Izplačilo solastnika nepremičnine poteka na osnovi izračuna deleža vsakega solastnika na nepremičnini.
Kazalo
Kakšni so razlogi za izplačilo solastnika nepremičnine?
Največkrat sta prisotna dva razloga, in sicer dedovanje ali ločitev oz. prekinitev zunajzakonske skupnosti, lahko pa so prisotni tudi drugi razlogi.
Delitev solastnine in posledično izplačilo solastnika nepremičnine je situacija, s katero se prej ali slej sooči večina ljudi. Vsak solastnik ima namreč vedno pravico zahtevati delitev stvari.
Kako se običajno deli solastnina na nepremičnini?
Poznamo dve obliki delitve solastnine, in sicer v obliki sporazuma ali sodne delitve.
Kje in kako se pričneta postopek delitve solastnine in izplačilo solastnika nepremičnine?
Najprej je treba nepremičnino oceniti, za kar so pristojni sodni cenilci ali pooblaščeni ocenjevalci vrednosti nepremičnine.
Kakšno je vodilo pri tovrstnem postopku?
Glavno vodilo oz. namen je, da solastniki v naravi dobijo tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes. To pomeni, da se solastnina pravično in upravičeno fizično razdeli.
Kaj se zgodi, če fizična delitev stvari v naravi ni možna?
Kadar fizična delitev stvari v naravi ni možna ali bi se zaradi delitve vrednost stvari zmanjšala, lahko sodišče določi, da se to stvar (npr. nepremičnino) proda in se kupnino razdeli. Drugi možen način delitve je, da na osnovi odločitve sodišča stvar pripada enemu solastniku, ta pa nato izplača ostale solastnike. V tem primeru ostali solastniki do popolnega poplačila obdržijo zastavno pravico na stvari (nepremičnini).
Kako poteka izplačilo solastnika nepremičnine na osnovi sporazuma?
Sporazumno delitev solastnine je možno izvesti v primeru, če se vsi solastniki strinjajo tako z delitvijo stvari kot z načinom delitve ali prejetim deležem oziroma izplačilom solastnika nepremičnine. Potem ko se sklene dogovor med solastniki o obliki in delitvi nepremičnine, se sklene pogodba o delitvi. Za to je treba priložiti notarsko overjena zemljiškoknjižna dovolila vseh tistih solastnikov, ki dovoljujejo, da solastnik vpiše lastninsko pravico na tem delu nepremičnine. Če se doseže, da vsak solastnik po delitvi pridobi enak delež, kot ga je imel v lasti prej, so solastniki v postopku oproščeni delitve davkov.
Kako poteka izplačilo solastnika nepremičnine na osnovi sodne delitve?
V primeru, ko sporazuma o delitvi premoženja in izplačila solastnikom ni možno doseči, se to izvede v nepravdnem postopku pred pristojnim sodiščem. Poznamo dve delitvi nepremičnin, in sicer fizično ter civilno delitev. Najprimernejša je fizična delitev, če je ta le mogoča (primer nezmožne fizične delitve je delitev enosobnega stanovanja, do katerega so upravičeni 4 solastniki). Kadar torej fizična delitev ni mogoča, se izvede civilna delitev, in sicer s prodajo nepremičnine. V tem primeru se kupnina razdeli oz. se opravi izplačilo solastnikom nepremičnine. Oseba, ki predlaga sodno razdelitev, je dolžna natančno opredeliti in označiti nepremičnino, ki je predmet solastnine, ter istočasno priložiti predlog razdelitve. Nato sodišče predlog vroči ostalim solastnikom, ki lahko podajo lastne predloge. Sodišče nato določi sodnega cenilca, ki oceni vrednost nepremičnine. Vsak solastnik tako na koncu dobi idealni delež, ki mu pripada.
Kje se prične postopek izplačila solastnikom nepremičnine?
Delitev solastnine in posledično izplačilo solastnikom se začne s podajo predloga za delitev nepremičnine pred pristojnim sodiščem v kraju, kjer leži nepremičnina. To se zgodi ne glede na to, ali gre za sporazum ali izplačilo po sodni poti.
Kdaj in zakaj se zgodi izplačilo solastnika na nepremičnini?
Redki so primeri, ko je lastnik nepremičnine zgolj ena oseba. Pri večini nepremičnin lastništvo temelji na vsaj dveh osebah, najpogosteje sta to zakonca oziroma sorodniki.
