Menjalna pogodba je sestavljena iz dveh prodajnih pogodb, saj za vsakega pogodbenika nastanejo obveznosti in pravice iz prodajne pogodbe za prodajalca (529. člen Obligacijskega zakonika – OZ).
Kazalo
Kaj je menjalna pogodba?
Menjalna pogodba je pogodba, ki omogoči prenos lastninske pravice ali zamenjanih stvari na drugega, novega lastnika (sopogodbenika). Gre za pogodbo, s katero se pogodbenik zavezuje, da bo sopogodbeniku izročil zamenjano stvar.
Kakšen je namen menjalne pogodbe?
Namen menjalne pogodbe je, da se novemu lastniku z izročitvijo stvari ali pravice dodeli lastninska pravica.
V kakšnem položaju sta stranki menjalne pogodbe?
Obe stranki sta v enakem položaju kot prodajalec v prodajni pogodbi.
Kaj vse je lahko predmet menjave?
Predmet menjave je lahko nepremičnina, premičnina ali katera druga pravica.
V kakšni obliki mora biti sklenjena menjalna pogodba?
Menjalna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki.
Kakšne so obveznosti strank v menjalni pogodbi?
Obe stranki imata iste pravice in obveznosti, kot jih ima prodajalec pri prodajni pogodbi. Ravno tako imata obe stranki obveznost izročiti stvar sopogodbeniku, istočasno pa odgovarjata za vse stvarne in pravne napake stvari.
V kakšnih primerih se menjalne pogodbe najpogosteje uporabljajo v praksi?
Zagotovo so najpogosteje predmet menjalne pogodbe nepremičnine.
Kako je z obdavčitvijo pri menjalni pogodbi za nepremičnino?
Ker se menjalna pogodba obravnava kot kupoprodajna pogodba, ima ta ravno takšne elemente in obdavčitve, torej menjalna pogodba nima nobenih prednosti ali razlik.
V primeru zamenjave nepremičnine in posledično uporabe menjalne pogodbe se pojavita dva davka, in sicer davek na promet nepremičnine ter davek od dobička iz kapitala.
Davčna osnova za odmero davka je vrednost nepremičnine, ki je sestavni del menjalne pogodbe. Če davčni organ oceni, da je davčna osnova prenizka, ta znaša 80 % posplošene tržne vrednosti. Vrednost plačila davka se nanaša na 2 % od davčne osnove. Davčni zavezanec je dolžan vložiti davčno napoved tistemu davčnemu organu, pri katerem stoji nepremičnina, in sicer v roku 15 dni po nastanku davčne obveznosti.
Ravno tako pa je treba oddati napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala, če je bila nepremičnina, ki je predmet menjalne pogodbe, pridobljena po 1. januarju 2002.
Kako je z menjalno pogodbo med zakoncema ali zunajzakonskima partnerjema?
V tem primeru mora biti menjalna pogodba sklenjena v obliki notarskega zapisa. Za prenos lastništva je ravno tako treba pridobiti potrdilo o namenski rabi zemljišč, razen v primeru, da gre za samostojen del objekta.
Na kaj je še treba biti pozoren ob sklepanju menjalne pogodbe?
Pred sklenitvijo menjalne pogodbe za nepremičnino je treba preveriti zemljiškoknjižno stanje nepremičnine, ki je predmet menjalne pogodbe. Z vpogledom in seznanitvijo z dejstvi o nepremičnini se izognemo morebitnim zmotam ali nepravilnostim.
Ali si je pred sklenitvijo menjalne pogodbe smiselno poiskati strokovno pomoč?
Tako kot pri sklepanju ostalih poslov in pogodb tudi pri sklenitvi menjalne pogodbe velja poskrbeti za previdnost in predvsem ustrezno informiranost ter znanje.
Zato vam toplo svetujemo, da si poiščete nasvet pravnega strokovnjaka, ki vas bo seznanil z vsemi dolžnostmi in obveznostmi ter vas vodil in vam pomagal skozi postopek menjave.
