Kazalo
Prepis nepremičnine se nanaša na prenos lastništva ali upravičenj do nepremičnine z ene osebe na drugo. To je pravno formalen postopek, ki zahteva izpolnitev določenih pravnih korakov in zahtev. Ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe med kupcem in prodajalcem nepremičnine navadno pride tudi do njenega prepisa. Prepis nepremičnine se izvede tudi v primeru dedovanja, pri darilni pogodbi in v določenih drugih primerih (ki urejajo premoženjske odnose oziroma razmerja). Ne glede na to, za kakšno vrsto pravnega posla gre, se prepis nepremičnine navadno tudi obdavči, višina obdavčitve pa je v grobem odvisna od vrste pravnega posla. Tako lahko stranki v razmerju pričakujeta, da bo obdavčitev na podlagi prepisa nepremičnine različna, če gre pri prepisu za darilno pogodbo, za dedovanje ali za kupoprodajno pogodbo. Poleg vrste posla pa je izrednega pomena tudi to, v kakšnem odnosu sta stranki, ki sta udeleženi v pravnem poslu. V kolikor sta stranki v bližjem sorodstvenem odnosu (npr. prvi dedni red), lahko pričakujeta nižjo obdavčitev posla. Če sta stranki posla nepovezani v sorodstvenem smislu, lahko pričakujeta višjo obdavčitev iz naslova prepisa nepremičnine.
Oblika pogodbe za prepis nepremičnine in obdavčitev
Za veljavnost pogodbe je pomembno, da je slednja zapisana v pisni obliki. Pri tem vam lahko pomaga naš odvetnik za nepremičnine in nepremičninsko pravo. Veljavna postane tedaj, ko jo podpišeta obe stranki. Pogodbo je treba tudi oddati na davčni urad, da slednji izračuna davčno stopnjo in posledično obdavčitev posla. V kolikor gre za darilno pogodbo, katere predmet je nepremičnina, stranki pa sta v sorodu (prvi dedni red), je takšna darilna pogodba oproščena davka. Kljub temu je tovrstno pogodbo treba oddati na davčni urad, ki izda potrdilo o oprostitvi davka. Če stranki pogodbe nista v prvem dednem redu, davčni urad obračuna davek na podlagi zakona o davkih na dediščine in darila. V grobem torej pri poslu prepisa nepremičnine nastanejo trije glavni stroški, ki se nanašajo na sestavo pogodbe, overitev pogodbe pri notarju in na vpis nepremičnine v zemljiško knjigo. Po sklenitvi pogodbe nastane še strošek, ki se veže na davek ob sklenitvi posla, ta pa je odvisen od vrste nepremičninskega posla in oseb, ki v poslu sodelujejo. Navadno stroške prepisa nepremičnine nosi prodajalec, a se lahko kljub temu stranki dogovorita drugače (da si stroške delita ali jih v celoti nosi kupec). Kupec je tisti, ki navadno pokrije stroške vpisa nepremičnine v zemljiško knjigo. Stroške oblikovanja pogodbe pa si obe stranki delita na pol.
Notarska overitev prepisa nepremičnine
Potem ko je davčni urad odmeril višino davka in sta stranki pogodbo za prepis nepremičnine podpisali, morata pogodbo tudi odnesti do notarja, da jo ta overi. Ta korak je pomemben zato, ker notar overi podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu. Po overitvi s strani notarja se lahko nepremičnina vpiše tudi v zemljiško knjigo in se pravica do uporabe nepremičnine tudi prenese na novega lastnika. V glavnem je notar tisti, ki po overitvi poda predlog za vpis nepremičnine v zemljiško knjigo, lahko pa predlog poda tudi nov lastnik nepremičnine.
Prepis nepremičnine na otroka
V kolikor želi starš nepremičnino prepisati na otroka, je prvi pogoj, kateremu mora biti zadoščeno, ta, da je starš že vpisan v zemljiško knjigo kot lastnik nepremičnine. Najboljša izbira za starše pri prepisu nepremičnine na otroka je ta, da prepis opravijo s pomočjo darilne pogodbe. Kljub temu je za veljavnost ključno, da je pogodba oblikovana v skladu z zakonodajo in da je napisana pravilno. Če darilna pogodba ni oblikovana v skladu z zakonom, jo je namreč možno kasneje na sodišču tudi izpodbijati. Če starš na otroka nepremičnino prepiše prek darilne pogodbe, je takšen posel v celoti oproščen davka, saj gre za pogodbo med otrokom in staršem, ki sta v prvem dednem redu. Za uspešen prepis nepremičnine na otroke so potrebni vsi podatki o nepremičnini, fotokopije dokumentov starša in otroka ter rojstni list otroka. Treba je razumeti, da lahko ostali otroci (ki niso bili deležni prepisa nepremičnine prek darilne pogodbe) po smrti starša še vedno zahtevajo svoj nujni delež v procesu dedovanja iz naslova podarjene nepremičnine. Ta primer je pogost tedaj, ko se starš odloči, da bo svojo nepremičnino z darilno pogodbo podaril le enemu otroku. V kolikor so ostali otroci zaradi tega prikrajšani, lahko po smrti starša zahtevajo svoj delež.
Zaključimo lahko, da gre za prepis nepremičnine pri poslih, kot so darilna pogodba, kupoprodajna pogodba ali pri zamenjavi zemljišč. Prepis nepremičnine in koraki prepisa se razlikujejo na podlagi tega, ali gre za prodajo ali podaritev nepremičnine, glede na to, za kakšno nepremičnino gre in v kakšnem razmerju sta stranki, ki sklepata posel.
Stroški prepisa nepremičnine
Prepis nepremičnine s seboj prinese tudi določene stroške. Slednji zajemajo predvsem stroške notarja, oblikovanja pogodbe, vpisa lastninske pravice, vpisa nepremičnine v zemljiško knjigo in ostale morebitne stroške. Za veljavnost posla prepisa nepremičnine je ključno, da je posel izveden na zakonit način v skladu z zakonodajo. Pravna varnost pri uspešni izvedbi prepisa nepremičnine je namreč ključna za samo veljavnost posla, saj zakonodaja zavaruje obe strani (tako kupca kot tudi prodajalca, tako da nobena stran ne more biti oškodovana).
Koraki prepisa nepremičnine
Koraki za uspešen prepis so naslednji:
- stranki pridobita izpisek iz zemljiške knjige, ki vsebuje vse potrebne podatke;
- oblikovanje pogodbe, ki jo napiše notar ali odvetnik;
- pogodbo se odda davčnemu uradu;
- poda se predlog za vpis v zemljiško knjigo;
- opravi se plačilo sodne takse.
