Črna gradnja je pojem, ki je bil v Sloveniji že legaliziran. Leta 2017 je namreč začel veljati nov zakon, ki je v uporabi od leta 2018, ta pa je na naših tleh legaliziral črno gradnjo. Črna gradnja se nanaša na gradnjo objektov ali infrastrukture brez pridobitve ustrezne gradbene dovolitve ali v nasprotju z gradbenim dovoljenjem, ki je bilo izdano. Legalizacija pa je postopek, s katerim se poskuša obstoječo črno gradnjo legalizirati tako, da se pridobi ustrezno dovoljenje ali soglasje za že zgrajene objekte.
Kazalo
Črna gradnja ( nelegalna gradnja) in postopek legalizacije
Stroka pravi, da imamo v Sloveniji precej nedovoljenih gradenj. V večini primerov gre za neskladno gradnjo tipa »malo izboljšano, spremenjeno, prilagojeno«, kar se seveda naredi brez ustreznih dovoljenj. Zakonodaja je v Sloveniji zelo toga, ko gre za posege na zasebnih objektih, in zato ji lastniki objektov komaj sledijo. Smo že v tem stanju, ko je treba veliko število objektov legalizirati in se poraja veliko vprašanj na strani lastnikov. Največji problemi so pri legalizaciji starih objektov, predvsem glede varnosti, ker so po končanem postopku legalizacije tisti objekti enakovredni legalno zgrajeni novogradnji.
Nov gradbeni zakon, ki je v uporabi od 1. avgusta 2018, naj bi odpravil to pomanjkljivost in z njim naj bi bili bodoči kupci obveščeni o tveganjih, ki so prisotna pri legaliziranih starejših objektih glede same varnosti objekta. Nov gradbeni zakon prinaša tudi možnosti legalizacije črne gradnje. Po novem zakonu potrebujete gradbeno dovoljenje tudi za izgradnjo pomožnega objekta ali preoblikovanje obstoječe stavbe.
Kaj je črna gradnja ( nelegalna gradnja) in kaj gradbeno dovoljenje?
Črna gradnja je gradnja brez pridobljenega gradbenega dovoljenja in se nikakor ne izplača, ker s tem kršimo zakonodajo in tvegamo denarno globo ali celo rušitev objekta. Najbolj optimističen scenarij je dovoljenje inšpekcije, da lahko legaliziramo objekt, če legalizacija ni možna, pa se odredi rušenje objekta.
Gradbeno dovoljenje je dokument, ki ga izstavi pristojni upravni organ na podlagi predložene dokumentacije. Ko pristojni organ oziroma Ministrstvo za okolje in prostor preveri dokumentacijo in pri tem upošteva predpisane gradbene pogoje, gradnja objekta postane legalna.
Gradbeni zakon iz leta 2018 ne pogojuje gradbenih dovoljenj za enostavne prenove, rušenje stavb ter gradnjo začasnih objektov. Sam začetek gradnje pa moramo po novem gradbenem zakonu ter v skladu s 63. členom gradbenega zakona priglasiti pristojni upravni enoti.
Torej je treba po novem zakonu za vse novogradnje, rekonstrukcije ter spremembe namena objekta pridobiti pravnomočno gradbeno dovoljenje. V nasprotnem primeru boste imeli črno gradnjo in boste morali urgentno izpeljati postopek legalizacije.
Investitor ali njegov pooblaščenec vloži zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja na Ministrstvo za okolje in prostor. Pravno podlago predstavlja gradbeni zakon, ki razvršča objekte po zahtevnosti gradnje.
Če želite graditi brez gradbenega dovoljenja, se poslužujete črne gradnje. Črna gradnja je kršitev zakonov, ta kršitev pa se kaznuje s finančno kaznijo ali z rušenjem objekta, ki ste ga gradili. Če inšpekcija ugotovi, da gre za črno gradnjo, lahko v najboljšem primeru le zahteva, da se ta objekt legalizira. V najslabšem primeru se objekt, ki je bil zgrajen na črno, poruši. Rušenje objekta se opravi na stroške graditelja. Če nameravate graditi nov objekt ali del objekta, vam svetujemo, da pred tem pridobite gradbeno dovoljenje. Gre za dokument, ki ga izda uradni pristojni organ, za izdajo pa morate priložiti vso potrebno dokumentacijo.
Do kdaj se smatra gradnja za nelegalno?
