Izvajalec je pri gradnji objekta vezan na določen projekt s strani naročnika projekta.
Kazalo
Skrita napaka pri gradnji in očitna napaka ob zaključku gradnje
Naročnik je ob zaključku gradbenih del oziroma ob prevzemu objekta slednjega dolžan skrbno pregledati in izvajalca opomniti na morebitne napake pri sami izvedbi del. Naročnik lahko na posamezne napake opozori že med samo izvedbo gradbenih del. V tem primeru izvajalec del napake odpravi med izvajanjem gradbe.
Ločimo očitne napake, skrite napake in napake v solidnosti gradbe
O očitnih napakah, torej tistih napakah, ki jih je mogoče ugotoviti ob pregledu oziroma prevzemu gradbe, mora naročnik izvajalca obvestiti ob samem odkritju napake, torej prevzemu gradbe. V kolikor tega ne stori ob prevzemu gradbe, kasneje teh pravic več nima.
Skrite napake pa so tiste, ki jih naročnik ob skrbnem pregledu ni ugotovil oziroma ni mogel ugotoviti, ter jih je opazil kasneje. Naročnik ima za popravilo napake čas do 1 meseca od dneva, ko je bila napaka odkrita, oziroma do dve leti od prevzema gradbe.
Odgovornost za solidnost gradbe s strani izvajalca pa je urejana v obligacijskem zakoniku v okviru gradbene pogodbe. V tem primeru je časovni rok za uveljavljanje napak daljši, in sicer do 10 let od prevzema gradbe in njene izročitve. Pogoj za uveljavljanje določenih napak je, da napake onemogočajo normalno bivanje v samem objektu. Napake v solidnosti gradnje obsegajo tiste napake na delih same zgradbe, ki bi morali biti pravilno funkcionalni (vsaj) 10 let po izgradnji, ne da bi se začele pojavljati napake pri uporabi objekta.
Naročnik ima dve pravni opciji, ki se po zakonski ureditvi razlikujeta – zahtevek za znižanje plačila in zahtevek za povračilo stroškov odprave napake. Pravna narava obeh zahtevkov je različna, saj je namen zahtevka za znižanje plačila sprememba obstoječega pogodbenega razmerja (znižanje prvotno dogovorjene cene), pri čemer pa je zahtevek za povračilo stroškov odprave napake poseben odškodninski zahtevek, ki je omejen na neposredno škodo.
Moramo pa ločiti napake, ki so nastale s strani izvajalca, ter napake, ki so nastale s strani proizvajalca izdelkov – materialov. Pri slednjem lahko garancijski rok znaša tudi več deset let.
Radi bi poudarili, da pri opozarjanju na napake izvajalca gradbe pogosto potrebujete tudi določena dokazila, predvsem ponudbo izvajalca in gradbeno pogodbo, ki natančno opredeljuje vsa izvajalska dela. Bistvene sestavine gradbene pogodbe, na podlagi katere lahko kasneje zahtevate grajanje morebitnih napak s strani izvajalca, so sledeče:
Izvajalec gradbenih del je tisti, ki je odgovoren za napake materiala, ki ga je nabavil in tudi uporabil pri sami gradnji. Izvajalec je namreč dolžan vgraditi material v skladu s pogodbo. V primeru, da je material dobavil sam naročnik, pa se lahko izvajalec razbremeni svoje odgovornosti, če je seveda material skrbno pregledal kot dober strokovnjak za gradbena dela. Pri tem mora naročnika opozoriti na morebitne pomanjkljivosti oziroma napake.
Za vse skrite napake, očitne napake ali napake v solidnosti gradnje pa je zaželena pomoč odvetnika za gradbene zadeve. Velikokrat se namreč zgodi, da se pojavijo skrite napake pri gradnji, ki pa nemalokrat zahtevajo pravno znanje izkušenega odvetnika za gradbeništvo. Naša odvetniška pisarna ima dolgoletne izkušnje na področju gradbenega prava. Dovolite, da vam nudimo pravno pomoč. Na nas se v različnih primerih obračajo tako izvajalci gradbenih del kot tudi naročniki, pri čemer v isti zadevi zastopamo seveda le enega nasprotnega udeleženca.
