Kupoprodajna pogodba za nepremičnino pride v poštev pri prodaji vseh vrst nepremičnin, ne glede na to, ali gre za prodajo hiše, stanovanja ali poslovnega prostora.
Kazalo
Kaj je bistvo kupoprodajne pogodbe?
Bistvo kupoprodajne pogodbe za nepremičnino je, da se prodajalec zaveže, da bo na kupca v zameno za ustrezno plačilo kupnine prenesel lastninsko pravico nad nepremičnino. Kupec mora nato v dogovorjenem roku in na dogovorjen način poravnati dogovorjeno ceno. Če je kupoprodajna pogodba za nepremičnino sklenjena med zakoncema, mora biti nujno sklenjena v obliki notarskega zapisa.
Katere so sestavine kupoprodajne pogodbe za nepremičnino?
Nujno je, da so v kupoprodajni pogodbi za nepremičnino zapisani vsi podatki o strankah pogodbe, torej o kupcu in o prodajalcu (bistveni so podatki, kot so ime in priimek oziroma firma, bivališče ali sedež pravne osebe, EMŠO in davčna številka). Kupoprodajna pogodba za nepremičnino mora nujno vsebovati tudi predmet pogodbe (torej opis nepremičnine) in pa ceno.
Smiselno je, da se stranki pred podpisom kupoprodajne pogodbe za nepremičnino dogovorita tudi o roku plačila kupnine in načinu plačila kupnine, roku, v katerem se bo nepremičnina izročila, in trenutku prenosa lastninske pravice na novega lastnika.
Kaj storiti v primeru, ko je kupnina plačana s posojilom?
Če kupec nima dovolj lastnih sredstev, nepremičnino navadno kupuje s pomočjo posojila. V tem primeru je pomembno, da v prodajno pogodbo za nepremičnino navede številko prodajalčevega transakcijskega računa, saj se nanj tudi izvede plačilo kupnine. V večini primerov banke same (z namenom sledljivosti izposojenih sredstev) nakažejo denar na transakcijski račun prodajalca. Pomembno je, da se na kupoprodajno pogodbo za nepremičnino navede celotna številka računa prodajalca nepremičnine.
Kaj je predmet prodajne pogodbe za nepremičnino?
Za uspešen vpis lastninske pravice nad nepremičnino v zemljiško knjigo je izredno pomembno, da je nepremičnina v kupoprodajni pogodbi opisana z vsemi podatki, ki so vključeni tudi v zemljiški knjigi. Če gre za nepremičnino, ki je že vpisana v zemljiško knjigo, pa svetujemo, da se v prodajno pogodbo za nepremičnino prepišejo podatki, ki so že navedeni v zemljiški knjigi, saj se morajo ti podatki ujemati.
Če je predmet kupoprodajne pogodbe za nepremičnino zemljišče ali individualna stanovanjska hiša, ki je že vpisana v zemljiško knjigo, morajo biti navedeni podatki o katastrski občini in parcelna številka ter ID-številka nepremičnine. Poleg omenjenega morata biti navedeni tudi površina in splošna vrsta rabe (enako kot v zemljiški knjigi).
Če pa je predmet prodajne pogodbe za nepremičnino stanovanje ali poslovni prostor, ki je v etažni lastnini, morajo biti na pogodbi navedeni podatki o katastrski občini in ID-številka, pod katero je stavba vpisana, ter ID-številka, pod katero je vpisano stanovanje.
Kakšni so roki za plačilo kupnine in kakšne so zamudne obresti?
Pomembna sestavina kupoprodajne pogodbe za nepremičnino je tudi cena oziroma kupnina, ki se jo kupec zaveže plačati v določenem roku. V nekaterih primerih se stranki dogovorita, da bosta kupnino poravnali na podlagi valutne klavzule. V tem primeru se stranki dogovorita, po katerem tečaju se bo opravil izračun v evre in na kateri dan. Valutna klavzula mora biti tudi jasno definirana v pogodbi, v kateri morata stranki zapisati ceno v evrih, saj ta cena predstavlja osnovo za odmero davka na promet z nepremičninami ter osnovo za odmero notarskih stroškov in takse za vpis v zemljiško knjigo. Če kupec zamuja rok, ki je bil dogovorjen za plačilo, ima prodajalec od njega pravico zahtevati tudi plačilo zamudnih obresti, to pravico pa mu daje sam zakon.