Razlogi za izplačilo solastnika na nepremičnini so različni, najpogostejša pa sta dva, in sicer razpad zakonske zveze ali zunajzakonske skupnosti ter dedovanje.
Kako poteka razdelitev solastnine na nepremičnini?
Vsak solastnik, ki zahteva razdelitev nepremičnine, sprva poda predlog, kako naj se nepremičnina razdeli oziroma kako naj poteka delitev solastnine na nepremičnini.
Poznamo dve obliki razdelitve solastnine na nepremičnine, vezano na to, ali se solastniki strinjajo z predlogom o razdelitvi ali ne.
1. Med solastniki je dosežen dogovor
V tem primeru se sklene posebna pogodba o razdelitvi solastnine in izplačilu solastnika na nepremičnini. Solastniški deleži se med solastnike ustrezno razdelijo, če je to možno, sicer se nepremičnino proda in s kupnino solastnike izplača.
2. Med solastniki ni dosežen dogovor
Kadar sporazum o razdelitvi solastnine in izplačilu solastnika na nepremičnini ni možen, o tem odloča pristojno sodišče v nepravdnem sodnem postopku.
Sodni postopek se začne po tem, ko solastnik na sodišče vloži predlog za razdelitev solastnine, v katerem solastnik označi vse nepremičnine in poda predlog razdelitve solastnine. Sodišče predlog vroči ostalim solastnikom, ti pa imajo pravico podati ugovor oziroma predlagati razdelitev solastnine. V postopek razdelitve solastnine se nato na predlog sodišča v večini primerov vključi cenilec, ki oceni vrednost nepremičnine in tako se določi vrednost solastniškega deleža za posameznega solastnika oziroma izplačilo solastnika na nepremičnini.
Pomembno je, da se skozi postopek vsakemu solastniku nameni tisti delež, ki ustreza njegovemu solastniškemu deležu.
Kaj pomeni fizična delitev solastnine in kdaj se zgodi civilna delitev?
Fizična delitev solastnine na nepremičnini pomeni, da vsak solastnik dobi pripadajoč delež v naravi, torej vsak solastnik dobi nepremičnino ali del nepremičnine, ki vrednostno ustreza njegovemu solastniškemu deležu. Če fizična delitev ni možna ali pa se pokaže, da bi bila bistveno zmanjšana vrednost nepremičnine, sodišče določi, da se tako nepremičnino proda in kupnina razdeli, kar imenujemo civilna delitev. Tovrstna delitev najpogosteje nastopi takrat, ko je predmet delitve zgolj ena nepremičnina in je razdelitev med solastniki nemogoča.
Kako je z izplačilom solastnika, kadar eden od solastnikov več vlaga v nepremičnino?
Povečan delež izplačila solastnika, ki je v nepremičnino več vlagal, je možna, vendar le pod pogojem, da se ostali solastniki o tem strinjajo, kar je treba izvesti v pisni obliki. V primeru, da takšnega dogovora ni mogoče doseči, solastnik večjega solastniškega deleža ne more zahtevati, lahko pa zahteva povračilo vloženih stroškov. Tudi tu je v primeru nestrinjanja treba sprožiti sodni postopek.
Kako je z izplačilom solastnika na nepremičnini, kadar je predmet nepremičnine objekt, ki ima več lastnikov in ni etažiran?
V praksi je solastniško stavbo težko prodati, predvsem takrat, ko stanovanja niso ločena. Dejstvo je, da imajo po zakonu vsi solastniki predkupno pravico, torej mora solastnik, ki predlaga prodajo nepremičnine, pred prodajo svojega deleža ostale solastnike povprašati o odkupu njegovega dela.
Postavljena cena mora biti takšna, kot bo prodajana cena, torej za solastnike ne sme biti višja. Rok ugovora na predlog je 30 dni. Če v tem času ni odgovora, lahko lastnik svoj delež proda komurkoli. Edina težava je, da je takšen solastniški delež znotraj objekta zelo težko prodati in se tovrstne prodaje največkrat zaključijo s prodajo na dražbi, kar pa predstavlja finančni in časovni izziv.
Izplačilo solastnika nepremičnine in pravna pomoč
Vsekakor vam toplo priporočamo, da pred delitvijo solastnine in posledično izplačilom solastnikom nepremičnine poiščete nasvet in pomoč uveljavljene ter priznane odvetniške pisarne Nina Šibila.
