarna vam lahko svetuje tudi na tem področju ter vam predstavi vsa tveganja, ki za vas nastanejo v primeru ustanovitve stavbne pravice na svojem zemljišču ali koriščenja stavbne pravice na tujem zemljišču. Pomagamo vam tudi pri sestavi ustrezne pogodbe ter vas zastopamo v vseh postopkih, ki so povezani s tem. Obrnite se na nas in dobili boste prvovrstno pravno svetovanje!
Zapisi na blogu iz kategorije nempremičninskega prava
Izbris zaščitene kmetije
Izbris zaščitene kmetije pomeni, da se je lastnik odločil spremeniti status zaščitene kmetije v običajno kmetijo ali pa, da kmetija preneha obstajati.
Zaznamba vrstnega reda, zaznamba spora in zaznamba odtujitve
Zaznamba vrstnega reda, zaznamba spora in zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve so pravni izrazi, ki so povezani s sodnim postopkom in upravnim delovanjem.
Prodaja zaščitene kmetije
Prodaja zaščitene kmetije poteka prek upravne enote, in sicer mora lastnik za prodajo ponudbo predložiti na upravno enoto tistega območja, na katerem kmetija leži.