Po pridobitvi gradbenega dovoljenja lahko z gradnjo pričnete legalno, ob tem pa morate upoštevati gradbene pogoje, ki vam jih prepiše organ. Če objekt rušite ali gradite le začasne objekte ali preproste prenove, gradbenega dovoljenja ne potrebujete. Začetek gradnje objekta je treba prijaviti skladno s 63. členom zakona, ta pa narekuje, da morate imeti pravočasno in pravnomočno gradbeno dovoljenje tudi za rekonstrukcijo ali spremembo namembnosti objekta. Prijava mora biti opravljena osem dni pred začetkom izvajanja gradnje. Prijava se vloži na posebnem obrazcu, ki mu je treba priložiti tudi zapisnik o zakoličenju, vso potrebno dokumentaciji za izvedbo gradnje, podpisano izjavo, da je dokumentacija v celoti izpolnjena itd. Vložitev zahtevka za izdajo gradbenega dovoljenja vloži investitor ali pooblaščenec. Gradbena dovoljenja izdaja ministrstvo za okolje in prostor, pravna podlaga pa določa, da se objekti razvrščajo glede na zahtevnost gradnje. Vloga za legalizacijo črne gradnje se lahko odda na eUpravo RS, zahteva pa se elektronsko podpiše in odda na pristojni organ. Ob oddani vlogi morate priložiti še podpisan obrazec zahteve za pridobitev uporabnega dovoljenja ter izjavo projektanta, da so dela dokončana.
Kdaj vse potrebujemo gradbeno dovoljenje?
Črna gradnja je prepovedana za zahtevne objekte, kot so stanovanjske hiše, bazeni in večje rekonstrukcijske stanovanjske hiše. Poleg tega je črna gradnja prepovedana tudi za nezahtevne objekte, pri katerih je postopek pridobitve gradbenega dovoljenja lažji in hitrejši, a kljub temu obvezen. Mednje sodijo razne lope, garaže, zimski vrti, savne, fitnesi in podobno.
Na drugi strani je črna gradnja oziroma gradnja brez gradbenega dovoljenja možna za preproste objekte, ki so namenjeni lastnim potrebam. Mednje sodijo majhne stavbe, ki imajo površino do 30 kvadratnih metrov, bazeni (s prostornino, manjšo od 60 kubičnih metrov), pomožni javni objekti in podobno. Tudi za rušenje omenjenih objektov ne potrebujete več gradbenega dovoljenja.
Črna gradnja – kazen za nelegalno gradnjo
V primeru črne gradnje in ugotovitve inšpekcije, da ste gradili brez gradbenega dovoljenja, sledi denarna kazen. Ta služi kot nadomestilo za posledice, ki so nastale zaradi nezakonitega posega v okolje (nadomestilo za degradacijo prostora). Stopnja in obseg degradacije prostora se določi glede na obseg in vrsto črne gradnje ter glede na območje, na katerem je prišlo do kršitve. Sredstva denarne kazni se namenijo občinskemu proračunu (50 %) ter proračunskemu prihodku države (50 %). Kazni za črno gradnjo so definirane v Zakonu o graditvi objektov. Zakon določa, da v primeru črne gradnje kazni znašajo od 1.000 do 100.000 evrov, odvisno od tega, ali je gradila pravna ali fizična oseba. Kazen se določi tudi na podlagi tega, ali je šlo za nelegalno gradnjo, neskladno gradnjo ali nevarno gradnjo. Kot že omenjeno, je kazen določena tudi glede na negativne vplive, ki jih je povzročila v okolju. Gre torej za izračun negativnih ekonomij obsega, ki jih črna gradnja prinese. Negativni vplivi so veliki predvsem tam, kjer se gradi na varovanem območju ali območju kulturne dediščine.
Črna gradnja – prijava nelegalne gradnje
Če opazite primer črne gradnje, je vaša odgovornost, da ga tudi prijavite. Prijavo lahko na inšpektorat podate pisno, osebno, po telefonu ali po e-pošti. Oddate jo na Inšpektorat RS za promet, energetiko in prostor v kraju, kjer ste opazili primer črne gradnje. Pomembno je, da prijava vsebuje čim več podatkov in informacij o črni gradnji, vključeni pa morajo biti lokacija, identifikacija objekta in ostali podatki, če z njimi razpolagate. Inšpektorat mora po prejemu prijave tudi ustrezno ukrepati in poskrbeti za varovanje podatkov prijavitelja ter poskrbeti za tajnost vira prijave. Po opravljenem inšpekcijskem nadzoru mora podati tudi ustrezno kazen za črno gradnjo.
Za katere objekte potrebujemo gradbeno dovoljenje?
Gradbeno dovoljenje po novem gradbenem zakonu iz leta 2018 potrebujemo za gradnjo vseh zahtevnih objektov, in sicer stanovanjske hiše, večje rekonstrukcije na stanovanjskih hišah ter za bazene nad 60 kubičnih metrov.
Gradbeno dovoljenje potrebujemo tudi za nekatere nezahtevne objekte, kot so nadstreški, garaže, drvarnice, lope, savne in fitnesi, zimski vrtovi, ograje nad 2–3 m višine ter za podporne zidove do 1,5 m višine.
Za katere objekte NE potrebujemo gradbenega dovoljenja?
Novi gradbeni zakon iz leta 2018 ne predpisuje obveznosti pridobitve gradbenega dovoljenja za enostavne objekte za lastne potrebe, kot so majhne stavbe velikosti do 30 m2, bazeni prostornine do 60 m3, različni pomožni objekti do 40 m2, podporni zidovi do 1,5 m ter ograje do višine 2 m.
