Služnostna pot in nujna pot

Nujna pot in služnostna pot je pravica vsakega lastnika nepremičnine.

Katera so temeljna načela služnostne in nujne poti?

Bistveno je, da se služnostna pot izvrši na pošten način. V primeru nastale škode na nepremičnini mora biti ta čim manjša. Omeniti je treba, da si pri vsaki ustanovitvi nujne poti največkrat nasprotujeta dva interesa. Interes lastnika je, da uredi potno zvezo z javnim omrežjem, ta interes pa se sreča z interesom lastnika druge nepremičnine, prek katere bi omenjena pot potekala. Če se lastnika med seboj spreta, se nastala situacija rešuje na sodišču. Sodišče skuša v postopku uskladiti ta dva nasprotujoča si interesa, vse elemente nujne poti pa določi šele po analizi okoliščin in celotnega primera. Sodišče se pri odločanju opira na to, da so vključene nepremičnine in njihovi lastniki čim manj oškodovani in da je nujna pot oblikovana na nemoten način. Ob tem ni nujno, da se nujna pot spelje ravno po najkrajši poti, saj se velikokrat zgodi, da najkrajša pot ni tudi najboljša (je stroškovno neučinkovita ali pa zemljišče ni primerno). Tako za služnostno pot kot tudi za nujno pot morata biti ustrezni konfiguracija tal in kultura zemljišča.

Ustanovitev nujne poti je načeloma brezplačna, kljub temu pa mora upravičenec lastniku plačati dogovorjeno ustrezno denarno nadomestilo. Pri določanju višine denarnega nadomestila je treba upoštevati več dejavnikov, med glavne pa štejemo višino škode, ki bo na nepremičnini nastala zaradi ustanovitve služnostne ali nujne poti. Obremenitev nepremičnine namreč zmanjša tudi njeno vrednost.

Na kakšen način se izvede postopek za dovoljenje nujne ali služnostne poti?

Postopek, na podlagi katerega se začne uveljavitev nujne poti, se začne s predlogom lastnika zemljišča oziroma imetnika pravice za uporabo zemljišča, ki potrebuje nujno ali služnostno pot. Omenjen predlog mora vsebovati podatke o zemljišču, čez katerega se bo stekala nujna pot, podatke o zemljišču, ki potrebuje nujno pot, predloge za načine uporabe nujne poti, vrsto rabe zemljišča, ime in priimek vseh vključenih lastnikov nepremičnin. Ta predlog mora lastnik vložiti na okrožno sodišče, ki leži v isti regiji kot njegova nepremičnina.

Sodišče najprej pregleda poslan predlog, nato pa opravi narok. Ob tem povabi vse lastnike nepremičnin in vse, ki so vključeni v postopek, ter od njih zahteva potrebne podatke. Lastniki dobijo tudi priložnost, da obrazložijo potrebe po nujni poti ter jo zagovarjajo. Po razgovoru z lastniki se sodišče odloči, ali bo nujno pot tudi dovolilo, in s posebnim sklepom določi nujno pot. Ta sklep vsebuje potek nujne poti, višino odškodnine, ki jo mora plačati lastnik, in namen uporabe nujne poti. Če se kateri izmed lastnikov s sklepom ne strinja, ima 15 dni časa, da vloži pritožbo nad sklep na sodišče. Ali bo pritožbi ugodeno, pa odloča okrožno sodišče, ki ima pristojnost zavrnitve ali uvajanja sprememb na prvotni sklep. Ko novi sklep stopi v veljavo, je postopek končan.

Kaj je služnost in služnostna pot?

Služnost oziroma služnostna pot je definirana kot stvarna pravica, ki jo ima oseba na tuji stvari. Na podlagi služnostne poti ima oseba pravico, da ima določeno oblast na stvari, vendar je ne smemo enačiti z lastninsko pravico. Lastninska pravica ima širši pomen in nosilcu nosi več pravic iz naslova uporabe kot služnostna pot. Oseba, ki uveljavlja pravico do služnostne poti, ni tudi lastnik tega zemljišča, skozi katerega je pot speljana. Oblast nad določeno stvarjo se v primeru obstoja služnostne poti deli med lastnika te stvari in osebo, ki uveljavlja služnostno pot.

