Kazalo
Ponudba za nakup nepremičnine mora vsebovati tudi energetsko izkaznico, na podlagi katere se nov lastnik nepremičnine seznani z energetsko učinkovitostjo stavbe.
Ponudba za nakup nepremičnine
Sklenitev vsaj enega nepremičninskega posla je nekaj, kar skoraj vsakega izmed nas čaka vsaj enkrat v življenju in predstavlja pomembno življenjsko prelomnico. Ravno zato je pametno vedeti, kakšen je postopek oblikovanja ponudbe za nakup nepremičnine oziroma njeno prodajo. Pred samo sklenitvijo nepremičninskega posla svetujemo, da se stranke informirajo tudi o morebitnih zapletih in njihovem reševanju, v kolikor do njih pride.
Prodaja nepremičnin v Sloveniji lahko poteka na več načinov (odvisno od vrste nepremičnine, posrednika, želja kupcev in prodajalcev itd.), a je med najpogostejšimi načini ravno prodaja z zbiranjem ponudb za nakup nepremičnine.
Poznamo dve obliki zbiranja ponudb za nakup nepremičnine, in sicer:
- zbiranje nezavezujočih ponudb ter
- zbiranje zavezujočih ponudb oziroma e-dražba.
Nezavezujoča ponudba za nakup nepremičnine
Ko kupec najde želeno nepremičnino, se prodaja v večini primerov izvrši z zbiranjem ponudb. Vsi zainteresirani kupci svojo nezavezujočo ponudbo oddajo tako, da izpolnijo in pošljejo obrazec za zbiranje nezavezujočih ponudb, ki je dostopen na medmrežju.
Obrazec Ponudba za nakup nepremičnine vsebuje naslednje elemente:
- Podatke o ponudniku, ki zajemajo naziv ponudnika, naslov, identifikacijsko številko za DDV oziroma davčno številko, številko bančnega računa, kontaktno osebo ponudnika, telefonsko številko ter elektronski naslov kontaktne osebe.
- Podatke o nepremičnini, za katero se daje ponudba, pri čemer navedemo zaporedno številko nepremičnine, ID-številko in njen naslov.
- Ponudbena cena, pri čemer lastnoročno zapišemo znesek, ki ga ponujamo v evrih (€).
Sestavni del ponudbe je tudi izjava, ki pravi:
»Izjavljam, da sem seznanjen(-a) s tem, da se nepremičnina prodaja na način videno-kupljeno. Izjavljam, da sem skrbno pregledal(-a) ponudbo in sem seznanjen(-a) z vsemi pogoji prodaje nepremičnine iz predmetnega povabila ter v ponudbi nisem našel(-a) napake.«
V primeru, da cena ponudbe za nakup nepremičnine znaša 500.000,00 € ali več, je treba poleg osnovnega obrazca priložiti še ostalo dokumentacijo, in sicer:
- izjavo o okoliščinah finančnega nakupa;
- izjavo o dolgovih, če ti obstajajo;
- izjavo, da potencialni kupec oziroma investitor ni pravna ali fizična oseba, glede na 13. člen Zakona o ukrepih Republike Slovenije za krepitev stabilnosti bank (ZUKSB).
Zavezujoča ponudba za nakup nepremičnine
Eden izmed postopkov prodaje nepremičnine je tudi zbiranje zavezujočih ponudb ob plačilu varščine ali tako imenovana elektronska dražba, pri kateri postopek prodaje nepremičnin vodi prodajalec oziroma njegov pooblaščeni zastopnik (nepremičninska družba, odvetnik …). V postopku prodaje lahko sodelujejo tako fizične kot tudi pravne osebe. Tovrstni razpis med drugim vključuje naslednja določila: pogoji razpisa, datum za oddajo ponudb oziroma datum elektronske dražbe, višina varščine, cena ponudbe in drugo.
Glavni elementi zavezujoče ponudbe za nakup nepremičnine so:
- predmet prodaje, ki vsebuje natančne podatke o nepremičnini (naslov, kvadratura, ID-številka nepremičnine, številka katastrske občine – KO);
- postopek prodaje nepremičnine, vsebina ponudbe, varščina ter čas pričetka zbiranja ponudb;
- kriteriji za izbor ponudnika in sklenitev prodajne pogodbe;
- stroški postopka in izjava volje;
- pravica do preklica in izključitev odškodninske odgovornosti prodajalca;
- ogled predmeta prodaje, dokumentacija in dodatne informacije.