Po novem gradbenem zakonu za rušitev ali odstranitev obstoječe stavbe ne potrebujemo več gradbenega dovoljenja.
Postopek legalizacije za objekte, ki so bili zgrajeni pred letom 1968
Postopek legalizacije starejših objektov, zgrajenih pred letom 1968, je najbolj enostaven. Lastniki takšnih objektov vložijo le zahtevo za legalizacijo, skladnost s predpisi pa se po novem gradbenem zakonu ne preverja.
Postopek legalizacije za objekte, ki so bili zgrajeni pred letom 1998
Največ povpraševanja je trenutno za legalizacijo objektov, zgrajenih pred letom 1998, in sicer za vložitev zahteve ni treba dokazovati skladnosti s predpisi novega zakona, temveč je treba dokazati, da je objekt res zgrajen v tem obdobju (fotografije, izjave prič, računi) in da ste lastnik objekta, ki je evidentiran v katastru nepremičnin, priložiti pa morate še načrt objekta (tloris, prerez, dimenzija in površina) ter plačati upravno takso in komunalni prispevek.
Črna gradnja – legalizacija nelegalne gradnje
Legalizacija črne gradnje pride v poštev, ko po redni poti ne morete dobiti gradbenega dovoljenja. Na podlagi zakona lahko gradnjo legalizirate na številne načine. Z legalizacijo dosežete, da gradnja objekta več ni nelegalna in neskladna, ter pridobite gradbeno dovoljenje. Postopek legalizacije ni kompleksen, je pa precej dolgotrajen in lahko prinese tudi nekaj stroškov. V prvem koraku pristojni organi najprej preverijo, ali so izpolnjeni pogoji za legalizacijo objekta. Priprava dokumentacije za legalizacijo vključuje pregled vseh dokumentov, merjenje in dokumentiranje objekta, izdelavo načrta stanj, izjave prič, zračne posnetke in ostalo. Priloženi morajo biti posnetki oziroma slike obstoječega stanja, tlorisi vseh etaž, snovne mere prostorov in seznam prostorov. Pomembno je torej, da se podajo vsi potrebni podatki za legalizacijo črne gradnje.
Ko je dokumentacija popolna in je vpisana v kataster stavb, je treba vlogo vložiti na pristojno upravno enoto. Postopek legalizacije traja različno in je odvisen od specifike primera. Upravni organ preveri, ali je objekt že vpisan v kataster stavb ali v kataster gospodarske javne infrastrukture. Če obstajajo nejasnosti glede objekta, lahko pristojni organ zahteva tudi ogled objekta.
Kakšni so stroški legalizacije črne gradnje?
Legalizacija črne gradnje prinaša tudi stroške, ki so vezani na izdelavo dokumentov in načrtov, vpis v kataster in zračne posnetke. Če je objekt legalizacije stanovanjska hiša, stroški znašajo približno 1000 evrov ali več (odvisno od primera). Dodatni stroški so vezani še na upravno takso, ta pa znaša približno 20 evrov.
Postopek legalizacije črne gradnje pa je odvisen tudi od tega, kdaj je bila nepremičnina zgrajena. Če je bila nepremičnina zgrajena po letu 1998 (velja za mlajšo nepremičnino) in je bila zgrajena le do grobih gradbenih del ter pred uveljavitvijo novega zakona, lahko legaliziramo tudi takšno nepremičnino. Kljub temu pa velja, da je postopek bolj zapleten, stroški so višji, potrebne pa je tudi več dokumentacije in dokaznega gradiva. Legalizacija črne gradnje objektov, zgrajenih po letu 1998, poteka podobno kot pridobivanje gradbenega dovoljenja za novogradnje, plačati pa je treba tudi nadomestilo za degradacijo. Takšen objekt je legaliziran, če se ugotovi skladnost s prostorskim aktom. Tedaj lahko investitor pridobi tako uporabno kot tudi gradbeno dovoljenje.
Postopek legalizacije za objekte, ki so zgrajeni po letu 1998 in pred uveljavitvijo novega zakona 2018
Največji problem predstavljajo objekti, zgrajeni po letu 1998 in pred uvedbo novega gradbenega zakona iz leta 2018, pri katerih se podrobno preverja skladnost s predpisi zakona.
Za sam postopek legalizacije je potrebna naslednja dokumentacija:
- podatki in dokazilo o gradnji,
- dokumentacija kot pri vlogi za izdajo gradbenega dovoljenja,
- podpisi inženirja ter arhitekta, ki je izdelal načrt,
- geodetski načrt, zemljiškoknjižni prikaz,
- podatki o objektu – najmanj 4 fotografije, opis in vrsta objekta, parcelne številke,
- klasifikacija objekta po namenu,
- posnetek obstoječega stanja.
V kolikor imate pravni problem zaradi črne gradnje ali želite izpeljati postopek legalizacije črne gradnje, lahko oboje uredite v naši odvetniški pisarni.