Služnostna pot je pot za dostopanje do lastne parcele oziroma nepremičnine, ki vodi čez tuje zemljišče. Ta je lahko:

• priposestvovalna,
• določena na podlagi pravnega posla (pogodbe),
• določena z odločbo sodišča (npr. nujna pot).

Služnost je lahko osebna ali stvarna. Osebna služnost je vezana le na določeno osebo, ki ima služnostno pravico. Z njeno smrtjo ta pravica avtomatično preneha, medtem ko je stvarna služnost vezana na nepremičnino, zato imajo pravico do služnosti tako sedanji kot prihodnji lastniki te nepremičnine.

Pri služnostni poti gre za stvarno služnost. To pomeni, da je služnostna pot ustanovljena v korist stvari. Zemljišče, v katerega korist je služnostna pot ustanovljena, je tako namenjeno uporabi s strani lastnika gospodujočega zemljišča. V praksi to pomeni, da lahko služnostno pot uporablja na primer za hojo po njej ali vožnjo z avtomobilom.

Pogosta vprašanja glede nujne poti in služnostne poti

Kako ustrezno urediti služnost na tuji parceli? Kaj sploh je služnost in kaj pomeni, če ima kdo na vaši parceli vpisano služnostno pot? Vam za to pripada nadomestilo in v kakšni višini? Kaj narediti v primeru, ko vas kdo ovira pri uporabi služnostne ali nujne poti, ki je vpisana tudi v zemljiško knjigo? Ali lahko služnost tudi preneha? Vse to so vprašanja, s katerimi se srečujejo naše stranke. V takšnih primerih jim naša odvetniška pisarna nudi celovito svetovanje s področja služnosti oziroma stvarnega prava, jim pojasni osnovne pojme s tega področja, nato pa se osredotoči še na njihov primer in iskanje ustrezne rešitve. Vsak primer je namreč specifičen, zato ga je treba obravnavati individualno ter natančno preučiti vse okoliščine.

Na kakšen način se pridobi služnostna pot?

Načinov, prek katerih se pridobi služnostno pot, je več. Eden izmed načinov pridobitve služnostne poti je prek pogodbe oziroma pravnega posla. S pogodbo se lastnika gospodujočega in služnostnega zemljišča dogovorita, kako in za kakšne namene se bo zemljišče uporabljalo. Pomembno je, da se ta dogovor tudi vpiše v zemljiško knjigo, saj se nato v primeru spora lažje dokazuje, kako je bil dogovor sestavljen.

Drugi način nastanka služnostne poti je na podlagi sodnih in upravnih odločb. Ta način se uporablja v primeru, ko lastnik gospodujoče nepremičnine te ne more uporabljati brez služnosti na drugi (služeči) nepremičnini.

Tretji način pa je tako imenovano priposestvovanje. To pomeni, da je lastnik gospodujoče nepremičnine služnost izvajal več let in lastnik služeče nepremičnine temu ni nasprotoval. Pri tem je pomembno, da lastnik gospodujoče nepremičnine ne oškoduje lastnika služeče nepremičnine in da med lastnikoma obstajajo lepi ter zaupanja vredni odnosi, ki temeljijo na medsebojnem dogovarjanju in pomoči.

Na kakšen način preneha služnostna pot?

Služnostna pot se preneha s pravnim poslom, ki ga med seboj skleneta lastnika. Prenehanje služnostne poti je seveda nujno treba vpisati tudi v zemljiško knjigo. Služnostna pot lahko preneha tudi, če se lastnik služnostne poti upre lastniku gospodujoče stvari, ker ta ni upošteval sklenjenega dogovora. Tretja možnost za prekinitev služnostne poti se nanaša na zahtevo lastnika gospodujoče stvari, da pravica stvarne služnosti preneha veljati, če ta postane nepotrebna za uporabo gospodujoče nepremičnine oziroma stvari.