Na kakšen način se izvede prenos lastninske pravice na kupca?
Enako, kot je z rokom dogovorjeno plačilo kupnine za nepremičnino, je dogovorjen tudi rok prenosa lastninske pravice. Izročitev nepremičnine in prenos lastninske pravice pa nista nujno opravljena hkrati. Ko prodajalec kupcu izroči nepremičnino, mu s tem daje pravico do uporabe posesti. Kupoprodajna pogodba za nepremičnino lahko vsebuje tudi dogovor o pogodbenih kaznih, ki se lahko nanašata tako na zamudo pri plačilu kupnine kot tudi zamudo pri prenosu ali izročitvi.
Višina pogodbene kazni je lahko določena v absolutnem ali relativnem znesku, ki se izračuna glede na pogodbeno ceno. V praksi je velikokrat možno zaslediti, da stranki ne določita pogodbene kazni, ki je višja od 5 % prodajne cene, ampak to ni zakonsko določena omejitev. To pomeni, da zakonsko ne obstaja zgornja omejitev za določitev pogodbene kazni in je ta stvar dogovora med pogodbenimi strankami.
Ali je primopredajni zapisnik pomemben element kupoprodajne pogodbe za nepremičnino?
Primopredajni zapisnik ni nujen, je pa priporočljiv element pogodbe. Vsebovati mora datum, na katerega je bila izročena in prevzeta nepremičnina, osebe, ki so bile navzoče, opis ugotovljenih napak, kupčevo izjavo o pridržanju pravice do pogodbene kazni in popis števcev.
Na kakšen način poteka podpis prodajne pogodbe za nepremičnino?
Kupoprodajna pogodba za nepremičnino je pravni temelj za pridobitev lastninske pravice. Eden izmed najpomembnejših korakov za pridobitev lastninske pravice je vpis v zemljiško knjigo. Lastninska pravica se na kupca prenese šele po vpisu v zemljiško knjigo (in ne s podpisom kupoprodajne pogodbe za nepremičnino).
Prodajalec mora kupcu pred vpisom izročiti posebno listino, ki je temelj za vpis v zemljiško knjigo. Listina je kupoprodajna pogodba, ki mora biti nujno notarsko overjena. Ta je pogoj za vpis v zemljiško knjigo. Če prodajalec želi, da se pogodba overi, mora ob tem predložiti tudi potrdilo o dokazilu plačanega davka na promet z nepremičninami.
Če nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo, kupec vpis lastninske pravice doseže na podlagi kupoprodajne pogodbe. Če je predmet pogodbe nepremičnina, ki je bila večkrat prodana, mora prodajalec nujno izročiti vse prejšnje kupoprodajne pogodbe, na podlagi katerih so prejšnji kupci prejeli lastninske pravice. Vsaka izmed pogodb mora imeti overjen notarski podpis in na vsaki morajo biti navedeni podatki, s katerimi se nepremičnina vpisuje v zemljiško knjigo.
Če je prodajalec nepremičnino, ki je predmet kupoprodajne pogodbe, podedoval, mora kupcu nujno izročiti tudi sklep o dedovanju, v katerem je to jasno navedeno, sklep pa mora biti pravnomočen. Prodajalec se na podlagi kupoprodajne pogodbe za nepremičnino zaveže, da bo kupcu nepremičnino izročil in predal lastninsko pravico.
Svetujemo, da najamete našega odvetnika za nepremičnine in nepremičninsko pravo, ko boste sklepali kupoprodajno pogodbo za nepremičnino.
