Kazalo
Nakup nepremičnine v Italiji je nekaj, s čimer se spogleduje vse več Slovencev.
Kakšne možnosti imate pri nakupu nepremičnine v Italiji?
Če želite pri naših sosedih kupiti nepremičnino, imate dve možnosti za nakup. Prva možnost je ta, da nepremičnino kupite kot svojo prvo nepremičnino, druga možnost pa je ta, da gre za nakup že druge ali tretje nepremičnine, ki bo služila kot investicija. Na podlagi omenjenih dveh možnosti se bodo razlikovali tudi skupni zneski stroškov, ki so povezani z nakupom. Različna načina nakupa vplivata tudi na plačilo prispevkov in davkov. Ob nakupu prve nepremičnine so namreč davki, povezani s prenosom, nižji, in znašajo 2 % namesto 9 %.
Če pa kupujete v Italiji že drugo ali tretjo nepremičnino, ne boste upravičeni do nižjega davka, prav tako pa ne boste oproščeni plačila IMU. Za prenos druge nepremičnine morate plačati 9-% davek. Omeniti pa je treba, da v primeru, ko za nakup nepremičnine ne potrebujete posojila, stroški notarja niso visoki.
Katere stroške je treba plačati v primeru nakupa nepremičnine v Italiji?
Prvi strošek pri nakupu nepremičnine v Italiji se nanaša na plačilo varščine nepremičninski agenciji. To morate plačati takrat, ko oddate ponudbo za nakup. Poleg omenjenega stroška je treba poravnati tudi storitve notarja in stroške, vezane na bančno posojilo ter hipoteko. Poravnati je treba tudi davek, ki je vezan na prenos nepremičnine na novega lastnika. Višina plačila IMU je odvisna od načina nakupa nepremičnine, načeloma pa se stroški, povezani z nakupom, lahko primerjajo z višino stroškov v ostalih državah članicah EU. Vsi omenjeni stroški so precej višji, če nepremičnino kupujete kot naložbo in ne kot svoj prvi dom.
Kateri so koraki nakupa nepremičnine v Italiji?
V prvem koraku morate kot kupec seveda najprej dobro preučiti svoje opcije in se odločiti za nakup sebi najustreznejše nepremičnine. Poleg tega se morate odločiti, v katerem delu Italije želite kupiti nepremičnino, saj se pokrajine med seboj precej razlikujejo. Italija ponuja tudi ogromno komercialnih nepremičnin, ki predstavljajo odlično izbiro za vse, ki imajo v Italiji veliko poslovnih partnerjev in želijo svoj posel v celoti ali delno prenesti tja. Cene in možnosti lahko preučite na specializiranih spletnih mestih, ki nudijo pestro izbiro in veliko informacij za bodoče kupce nepremičnin.
Če v zasebni ponudbi niste naši nič primernega zase, vam svetujemo, da se pred nakupom posvetujete z nepremičninsko agencijo. Italijanski nepremičninski agenti vam bodo pomagali pri primerjanju različnih cen nepremičnin ter za vas organizirali oglede nepremičnin, ki bodo v vašem ožjem izboru.
Ko imate izbrano nepremičnino, pripravite pogodbo za nakup nepremičnine v Italiji. Preden pogodbo ponudite v podpis, naj jo obvezno pregleda in ustrezno popravi tudi vaš odvetnik. Bistveno je, da so v pogodbi jasno zabeležene pravice in obveznosti tako kupca kot tudi prodajalca nepremičnine in da so vaši interesi v popolnosti zaščiteni. Iz tega naslova naj bodo vsi členi pogodbe natančno in dosledno oblikovani, seveda pa morajo biti razumljivi tudi prodajalcu nepremičnine. Pogodba o prodaji nepremičnine mora obvezno vsebovati vse elemente glede plačila, pogoje in način plačila ter roke plačila, datum sklenitve pogodbe, garancijo prodajalca in morebitna zavarovanja ter opredelitev stroškov, povezanih s prodajo.
