Kazalo
Etažna lastnina predstavlja posebno obliko lastnine, kjer je glavni pogoj za njeno oblikovanje lastništvo ene stavbe s strani več oseb in je prisotna le v primeru, kjer je objekt grajen na način, da fizično omogoča uporabo določenih delov neodvisno eden od drugega.
Etažna lastnina je torej lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov te zgradbe.
KAJ JE LAHKO PREDMET ETAŽNE LASTNINE?
Predmet etažne lastnine je lahko stanovanje in tudi nestanovanjski prostori oziroma skupni prostori. Stanovanje je funkcionalna celota večih skupnih prostorov z ločenim vhodom. K etažni lastnini pa poleg stanovanjske enote sodi tudi solastnina na skupnih prostorih in napravah.
KAJ SODI K SOLASTNINI?
K solastnini prištevamo: stopnišča in hodnike, podstrešja, pralnice, kolesarnice, skupne kleti, zaklonišča, delavnice, prostore za odlaganje smeti in drugo. K solastnini pa sodijo tudi skupni deli in naprave kot so: fasada streha, dimniki, svetlobni jaški, temelji zgradbe, dvigala, električna napeljava, plinska napeljava, kanalizacijska napeljava, vodovodna ter telefonska in optična napeljava.
FUNKCIONALNO ZEMLJIŠČE KOT DEL ETAŽNE LASTNINE
Funkcionalno zemljišče je tisto zemljišče, ki je namenjeno uporabnikom večstanovanjske hiše in vsebuje sestavne elemente zemljišča, brez katerega objekt (hiša, večstanovanjska hiša, dvojček, vrstna hiša, blok in drugo) ne more funkcionirati, kot na primer: dostopne poti, dovozi, parkirni prostori, prostori za igro, prostori za smetnjake in drugo.
KAKO NASTANE ETAŽNA LASTNINA?
- Etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom te lastnine v zemljiško knjigo.
- Pravni posel se lahko oblikuje v obliki sporazuma o delitvi solastnine za etažno lastnino (sporazum o delitvi) ali enostranski pravni posel.
- Sporazum o delitvi mora vsebovati naslednje podatke: imena etažnih lastnikov, zemljiškoknjižno označbo nepremičnin, natančen opis posameznega dela zgradbe v razmerju do ostalih delov, opis skupnih delov ter določitev solastniških deležev na skupnih delih, kot tudi pogodbeno ureditev medsebojnih razmerij med etažnimi lastniki.
- V primeru, da je nekdo od solastniških deležev na nepremičnini obremenjen s hipoteko ali zemljiškim dolgom, je sporazumna delitev možna samo s soglasjem upnika.
- Sporazum o delitvi, mora natančno določiti posamezen del zgradbe v etažni lastnini, na katerega preide obremenitev.
- Vsak solastnik nepremičnine lahko zahteva, da sodišče v nepravdnem postopku razdeli solastnino na nepremičnini v etažno lastnino, seveda če je takšna delitev možna.
- Hipoteka in zemljiški dolg, ki bremenita celotno nepremičnino in se razdeli na etažno lastnino, preideta na vse posamezne dele v etažni lastnini.
RAZPOLAGANJE Z ETAŽNO LASTNINO
- Etažna lastnina je predmet razpolaganja kot celota za kar se uporabljajo določila zakona (Stvarnopravni zakonik), ki urejajo razpolaganje z nepremičninami.
- Etažni lastniki lahko v pisni obliki sklenejo sporazum, da skupni deli postanejo del posameznega dela v etažni lastnini, če je to mogoče, ravno tako, pa se lahko dogovorijo o tem, da iz skupnih delov nastane nov posamezen del v etažni lastnini.
- Pravni posel mora ob razdelitvi posameznega dela v etažni lastnini v dva ali več novih posameznih delov vsebovati zemljiškoknjižno označbo posameznega dela zgradbe, opis in razmejitev novo nastalih delov in določitev solastniških deležev na skupnih delih za vsak nov posamezni del v etažni lastnini.
- Vsi stroški, ki ob tem nastanejo krije etažni lastnik posameznega dela, ki se deli.
KAJ MORA ZAGOTOVITI ETAŽNI LASTNIK?
- Lastnik lahko brez soglasja preostalih etažnih lastnikov opravi spremembe na svojem delu nepremičnine, če to ne pomeni poslabšanja ali večjega posega v drug del nepremičnine (v primeru večjega posega v skupne dele, mora pridobiti soglasja večine lastnikov solastniških deležev).
- Etažni lastnik mora zagotoviti popravila na svojem posameznem delu, kadar bi ta lahko povzročila škodo na drugih delih zgradbe.
- Dovoliti mora vstop v svoj posamezni del, kadar so potrebna popravila ali izboljšave.
- Posredovati mora vse podatke in potrebne listine za upravljanje skupnih delov.
Prenehanje etažne lastnine se zgodi s pravnim poslom etažnih lastnikov, z uničenjem zgradbe ali njenega posameznega dela.
Ne samo zato, ker tako veleva zakon, predvsem zato, ker želite biti zaščiteni in varni v svojem domu, je ureditev etažne lastnine nujna. Dovolite, da vam naša odvetniška pisarna pri tem pomaga.
