Pogodba o medsebojnih razmerjih je vrsta pogodbe, ki pride v poštev tedaj, ko se več lastnikov dogovarja o dvo- ali večstanovanjskih stavbah ali blokih, ko gre za nepremičnino, ki je v lasti več lastnikov. Skupni deli takšnih večstanovanjskih stavb so razni skupni prostori, kot so hodniki, stopnišča, kolesarnice itd. Poleg prostorov pa v skupno lastnino sodijo še skupne inštalacije, razni priključki, naprave in druga oprema. Te prostore upravljajo vsi lastniki hkrati, pri tem pa je pomembno, da ne omejujejo drugih etažnih lastnikov in skrbijo za blaginjo vseh.
Kazalo
Kdo ureja pogodbo o medsebojnih razmerjih?
S pogodbo o medsebojnih razmerjih se določijo lastniški deleži posameznega etažnega lastnika ter solastniški deleži na skupnih prostorih in drugi opremi. Pogodba o medsebojnih razmerjih je obvezna na podlagi zakona, skleniti pa jo morajo vsi etažni lastniki. Pogodbo urejata Stvarnopravni zakonik in Stanovanjski zakon. Za njeno veljavnost jo morajo podpisati vsi lastniki. Pogodba o medsebojnih razmerjih mora vsebovati imena vseh etažnih lastnikov, opise posameznih delov zgradbe, zemljiškoknjižne označbe, določitev deležev in ureditev odnosov med posameznimi etažnimi lastniki. Naš odvetnik za pogodbe vam lahko nudi pravno pomoč pri sestavi pogodbe o medsebojnih razmerjih.
Katere razmerja je pomembno, da se uredijo v pogodbi o medsebojnih razmerjih?
Pri opredelitvi odnosov v pogodbi o medsebojnih razmerjih je ključno, da se etažni lastniki dogovorijo o opredelitvi stroškov in obveznosti, ki jih nase prevzame posamezen lastnik. Določiti morajo tudi rezervni sklad, omejitve pri uporabi delov skupne lastnine ter način uporabe skupne lastnine. Eden izmed pomembnih elementov pogodbe o medsebojnih razmerjih je tudi določitev zavarovanja zgradbe kot celote.
Vsebina pogodbe o medsebojnih razmerjih?
Kot že omenjeno, mora biti pogodba o medsebojnih razmerjih podpisana med etažnimi lastniki stanovanjskih enot. Ob tem pa se verjetno poraja vprašanje, kako so stanovanjske enote definirane. Stanovanjske enote so enote v večstanovanjskih stavbah, v glavnem pa gre za stanovanja različnih kvadratur. To so lahko tudi bivalne enote, ki se razvrščajo na bivalne enote s souporabo sanitarij in kuhinje ter so v uporabi za posebne namene. S pogodbo o medsebojnih razmerjih morajo lastniki tudi definirati, kako se bodo upravljali skupni prostori, ki povezujejo stanovanjske enote. Upravljanje je v zakonu definirano kot prejemanje in izvrševanje odločitev ter nastopanje v pravnem prometu in postopkih, ki se vršijo pred pristojnimi organi. Ti postopki imajo navadno namen obratovanja in vzdrževanja skupnih prostorov ter ohranjanja bistvenih značilnosti skupnih bivalnih površin. Pravilnik, ki ga oblikuje minister, je tisti, ki določuje posle upravljanja in vsa pooblastila, ki jih ima upravnik. Poleg tega definira tudi, kako se bodo delili skupni stroški, povezani z upravljanjem. Zakoni glede upravljanja večstanovanjskih stavb veljajo tudi za etažno lastnino, katere posamezni deli še niso vpisani v zemljiško knjigo.
Vsem etažnim lastnikom pred oblikovanjem in podpisom pogodbe o medsebojnih razmerjih svetujemo, da se prej informirajo o vseh elementih pogodbe in svojih obveznostih, ki jih pogodba prinaša. Pred podpisom je pomembno, da so tudi seznanjeni z vsemi stroški, povezanimi z upravljanjem in vzdrževanjem skupnih prostorov, da ne bodo kasneje presenečeni, v kolikor bo treba iz skupnega proračuna kriti stroške ali popravila.