Pogost izraz, na katerega naletimo v javnosti, je tudi javno zbiranje ponudb. Gre za način zbiranja ponudb pri prodaji, nakupu ali oddaji stvarnega in nestvarnega premoženja. Nepremičnine sodijo v stvarno premoženje. Pri javnem zbiranju ponudb velja načelo, da lastnik nepremičnine postane tisti ponudnik, ki ponudi najvišjo ceno. Pogoj za sodelovanje sta priprava in oddaja ponudbe, v kateri mora ponudnik slediti razpisanim pogojem, če pa želi postati tudi končni kupec in lastnik nepremičnine, mora njegova ponudba vsebovati več kot samo izpolnitev navedenih pogojev nakupa. Značilnost javnega zbiranja ponudb je v tem, da lahko organizator oziroma izvajalec postavi različne kriterije za izbor najboljšega ponudnika. Tovrstna oblika zbiranja ponudbe je primerna za tiste lastnike nepremičnin, ki imajo glede prodaje svoje nepremičnine določene zahteve in pogoje, njena prednost pa je, da lahko ponudnik doseže čim višjo ceno ali izpolnitev drugih postavljenih pogojev. Postopek javnega zbiranja ponudb ni transparenten, zato so vse ostale ponudbe ostalim ponudnikom prikrite. Izvedba in odločanje za najboljšega ponudnika se v izogib zlorabe položaja izvajata komisijsko.
V primeru, da imate kakršnokoli vprašanje, ki se nanaša na sestavo oziroma oddajo ponudb za nakup nepremičnine ter njeno vsebino, nas brez odlašanja pokličite. V naši odvetniški pisarni vam bomo prijazno in strokovno svetovali ter vam zagotovo pomagali do lažje odločitve.
Pred oblikovanjem ponudbe za nakup nepremičnine
Preden oblikujemo ponudbe za nakup nepremičnine, je najprej treba preveriti, v kakšnem stanju je nepremičnina. Da bi stranka to preverila, se lahko posvetuje z odvetnikom za nepremičninsko pravo ali nepremičninskim agentom, lahko pa tudi sama zaprosi za vpogled v zemljiško knjigo, v kateri so zbrani vsi podatki o nepremičnini. V zemljiški knjigi je jasno zapisano, kdo je pravni lastnik nepremičnine, ali so na nepremičnini hipoteke in služnost ter ali obstajajo spori na nepremičnini. Stranke lahko podatke v zemljiški knjigi preverijo tudi prek portala e-Sodstvo. Pred oblikovanjem ponudbe za nakup nepremičnine ali prodajo je nujno tudi dobiti potrdilo o namenski rabi zemljišča, ki ga izda občina, v kateri leži nepremičnina. Ob tem je treba poudariti, da pridobitev potrdila o namenski rabi zemljišča ni potrebna, v kolikor gre za nepremičnino, ki je le del objekta v etažni lastnini (torej za stanovanje v bloku). Stranke lahko potrdilo o namenski rabi zemljišča prejmejo tudi z oddajo e-vloge za pridobitev potrdila o namenski rabi zemljišča.
Ponudba za nakup nepremičnine torej obsega vse zgoraj naštete elemente. Ko je stranka pridobila vse potrebne podatke iz zemljiške knjige in se je s kupcem/prodajalcem dogovorila o vseh elementih nepremičninskega posla, je nujno, da se oblikuje ustrezna prodajna ali nakupna pogodba. Takšna pogodba mora vsebovati elemente, kot so podatki o kupcu in prodajalcu nepremičnine, cena nepremičnine, način, na katerega bo kupec oziroma prodajalec nepremičnino plačal, hipoteka, ki bo nepremičnino bremenila, ter zemljiškoknjižno dovolilo. Slednje je pomembno zato, ker se lahko na podlagi tega dovolila v zemljiško knjigo vpiše nov lastnik nepremičnine.
Plačilo davka že pri ponudbi za nakup nepremičnine?
