Prodaja nepremičnine

Prodaja nepremičnine in kdaj zaprositi za pomoč odvetnika za nepremičnine

Znašli ste se pred odločitvijo in nalogo da želite prodati svojo nepremičnino. Razlogov zakaj se odločamo za prodajo nepremičnine je veliko in se razlikujejo od primera do primera, kar pa je skupno večini prodajalcev je slednje; svojo nepremičnino želijo prodati brez nepotrebnih stresnih situacij in zapletov, poskrbeti da bodo sledili vsem zakonitostim prodaje, najti kupca v razumnem časovnem okvirju ter od prodaje iztržiti čim več.

S prodajo nepremičnine se v življenju soočimo izjemno redko, vendar ta zahteva pazljivost, posedovanje pravilnih in pomembnih informacij, ustrezno strokovno pomoč ter razpolagati z dovolj časa in potrpežljivosti.

Nepremičninski trg je danes relativno zasičen s ponudbo stanovanj, hiš, parcel, vikendov, kmetijskih zemljišč in ostalih nepremičnin zato se je potrebno danim razmeram kar se da dobro prilagoditi. Če niste ravno strokovnjak na področju trga nepremičnin ali nepremičninskega prava vam vsekakor svetujemo da si poiščete ustrezno strokovno pomoč, torej ustreznega partnerja, ki vam bo skozi celoten proces prodaje nepremičnine na voljo in vam tako prihranil čas, energijo in denar. Najpogosteje se ljudje obračajo na odvetniške pisarne ali nepremičninske agencije.

KAJ VSE JE POTREBNO POSTORITI PRED ALI V ČASU PRODAJE NEPREMIČNINE?

  • Če morda še nimate urejenih vseh formalnosti in potrebnih dokazil o lastništvu, to postorite takoj. Kupci si zaslužijo razpolagati z vsemi potrebnimi in pravilnimi podatki o nepremičnini, ki jo prodajate.
  • V primeru, da je vaša nepremičnina potrebna manjših ali večjih popravkov in posegov, za katere menite da bi lahko vplivale na prodajno ceno, to le storite.
  • Zavedati se je potrebno dejstva, da se prodaja nepremičnine začne pri določanju cene. Izkušnje so pokazale, da je previsoko postavljena cena odbijajoča za kupca, kar posledično privede do tega da si onemogočite pritok strank, po drugi strani, pa če je cena postavljena prenizko, boste finančno prikrajšani.
  • Priporočljivo, v nekaterih primerih celo nujno (neatraktivne lokacije nepremičnin, slabo stanje nepremičnine, stiska s časom,…) je, da si pred prodajo vaše nepremičnine poiščete ustrezno strokovno pomoč odvetnika za nepremičnino ali zanesljivo in preverjeno nepremičninsko agencijo.
  • Brez oglaševanje ne bo šlo, tako da je zanj nujno potrebno poskrbeti, kar v večini prevzamejo odvetniške pisarne oziroma nepremičninske agencije (dobro pripravljen oglas je ključ do uspešne prodaje).

POKLIČITE NAS

Če potrebujete našo pomoč ali imate kakšno vprašanje, nam pišite ali nas pokličite na spodnjo telefonsko številko.

Brez pritiskov se odločite ali smo prava izbira za vas.

Kontakt

Nadaljnji postopek pri prodaji nepremičnine, ki sledi potem, ko ste našli kupca in se dogovorili o ceni in ostalih pogojih nakupa je sklenitev predpogodbe (kjer natančno določite kako bo potekala prodaja, kako bo plačana kupnina, ter kje, kdaj in ob morebitni prisotnosti katerih prič bo potekala primopredaja nepremičnine) ali kupoprodajne pogodbe, v katero naj bo vključena pomoč strokovno usposobljene osebe kot je odvetnik za nepremičnine ali zanesljiva nepremičninska agencija.

