Kazalo
IZSELITEV NAJEMNIKA ALI PARTNERJA
Lastniki nepremičnine se lahko pogosto soočijo z neljubo situacijo, kot je izselitev najemnika ali partnerja.
Razlogi, ki privedejo do tovrstnega dejanja, se seveda razlikujejo od primera do primera. Običajni razlog je krivdne narave, in sicer predvsem neplačevanje obveznosti ter namerno povzročanje nemira, materialne škode ipd. v primeru izselitve najemnika, pri izselitvi partnerja pa v večini primerov razhod ali ločitev.
Pravice in obveznosti tako na strani najemnika ali partnerja kot na strani lastnika stanovanja ureja stanovanjski zakon (SZ-1), ki v 84. členu pravi, da lahko lastnik odda svoje stanovanje s sklenitvijo pogodbe za določen ali nedoločen čas pod pogoji, ki jih določa ta zakon.
Izselitev najemnika ali partnerja se v praksi žal mnogokrat zaplete in primeri, ko se obe strani brez problema in nemudoma dogovorita o vseh podrobnostih, so zelo redki.
Istočasno je treba zadostiti zakonodaji, ki ščiti najemnika stanovanja, zato lahko lastnik svojo najemno pogodbo, kot navaja 103. člen SZ-1, odpove iz naslednjih krivdnih razlogov:
- če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja povzročajo večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih stanovanjske ali večstanovanjske stavbe;
- če se v stanovanju opravlja dejavnost brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem;
- če najemnik ne vzdržuje stanovanja v skladu s pravilnikom iz 125. člena tega zakona v delu, ki se nanaša na najemnika;
- če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen, pa v 60 dneh od prejema računa;
- če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja pogosto grobo kršijo temeljna pravila sosedskega sožitja, določenega s hišnim redom, ali z načinom uporabe huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja;
- če najemnik izvršuje ali v stanovanju in vgrajeni opremi izvrši spremembe brez predhodnega soglasja lastnika, razen v primerih iz 97. člena tega zakona;
- če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev poleg najemnika uporablja oseba ali več oseb, ki niso navedene v najemni pogodbi, in če najemnik za to ni pridobil soglasja lastnika;
- če najemnik najeto stanovanje v podnajem odda brez soglasja lastnika, kot določa 84. člen tega zakona;
- če najemnik ne dopusti vstopa v stanovanje v primerih iz tretje alineje 94. in 99. člena tega zakona;
- če najemnik brez upravičenih razlogov ne prevzame stanovanja oziroma ne prične prebivati v stanovanju v 30 dneh po sklenitvi najemne pogodbe;
- če so najemnik in osebe, navedene v najemni pogodbi, nehale uporabljati stanovanje in brez presledka več kot tri mesece niso stanovale v njem;
- če najemnik posreduje lažne podatke, ki so osnova za pridobitev pravic do subvencionirane najemnine v skladu s 121. členom tega zakona.
V primeru, da želite najemnika ali partnerja izseliti zaradi razlogov, ki niso navedeni zgoraj, ali razlogov, navedenih v pogodbi, ste dolžni najemniku ali partnerju (velja, da imate z njim sklenjeno najemno pogodbo) priskrbeti drugo ustrezno stanovanje.
Kako v praksi izpeljati izselitev najemnika ali partnerja?
V primeru kršitve mora lastnik stanovanja oziroma nepremičnine sprva najemniku oziroma partnerju poslati pisni opomin, v katerem je treba natančno zapisati kršitev ter način odprave, istočasno pa ponuditi vsaj 15-dnevni rok za odpravo razloga, zaradi katerega se odpoveduje pogodba.
Če napaka oziroma kršitev ni odpravljena po preteku zastavljenega roka, lahko najemodajalec najemniku odpove najemno pogodbo, vendar mora po zakonu, ki ga določa 112 člen SZ-1, upoštevati 60-dnevni odpovedni rok.
V prid skrajševanja postopkov ob hudih kršitvah najemne pogodbe, v izogib bodočih novonastalih posledic kršitev ali njihovega zmanjšanja ter čimprejšnji izselitvi najemnika ali partnerja je stanovanjski zakon dodal novi 112a člen, ki v določenih primerih odpove pogodbo in zahteva izselitev najemnika ali partnerja in izpraznitev stanovanja z vročitvijo odpovedi.
Takojšnja izselitev najemnika ali partnerja
Če najemnik ne plačuje najemnine in ostalih stroškov, ki so del pogodbe, v roku, ki ga določa najemna pogodba oziroma v roku 60 dni od prejema računa, je možna takojšnja izselitev najemnika ali partnerja.
V primeru, da najemnik ali partner ne izprazni stanovanja, mora najemodajalec pri sodišču zahtevati izpraznitev stanovanja, pri čimer sodišče najemniku posreduje izpraznitveni nalog. Rok izselitve je 30 dni od prejema izpraznitvenega naloga.
Izselitev najemnika ali partnerja in vloga sodišča
V primeru spora ob prekinitvi najemne pogodbe in izselitvi najemnika ali partnerja se ta odpoveduje pred sodiščem, in sicer s tožbenim zahtevkom za odpoved najemne pogodbe ter zahtevkom za izpraznitev in izročitev stanovanja. Sodišče tovrstne spore rešuje prednostno. Kadar dosodi v prid najemodajalcu, najemniku določi rok za izselitev, ki ne sme biti krajši od 30 dni ter daljši od 60 dni.
Nezakonita izselitev najemnika ali partnerja
Vsakršno reševanje nastale situacije na lastno roko (grožnje, fizična izselitev, menjava ključavnice in podobno) je nezakonito. V takšnem primeru lahko najemnik toži najemodajalca za motenje in odvzem posesti. Ravno tako pa lahko najemnik vloži zasebno tožbo zoper najemodajalca, ki se ga kaznuje z denarno kaznijo ali zaporom do šestih mesecev.
Pomoč odvetnika za izselitev najemnika ali partnerja
Poznavanje zakonodaje stanovanjskega zakona, ki ureja najemne pogodbe ter posledično njeno prekinitev in izselitev najemnika ali partnerja, je bistvena pri lastni zaščiti in pravilni ter čim hitrejši izvedbi izselitve, zato je posvet z odvetnikom vsekakor na mestu. Običajno uporabi opomin pred tožbo ali predlog za izselitev, ki vsebuje določen časovnik rok. Zadnja faza je tožba za izselitev najemnika ali partnerja.
