Kazalo
Izbris zaščitene kmetije pomeni, da se je lastnik odločil spremeniti status zaščitene kmetije v običajno kmetijo ali pa, da kmetija preneha obstajati. Z vlogo za izbrisa zaščitene kmetije oziroma ukinitev statusa zaščite se tako kmetiji odvzame njen zaščiteni status.
Kdaj se zaščitena kmetija izbriše oziroma ukine?
Ukinitev zaščitene kmetije je možna, ko nista več izpolnjena dva ključna pogoja: če se lastništvo razdrobi in posledično velikost posameznih parcel ne ustreza več pogojem glede velikosti, ali če se na območju zaščitene kmetije več ne opravlja kmetijska dejavnost. Za izbris zaščitene kmetije mora biti kmetija izbrisana iz obveznih zbirk podatkov in ne sme imeti evidentiranih zemljišč ali rejnih živali.
Vlogo za izbris zaščitene kmetije je mogoče oddati elektronsko, po pošti ali osebno. Ukinitev je možna na podlagi predloga nosilca zaščitene kmetije, njegovih pravnih naslednikov ali po uradni dolžnosti. V primeru ukinitve po uradni dolžnosti se zaščitena kmetija izbriše, če v zadnjih petih letih na zemljišču ni bilo sprememb in ni bila opravljena nobena kmetijska dejavnost, kar pomeni, da niso več izpolnjeni pogoji za obstoj kmetijskega gospodarstva. Podobno velja, če se lastnik zemljišča, ki je samostojni podjetnik ali lastnik pravne osebe, odloči prenehati s kmetijsko dejavnostjo.
Kakšen je v praksi status zaščitene kmetije oziroma kaj pomeni, da je kmetija zaščitena?
Glavni namen zakona o zaščiti kmetijskih zemljišč je zagotoviti obstoj in delovanje kmetij ter preprečiti drobitev kmetijskih zemljišč. Poleg tega zakon prispeva k ohranjanju poseljenosti podeželja in omogoča nemoteno obdelovanje kmetijskih površin. S tem naj bi prevzemniku zaščitene kmetije omogočili stabilno materialno eksistenco.
Specifična ureditev zaščitenih kmetijskih zemljišč velja tudi pri dedovanju teh zemljišč. Ta posebna ureditev naj bi varovala ekonomsko, socialno in ekološko funkcijo zaščitenih kmetij, pri čemer sta v ospredju dve pomembni načeli: načelo nedeljivosti kmetije pri dedovanju in načelo prevzema zaščitene kmetije s strani dediča pod pogoji, ki ga ne obremenjujejo prekomerno.
Zaščitena kmetija je opredeljena kot kmetija oziroma kmetijsko-gozdarska enota, ki je lahko v lasti ene ali več fizičnih oseb (na primer v skupni lasti zakonskega para, v solasti enega od staršev in otroka ipd.). Za zaščiteno kmetijo velja, da obsega najmanj pet, vendar ne več kot sto hektarjev primerljive kmetijske površine. Status zaščite lahko pridobi kmetija, ki izpolnjuje dva pogoja: pogoj glede lastništva kmetije in pogoj glede velikosti kmetije. Slednji določa, kaj pomeni primerljiva kmetijska površina, ter izključuje možnost, da bi bila za zaščiteno kmetijo opredeljena kmetija, ki je sestavljena izključno iz gozdov.
Pogoj glede lastništva določa, kdo lahko postane lastnik, solastnik ali skupni lastnik kmetije, ki se lahko opredeli kot zaščitena. Če lastništvo ne ustreza tem pogojem, kmetija ne more pridobiti statusa zaščitene kmetije. V primeru dedovanja takšne kmetije se dedovanje nato izvede po splošnih pravilih zakona.
Kaj je še pomembno zakonsko določilo, vezano na zaščitene kmetije?
Odločba Ustavnega sodišča določa, da je za zaščito kmetije ključnega pomena, da se prepreči njeno drobljenje. To pomeni, da mora kmetija ostati v lasti ene osebe, saj se s tem zagotavlja enotno in učinkovito gospodarjenje. Kmetija je lahko v lasti več oseb le izjemoma, in sicer v primerih, ko gre za solastništvo zakoncev ali enega od staršev in njegovega potomca.