Kupoprodajna pogodba je vrsta pravnega posla, kjer se prodajalec zavezuje, da bo nepremičnino, ki jo prodaja izročil kupcu tako, da bo ta pridobil lastninsko pravico na njej, kupec pa se zavezuje, da bo prodajalcu plačal dogovorjeno kupnino (435.čl. obligacijskega zakonika). Pogoj za pridobitev lastninske pravice je poleg veljavne kupoprodajne pogodbe, ki vsebuje zemljiško knjižno dovolilo in omogoča, je vpis v zemljiško knjigo (ZK). Kupoprodajno pogodbo je potrebno skleniti v pisni obliki ter opraviti overitev podpisov kupca in prodajalca pri notarju (kar se običajno zgodi po plačilu finančnih obveznosti do države).

Prodaja nepremičnine – postopek

V prvem koraku je ključno, da pridobimo vse podatke o nepremičnini in preverimo njeno pravno stanje v zemljiški knjigi. V zemljiški knjigi lahko tako najprej preverimo, kdo je lastnik vsake nepremičnine, ki je vanjo vpisana. Poleg lastništva lahko dobimo tudi vpogled v vpisane hipoteke, spore, služnost in ostalo.

V drugem koraku je treba pridobiti potrdilo o namenski rabi zemljišča, ki ga izda občina, v kateri se nepremičnina nahaja. Treba je poudariti, da potrdilo o namenski rabi pri prodaji nepremičnine ni obvezno v primeru, da je predmet pogodbe le posamezni del celotnega objekta (kot je na primer stanovanje v večstanovanjski hiši ipd.).

V tretjem koraku se prodajna pogodba med strankama tudi sklene. Pogodba je osnova za sklenitev kupoprodajnega posla nepremičnine. Pomembno je, da je pogodba ob prodaji nepremičnine sklenjena v pisni obliki, saj predstavlja podlago za vpis novega lastnika oziroma kupca v zemljiško knjigo. Na pogodbi morajo biti navedeni podatki o prodajalcu in kupcu, vse informacije o nepremičnini ter način, na katerega bo posel poravnan. Pogodba mora vsebovati tudi opis hipotek, ki bremenijo nepremičnino, ter zemljiškoknjižno dovolilo. Na podlagi slednjega se kupec v zemljiško knjigo vpiše kot novi lastnik. Nekatere stranke se odločijo, da bodo pred uradno pogodbo sklenile že predpogodbo. V njej se stranki dogovorita, da se bo kasneje podpisala tudi dejanska oziroma uradna pogodba. Predpogodba je smiselna tedaj, ko prodaja nepremičnine v danem trenutku ni možna zaradi različnih razlogov (kot so pomanjkanje virov financiranja, pravne ovire za prodajo nepremičnine …).

V četrtem koraku je treba izpolniti ustrezne obrazce za odmero davka na promet z nepremičninami, celoten postopek pa je opisan v naslednjem koraku. Peti korak (po plačilu davka) vključuje notarsko overitev pogodbe o prodaji nepremičnine. Če je zemljiškoknjižno določilo ločeno in ni del pogodbe, mora biti overjeno tudi slednje.

V zadnjem koraku pa se nov lastnik tudi vpiše v zemljiško knjigo. Lastništvo na novega lastnika se torej prenese šele v trenutku vpisa v zemljiško knjigo, vpis pa se lahko opravi pri notarju ali pa na sodišču v času uradnih ur.

Plačilo davka na promet nepremičnine in dohodnine od dobička iz kapitala

Prodajalec nepremičnine je po prodaji le te, dolžan plačati davek na promet nepremičnin in v določenih primerih tudi dohodnino od dobička iz kapitala (ta se ugotavlja le v primeru, če je bila nepremičnina, ki se prodaja, pridobljena od leta 2002 dalje).

Prodajalec mora vložiti napoved za odmero davka na promet nepremičnin v 15 dneh po sklenitvi kupoprodajne pogodbe pri finančnem uradu, na katerem leži nepremičnina. Poleg pogodbe je potrebno priložiti še dokazilo o lastništvu, v primeru, da to ni razvidno iz zemljiške knjige. Odmero davka na promet nepremičnin opravi davčni urad in sicer 2 % od vrednosti nepremičnine. Ko zavezanec poravna plačilni nalog, davčni organ na originalnem izvodu kupoprodajne pogodbe potrdi, da je bil davek odmerjen in plačan. Potrdilo o izvedenem plačilu je namreč pogoj za nadaljnjo overitev podpisov na pogodbi pri notarju in v zadnji fazi tudi vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.