Prodajalec se mora strinjati z navedenimi pogoji, v nasprotnem primeru pa ima 24 ur časa, da izjavi svojo voljo in mnenje. Ko je pogodba podpisana, naredite depozit, ki bo služil kot ara za prodajo nepremičnine. Depoziti po navadi znašajo 5–10 % vrednosti nepremičnine oziroma prodajne cene. Če si prodajalec po prejemu depozita oziroma are premisli, mora ob tem kupcu povrniti denarno nadomestilo (ki je v večini primerov kar dvojna ara). Če si pri nakupu premisli kupec, dani depozit oziroma ara ostane prodajalcu.
Ali pri nakupu nepremičnine v Italiji sodeluje tudi notar?
Notar je pomemben člen kupoprodajnega posla, saj služi kot predstavnik države in porok za transakcijo. Notar preveri vse podrobnosti in ugotavlja, ali obstajajo kakšne ovire pri izvedbi kupoprodajnega posla, če pa se nepremičnina iz različnih razlogov ne more prodati, mora oškodovana stranka tudi prejeti denarno nadomestilo. Če ne obstajajo ovire za izvedbo transakcije, velja, da notar pripravi pogodbo, na podlagi katere bo urejen prenos lastništva na novega lastnika. Ob tem morata stranki tudi plačati notarsko pristojbino. Ko je pogodba podpisana, mora notar državnim organom posredovati vse podatke, ki se nanašajo na prenos lastništva nepremičnine. Ta postopek traja dva tedna, notar pa strankam v tem času tudi priskrbi in uredi vse potrebne dokumente o dokazilih.
Koliko znaša davek pri nakupu nepremičnin v Italiji?
DDV znaša 10 % od prodajne cene nepremičnine. Če je kupljena nepremičnina prva nepremičnina kupca in bo ta imel v Italiji tudi prijavljeno stalno prebivališče, je stopnja plačanega davka nižja in znaša 4 %. Ob tem je treba plačati tudi takso za registracijo, ki znaša 168 evrov. Ta taksa ni odvisna od stroškov stanovanja. V enakem znesku je treba plačati tudi hipotekarno pristojbino, ki prav tako ni odvisna od višine stroškov. Omenjena notarska pristojbina v večini primerov znaša 2 % od vrednosti nepremičnine. Če govorimo o transakciji, pri kateri sta tako prodajalec kot tudi kupec fizični osebi, se ob transakciji plačajo trije davki. Prvi davek je torej registrski, drugi davek hipotekarni, tretji davek pa je katastrski. Poleg omenjenih davkov mora lastnik nepremičnine v Italiji vsako leto plačati še občinski davek na nepremičnino, višina slednjega pa je odvisna od vrednosti nepremičnine. Vrednost se izračunava glede na katastrsko rento.
Kako pa so v Italiji obdavčena stavbna zemljišča?
Stavbna zemljišča so pri naših sosedih obdavčena na podlagi tržne vrednosti nepremičnine v območju, v katerem nepremičnina leži. Na drugi strani so zemljišča v Italiji obdavčena glede na njihovo katastrsko vrednost, ki je zvišana za 25 % ter hkrati pomnožena s količniki. Ti količniki imajo temelje tržnih vrednosti. Če stavbe niso več primerne za bivanje, velja, da imajo 50-% olajšavo.
Koliko znašajo povprečne davčne stopnje?
Če je nepremičnina opredeljena kot rezidenčno stanovanje, zanjo velja povprečna davčna stopnja 0,4 %. Če pa gre za nerezidenčno stanovanje, je stopnja višja in znaša 0,76 %. Občine imajo pri določanju davkov 2-% manevrski prostor, kar pomeni, da lahko davčno stopnjo tudi prilagodijo. Davka so oproščene vse nepremičnine, v katerih se opravlja verska ali kulturna dejavnost ter dejavnost, povezana z izobraževanjem.
Priporočamo vam, da v primeru nakupa nepremičnine v Italiji najamete odvetnika, ki se spozna na pravo v Italiji.