Kmetija lahko pridobi status zaščitene kmetije na podlagi posebne odločbe, ki se izda v skladu z zakonsko določenim postopkom. Zaščitene kmetije so vpisane v register zaščitenih kmetij, vendar ta seznam služi le informativnemu namenu. To je posledica dejstva, da imajo številne kmetije zaradi preteklih razdrobljenosti neenakomerno razporejene parcele, pri čemer je le malo kmetij, ki predstavljajo zaokroženo celoto. Pomembno je, da se varuje vsaka kmetija, ki izpolnjuje zakonsko določene pogoje za pridobitev statusa zaščitene kmetije.
Kako pa je v primeru prodaje zaščitene kmetije?
Če se lastnik zaščitene kmetije odloči za prodajo, mora oddati ponudbo za prodajo na upravno enoto, ki pokriva območje, na katerem se zaščitena kmetija nahaja. V primerih, ko zakonodaja določa, da ima država predkupno pravico pri prodaji, mora lastnik to upoštevati in o nameri prodaje obvestiti pristojno občino ali državo.
Prodajo zaščitenih kmetij ureja Zakon o kmetijskih zemljiščih, ki natančno določa postopek in vsa pravila, povezana s prodajo. Prodaja zaščitene kmetije mora biti izvedena na podlagi oddane ponudbe, ki vključuje vse podatke o prodajalcu, informacije o kmetijskem zemljišču, kupnino in druge elemente, kot jih določa zakon. Ključno je, da je ponudba za prodajo zaščitene kmetije javno objavljena. Upravna enota, na katero je bila ponudba poslana, mora to objaviti na svoji oglasni deski in na državnem portalu. Objave morajo biti javno dostopne vsaj 15 dni. Če se v tem času pojavi zainteresiran kupec, ki želi kupiti zaščiteno kmetijo, se začne postopek prodaje. Če ustrezen kupec ni najden, se postopek ponovi, dokler ne najdejo primernega kupca.
Proces prodaje zaščitene kmetije je kompleksnejši kot prodaja običajne nepremičnine, zato je priporočljivo, da se prodajalec zaščitene kmetije za pomoč obrne na odvetnika. S pomočjo strokovnjaka lahko prodajalec pridobi vse potrebne informacije o postopku, kar lahko prepreči morebitne zamude in zaplete med prodajo.
V prvem koraku prodaje zaščitene kmetije je treba zbrati vse relevantne podatke iz uradnih registrov. Zaščiteno kmetijo je mogoče prodati le kot celoto. Delitev parcel na različne lastnike ni dovoljena, saj bi v nasprotnem primeru kmetija izgubila status zaščitene kmetije. V primeru prodaje imajo določeni kupci predkupne pravice, ki so opredeljene v Zakonu o kmetijskih zemljiščih. Če med potencialnimi kupci ni nikogar s predkupno pravico, ima prodajalec možnost prodati kmetijo kateremu koli interesentu. V primeru, da je potencialnih kupcev več, prodajalec sam odloči, komu bo prodal zaščiteno kmetijo. Pri prodaji zaščitene kmetije se plača davek na prodajo po stopnji 2 %, ki ga poravna prodajalec. Ta davek se izračuna na podlagi kupnine zaščitene kmetije, ki predstavlja davčno osnovo.
Ali je smiselno ob prodaji, izbrisu ali dedovanju zaščitene kmetije najeti odvetnika?
Prodaja zaščitene kmetije je kompleksen proces, povezan s številnimi pravnimi določili, ki jih večinoma poznajo le strokovnjaki. Podobno velja tudi za dedovanje zaščitene kmetije ali izbris zaščitene kmetije iz uradnih registrov. Da bi lastnik zaščitene kmetije pridobil vse potrebne informacije in se izognil morebitnim zapletom, je smiselno, da se že v prvem koraku za pomoč obrne na odvetnika za nepremičnine.