Prodaja nepremičnine naj poteka v prijetnem vzdušju, brez nepotrebnih skrbi, stroškov, izgube časa in energije. Zato dovolite da v naši odvetniški pisarni poskrbimo, da bo temu res tako in vam pri tem pomagamo.

Priporočamo, da najamete odvetnika za nepremičnine, če niste prepričani v zanesljivost pogodbe o prodaji nepremičnine.

Če je predmet prodaje nepremičnine novogradnja, velja plačilo davka 22 %, ki ga je dolžan plačati prodajalec nepremičnine. Če je predmet posla stanovanjska nepremičnina, ki je večja od 12 m2, ali enostanovanjska hiša, ki ni večja od 250 m2, velja nižja davčna stopnja, in sicer 9,5 %. Davčna osnova se izračuna na podlagi cene prodane nepremičnine. Pomembno je, da ob prodaji nepremičnine prodajalec o poslu obvesti Geodetsko upravo, to pa lahko stori tako fizično kot tudi elektronsko (tako da podatke vnese v spletno aplikacijo Evidence trga nepremičnin). Če je predmet prodajne pogodbe starejša nepremičnina, velja zanjo 2-% davek. Poleg davka na promet z nepremičninami pa mora prodajalec ob poslu plačati tudi davek na kapitalski dobiček, ki je definiran kot razlika med nakupno in prodajno ceno nepremičnine. Stopnje davka kapitalskega dobička so različne glede na leta, znotraj katerih je lastnik nepremičnino držal v svoji lasti. V prvih petih letih od nakupa znaša stopnja davka na kapitalski dobiček 27,5 %, vsakih pet let lastništva pa se znižuje. Po petih letih lastništva znaša stopnja 20 %, po desetih 15 %, po petnajstih pa 10 %. Če je prodajalec nepremičnine njen lastnik vsaj 20 let ali več, mu davka na kapitalski dobiček ni treba plačati. Izjema pri plačilu davka na kapitalski dobiček so tudi osebe, ki so nepremičnino kupile pred 1. 1. 2002 ali pa so imele pred prodajo nepremičnine na tej nepremičnini vsaj tri leta prijavljeno stalno prebivališče.

Pomembno je tudi, da prodajalec v 15 dneh od sklenitve prodajne pogodbe na davčni urad odda vlogo za odmero davka na promet z nepremičninami. Plačilo davka je zavezan plačati v roku 30 dni od prejema odločbe s strani davčnega urada. Za odmero davka mora k obrazcem priložiti tudi tri izvode pogodbe o prodaji nepremičnine ter izvod pogodbe, na podlagi katere je prejel lastninsko pravico nad nepremičnino

Prodaja nepremičnine fizični osebi in davek

Kot že omenjeno, je prodaja nepremičnine posel, s katerim se lastninska pravica nad nepremičnino od prodajalca prenese h kupcu. Ko govorimo o prodaji nepremičnine fizični osebi, mora prodajalec ob sklenjenem poslu tudi plačati davek na promet z nepremičninami. V nekaterih primerih mora prodajalec plačati tudi DDV ter davek na kapitalski dobiček. Največkrat velja, da je zavezanec za plačilo davka pri prodaji nepremičnine prodajalec, razen če se stranki v pogodbi dogovorita drugače. Osnova za plačilo davka je sklenjena pogodba med strankama, davčna osnova pa je cena, po kateri se je nepremičnina prodala.

Prodaja nepremičnine na Hrvaškem

Če slovenski državljan prodaja nepremičnino na Hrvaškem, mora ob tem plačati davek v obeh državah. Za Slovence, ki imajo v lasti nepremičnino na Hrvaškem, velja, da morajo ob prodaji nepremičnine na Hrvaškem plačati davek na promet, v Sloveniji pa morajo plačati dohodnino od dobička na kapital ali davek na kapitalski dobiček.