Kaj je varstvo služnostne poti?

Varstvo služnostne poti je poseben instrument, na podlagi katerega se lastnik gospodujoče stvari zavaruje, da mu nihče ne more neutemeljeno preprečevati uporabe služnostne poti.

Kako je definirana nujna pot?

Nujna pot je na podlagi zakona definirana kot stvarna služnost. Te se oblikujejo predvsem zaradi pomanjkanja potnih zvez med različnimi nepremičninami in javnimi objekti. Enako kot v primeru služnostne poti tudi v primeru nujne poti velja, da imamo dve nepremičnini, in sicer gostujočo ter služečo nepremičnino.

Za ustanovitev nujne poti morajo biti izpolnjene določene predpostavke. Ena izmed njih se nanaša na to, da nepremičnina nima povezave z javnim potnim omrežjem. Iz tega izhaja, da je nujna pot tudi nujno potrebna za dostop lastnikom nepremičnine. Enako velja tudi v primeru, ko je povezava na primer slabo dostopna zaradi neprimernih pogojev za pot. Druga predpostavka se nanaša na to, da nujna pot ne onemogoča ali zavira izkoriščanja oziroma uporabe zemljišča, po katerem naj bi bila nujna pot speljana. Tretja predpostavka pa je ta, da ustanovitev nujne poti za lastnike prinese več koristi kot škode, ki nastane zaradi obremenitve nepremičnine.

Če nepremičnina nima dostopa do glavne oziroma javne ceste, lahko sodišče določi nujno služnost pot, s katero uredi dostop do nepremičnine in ki lahko poteka po parcelah v tuji lasti. Do potrebe po določitvi nujne poti velikokrat pride pri delitvi dediščine med več dedičev, pa tudi pri delitvi druge skupne lastnine ali solastnine. Pri tem je pomembno vedeti, da lastniku zemljišča, po katerem poteka nujna pot, pripada tudi ustrezno nadomestilo za služnost oziroma odškodnina, do katerega vam lahko pomaga priti naša odvetniška pisarna.

Stvarna služnost na podlagi pogodbe

Lastnik zemljišča, ki želi za dostop do njega uporabljati služnostno pot po drugem zemljišču, lahko z lastnikom tega zemljišča sklene pogodbo o ustanovitvi služnosti, kar je treba vpisati tudi v zemljiško knjigo. Pri sestavi takšne pogodbe vam lahko pomaga naša odvetniška pisarna oziroma lahko za vas pregledamo pogodbo o ustanovitvi služnosti, ki jo nameravate podpisati. Za uveljavljanje pravice do služnosti je pomembno, da je pogodba ustrezno sestavljena ter da je v njej služnostna pot čim bolj natančno določena in opisana, da ne prihaja do nesporazumov glede njene uporabe.

Priposestvovalna služnost

Če nekdo uporablja služnostno pot ter s tem izvršuje služnost na tuji parceli že dvajset let (v nekaterih primerih tudi manj, če je to uporabnik delal v dobri veri, da gre za njegovo pravico), ne da bi mu lastnik parcele pri tem kakorkoli nasprotoval, s priposestvovanjem pridobi pravico do stvarne služnosti. Če na primer vaša družina že več desetletij uporablja določeno služnostno pot za dostop do svoje parcele in njeni lastniki temu nikoli niso nasprotovali, imate pravico, da jo uporabljate še naprej, ne da bi morali sosedu plačati odškodnino za to. V primeru, ko zaradi tega nastane spor, se je možno dogovoriti tudi o prenehanju služnosti oziroma o tem odloča sodišče.