Ponudba za nakup nepremičnine oziroma prodajo in nepremičninski posel pa seveda terja tudi plačilo davka. Davek pri novogradnjah se obračunava na podlagi osnovne davčne stopnje (22 %), zavezanec pa je prodajalec nepremičnine. V kolikor je predmet nepremičninskega posla stanovanje, manjše od 120 m2, ali enostanovanjska hiša, manjša od 250 m2, davek znaša 9,5 % od prodajne cene nepremičnine. Prodajalec nove nepremičnine (na podlagi katere se obračuna DDV), mora nepremičninski posel prijaviti na Geodetsko upravo RS. Ne glede na to, ali je prodajalec nove nepremičnine pravna ali fizična oseba, lahko posel prijavi s pomočjo spletne aplikacije za evidenco trga nepremičnin. Če je predmet nepremičninskega posla stara nepremičnina, zanjo velja davek v višini 2 % na promet nepremičnin, davek pa je dolžan plačati prodajalec nepremičnine. Tako kot v vseh primerih, je tudi v tem osnova za odmero davka prodajna cena nepremičnine. Prodajalec je dolžan plačati tudi davek na kapitalski dobiček. Kapitalski dobiček je definiran kot razlika v prodajni in nakupni ceni (torej razlika, na podlagi katere je prodajalec z nepremičnino zaslužil). Ta davek se plača tedaj, ko je ta razlika pozitivna, torej v primeru, ko je prodajalec z nepremičninskim poslom ustvaril pozitiven dobiček. Stopnja davka na kapitalski dobiček je višja, če je bil prodajalec lastnik nepremičnine manj let, in se znižuje na vsakih pet let lastništva. Prodajalec, ki je v nepremičnini stanoval vsaj zadnja tri leta pred prodajo ali je bil lastnik nepremičnine 20 let ali več, je oproščen davka na kapitalski dobiček. Po oblikovanju ponudbe za nakup nepremičnine mora prodajalec še pred prodajo nepremičnine na davčnem uradu prijaviti nepremičninski posel za odmero davka. To mora storiti v petnajstih dneh od trenutka, ko je bila sklenjena prodajna pogodba. Plačilo davka ima 30 dnevni rok od trenutka prejema odločbe za odmero. Za uspešno prijavo za odmero davka mora prodajalec priložiti tri izvode prodajne pogodbe in en izvod pogodbe, na podlagi katere je dobil lastninsko pravico nad nepremičnino. Dodati mora tudi izpisek iz zemljiške knjige, v kolikor je prodajana nepremičnina v zemljiško knjigo že vpisana. Kupoprodajna pogodba mora nujno vsebovati žig davčnega organa, nato pa notar takšno pogodbo še overi. Overjena in ožigosana pogodba je glavni pogoj za vpis novega lastnika v zemljiško knjigo. Ponudba za nakup nepremičnine oziroma pogodba mora vsebovati tudi zemljiškoknjižno dovolilo. V kolikor slednje ni del pogodbe, ga je treba sestaviti ločeno in ravno tako dati notarju, da ga overi. Kupec postane nov lastnik nepremičnine v trenutku, ko je kot tak vpisan v zemljiško knjigo.
Ponudba za nakup nepremičnine, ki je kmetijsko zemljišče
Ponudba za nakup nepremičnine, katere predmet je kmetijsko zemljišče, mora poleg zgoraj naštetih elementov vsebovati še nekatere druge elemente. Ena izmed pomembnih informacij za prodajalce kmetijskih zemljišč je ta, da lahko prodajo le celoten del parcele oziroma kmetijskega zemljišča. Lastništvo kmetijskega zemljišča se torej ne sme deliti na manjše dele. Ponudba za nakup nepremičnine kmetijske rabe mora biti objavljena skupaj s pogoji za prodajo na upravni enoti. Kupec mora ponudbo in pogoje za nakup sprejeti v roku 30 dni od objave ponudbe za prodajo nepremičnine. Določene osebe imajo pri nakupu kmetijskega zemljišča tudi predkupno pravico. Kupci s predkupno pravico so navadno solastniki kmetijskega zemljišča, zakupniki zemlje, drugi kmetje v bližini (predvsem tisti, katerih kmetijsko zemljišče meji na zemljišče prodajalca), sklad kmetijskih zemljišč … Najvišji na seznamu s predkupno pravico so kmetje, katerim kmetijstvo predstavlja edino in glavno dejavnost, sledijo pa tisti kmetje, ki zemljišče obdelujejo sami. V kolikor je predmet ponudbe za prodajo gozd, ima predkupno pravico najprej Republika Slovenija, za njo pa še lokalna skupnost, na območju katere gozdovi ležijo. Tretje na seznamu so pravne osebe (znotraj meja Republike Slovenije), ki gospodarijo z gozdovi, ki so v lasti RS, nato pa še lastniki, katerih zemljišča mejijo na prodajane gozdove. V kolikor nihče izmed zgoraj naštetih potencialnih kupcev predkupne pravice ne izkoristi, lahko prodajalec kmetijsko zemljišče ali gozd proda komurkoli, ki za nakup izkaže interes.