Hrvaška zakonodaja določa, da je davek na promet z nepremičninami obdavčen s 3 % (kar pomeni, da je za 1 % nižji kot v Sloveniji). Prodajalec je za plačilo davka zavezan v trenutku sklenitve posla prodaje nepremičnine na Hrvaškem. Če je prodajalec nepremičnino kupil pred 1. 1. 2002, je v Sloveniji ob prodaji nepremičnine zavezan plačati davek na kapitalski dobiček, ki ga mora plačati tudi, če je nepremičnino dobil kot darilo ali jo je podedoval. Ob prodaji nepremičnine na Hrvaškem je prodajalec oproščen davka v primeru, da je v tej nepremičnini tudi dejansko bival vsaj tri leta pred prodajo. Pomembno je, da prodajalec svoje bivanje tudi dejansko dokaže z računi, pričami ipd. Ker večina prodajalcev na Hrvaškem prodaja nepremičnino, v kateri dejansko niso živeli, so v večini primerov ob prodaji tudi zavezani za plačilo davka.

Prodaja nepremičnine pod hipoteko

Pri prodaji nepremičnine pod hipoteko je ključno, da je prodajna cena nepremičnine nižja, kot je vrednost bremena. Pomembno je, da prodajalec pri prodaji nepremičnine pod hipoteko ob poslu ne prejme kupnine, ki je nižja, kot je vrednost zavarovanja oziroma vknjižena hipoteka. Če je kupnina višja, je nepremičnine skorajda nemogoče prodati na trgu. Prodajalec lahko nepremičnino pod hipoteko proda v primeru, da ob prodaji pridobi soglasje hipotekarnega upnika.

Prodajalec nepremičnine pod hipoteko mora ob prodaji zaprositi banko upnico, da obračuna stanje kredita, ki je zavarovan s kupnino, tega pa v celoti plača kupec v imenu prodajalca iz naslova dogovorjenega zneska kupnine. Kupec nepremičnine lahko na podlagi dogovora tudi zniža kupnino iz naslova dolga, ki je zavarovan s hipoteko, vknjižena hipoteka pa postane dolg kupca, o tem pa je treba obvestiti tudi hipotekarnega upnika.

Kupec nepremičnine se lahko z upnikovo banko dogovori tudi o prevzemu dolga prodajalca in sam dalje plačuje obveznosti iz naslova kredita, ki je bil zavarovan s hipoteko. Takšen primer pa je seveda zelo redek, zato je prodaja nepremičnine pod hipoteko redka in nezaželena.

Prodaja nepremičnine v stečajnem postopku

Osebni stečaj je postopek, v katerem fizična oseba ni več zmožna poplačevati svojih dolgov, zato se odloči, da bo sprožila proces, zaradi katerega ji ne bo treba poplačati vseh dolgov. Del dolgov bo oseba poplačala z lastnim premoženjem, del dolgov pa se ji bo odpisal.

Prodaja nepremičnine v stečajnem postopku je možna le v primeru, ko ima stečajni dolžnik v lasti svojo nepremičnino. Če se stečajni dolžnik odloči za prodajo nepremičnine, pri tem na more uporabiti klasičnega postopka prodaje, ampak se mora posluževati posebnih postopkov, namenjenim tovrstnim poslom. Prodaja nepremičnine v stečajnem postopku je možna prek javne dražbe, javnega zbiranja ponudb ali postopka neposrednih pogajanj.

Javna dražba prodaje nepremičnine ima poseben postopek. Podatki o prodajani nepremičnini so na voljo na spletni strani Sodstva Republike Slovenije, ostale informacije pa so na voljo tudi na Ajpesu. Pri prodaji nepremičnine v stečajnem postopku je treba biti pozoren na to, kolikšen del nepremičnine se dejansko prodaja, kakšno je vplačilo varščine, dvigovanje cene nepremičnine … Treba je poudariti še, da se mora stečajni dolžnik v roku, ki je določen s strani sklepa sodišča, tudi izseliti iz prodajane nepremičnine.

Ocena

Call Now ButtonPOKLIČITE