Stvarna služnost na podlagi odločbe sodišča

O ustanovitvi služnosti lahko odloča tudi sodišče oziroma drug upravni organ. Do tega lahko pride pri urejanju javne infrastrukture, ko se na zasebnih zemljiščih ustanovi stvarna služnost v javno korist, pa tudi v različnih drugih primerih, kot je na primer pri določanju nujne poti. V takšnih primerih se lastnik zemljišča lahko dogovori tudi za ustrezno nadomestilo za služnost, vendar mora biti to natančno določeno že v pogodbi. Če bi želeli dobiti primerno nadomestilo, je nujno kontaktirati odvetnika za stvarno pravo, ki vam bo pojasnil, kako do nje. Najbolje pa je, če odvetniško pisarno kontaktirate že takoj v procesu dogovarjanja o ustanovitvi služnosti, saj so takrat še možna pogajanja (na primer o tem, kje bo potekala služnostna ali nujna pot itd.

Prenehanje služnosti

Naša odvetniška pisarna se pogosto ukvarja tudi s primeri, ko stranke želijo doseči prenehanje služnosti na njihovi nepremičnini ali zemljišču. Velikokrat se na nas obračajo tudi stranke, ki želijo kupiti nepremično, na kateri je vpisana služnost, ali pa takšno nepremičnino podedujejo. V takšnih primerih je smiselno preveriti, ali je služnost sploh še potrebna – lahko se je v tem času že prenehala izvrševati, ker si je recimo lastnik sosednjega zemljišča dostop do javne ceste uredil drugače ali se je spremenil potek javne ceste. Prav tako lahko pravica do služnosti tudi zastara, če lastnik te pravice slednje ne izvršuje 20 let. Če je služnost kljub temu še vedno vpisana v zemljiško knjigo, se je dobro oglasiti pri odvetniku, ki bo ugotovil, ali je možno poskrbeti za izbris. Za prenehanje služnosti se je sicer možno tudi dogovoriti z lastnikom pravice do služnosti, za kar je treba skleniti ustrezno pogodbo, na podlagi katere se opravi izbris iz zemljiške knjige.

Ali je zahtevanje nujne oziroma služnostne poti pravica, ki jo ima vsak lastnik?

Vsak lastnik nepremičnine ima pravico, da do svoje nepremičnine tudi dostopa po vsaj eni urejeni poti. Dostop do javne poti je torej pravica, ki jo ima popolnoma vsak lastnik nepremičnine. To izhaja iz pravice lastnika do ekonomskega substrata. Če ste v dilemi, kako bi se lotili postopka za zahtevo nujne poti, kontaktirajte našo odvetniško pisarno. Odvetnik za nepremičninsko pravo vam bo pojasnil pogoje za pridobitev nujne poti in vas vodil od začetka do konca postopka.

Naša odvetniška pisarna vam lahko pomaga glede služnostne in nujne poti, in sicer::

• če želite urediti služnost,
• če vaša parcela nima dostopa do javne ceste,
• če dostop do vaše nepremičnine poteka preko druge parcele,
• če se ne strinjate s potekom služnostne poti,
• če bi želeli služnost vpisati v zemljiško knjigo,
• če bi radi s sosedom ali lastnikom drugega zemljišča sklenili pogodbo o ustanovitvi služnosti,
• če je bila na parcelo v tuji lasti vpisana služnost, vezana na eno osebo, vi pa bi tudi po njeni smrti še vedno želeli uporabljati to služnostno pot,
• če bi želeli prejeti primerno denarno nadomestilo za ustanovitev služnosti na vaši parceli,
• če ste prejeli odločbo o določitvi služnostne poti,
• če je pri delitvi dediščine ali skupne lastnine treba določiti tudi nujno pot
• če bi želeli doseči prenehanje služnosti na svoji parceli,
• če kupujete nepremičnino, na kateri je v zemljiški knjigi vpisana služnost,
• če vam sosed ovira uporabo služnostne ali nujne poti,
• če imate kakršno koli vprašanje glede služnosti in drugih področij stvarnega prava