Delitev solastnine ali razdelitev solastnine

Solastnina je lastništvo enega premoženja, ki si ga deli več oseb. To pomeni, da si več oseb skupaj lasti eno nepremičnino ali premičnino. Solastnina je lahko skupna lastnina več oseb ali pa se solastniki odločijo, da bodo imeli deleže v lastništvu glede na svoj vložek oziroma dogovor. Solastnina je pogosto prisotna pri nepremičninah, kot so stanovanja, hiše ali zemljišča, vendar se lahko nanaša tudi na premičnine, kot so avtomobili, plovila ali umetniška dela.

Solastnina predstavlja določene izzive in odgovornosti za vse solastnike. Odločanje o uporabi solastnine ter delitvi stroškov vzdrževanja in morebitnih dohodkov ali izgub lahko povzroči konflikte med solastniki. Zato je pomembno, da se solastniki dogovorijo o pravilih in postopkih upravljanja solastnine. To pogosto vključuje sklenitev solastninske pogodbe, ki določa pravice in odgovornosti vsakega solastnika

KAKO POTEKA DELITEV SOLASTNINE NA NEPREMIČNINAH?

Delitev solastnine se da izpeljati na različne načine. Ena od možnosti je pogodba o razdružitvi solastnine, ki jo morajo podpisati vsi solastniki, treba pa jo je overiti tudi pri notarju. Pri sestavi takšne pogodbe o delitvi solastnine in urejanju vsega v zvezi z njo vam lahko svetuje tudi naša odvetniška pisarna, prav tako pa vam lahko svetujemo tudi o drugih načinih delitve oziroma razdelitve solastnine, kot je recimo ureditev etažne lastnine ali prodaja celotne solastnine, če se s tem strinjajo vsi solastniki.

Predmet solastnine je lahko karkoli. Najpogosteje pa gre za stanovanje, hišo, zemljišče, kmetijsko zemljišče, zazidljivo ali nezazidljivo zemljišče in podobno. Razdelitev premoženja oziroma razdelitev solastnine je proces, ki se po navadi zgodi med dedovanjem. Solastnina se v postopkih dedovanja razdeli v idealnih deležih, iz tega naslova pa pogosto prihaja tudi do sporov med dediči.

Če na primer dve sestri podedujeta hišo, znaša idealni delež, ki ga prejme vsaka izmed njiju, točno eno polovico. To v praksi pomeni, da lahko vsaka izmed sester uporablja eno polovico hiše, parcele, zemlje in vsega, kar je v hiši. Če narava nepremičnine to dopušča, se lahko obe dogovorita, katera bo uporabljala katero polovico hiše, in jo tako nemoteno tudi uporabljata. Nekatere dele hiše (kot je stopnišče, dvorišče itd.) pa še vedno uporabljata obe hkrati in tako ostajajo v solastništvu. Omenjen primer je idealen primer. Težave nastanejo takrat, ko si ena želi živeti v hiši, druga pa jo želi prodati. V tem primeru pa je bistveno, da se jima uspe medsebojno dogovoriti o ustreznem poplačilu ali prodaji hiše.
Namesto razdelitve solastnine se lastniki lahko odločijo tudi, da bodo nepremičnino prodali. To je ena izmed najboljših rešitev v primeru spora med solastniki. Omeniti pa je treba, da se morajo s prodajo solastnine seveda strinjati vsi solastniki, saj je v nasprotnem primeru ni možno prodati. Če se ne morete dogovoriti o razdelitvi solastnine, kontaktirajte naše izkušene odvetnike, ki vam bodo z veseljem pomagali poiskati najboljšo rešitev za vas.

KAKŠNA JE BISTVENA RAZLIKA MED SOLASTNINO IN SKUPNO LASTNINO?

Omeniti pa je treba, da solastnina ne pomeni skupna lastnina, saj gre za dva različna pojma. Solastnina ima v primerjavi s skupno lastnino pomembno prednost, ki se nanaša na to, da so deleži solastništva določeni. Ob tem pa igra pomembno vlogo dejstvo, ali gre za idealne deleže ali deleže, ki so določeni že v naravi.

KAJ JE CIVILNA DELITEV SOLASTNINE NA NEPREMIČNINI?

Civilna delitev solastnine je proces, pri katerem se lastninska pravica nad premičnino ali nepremičnino razdeli med več lastnikov. Lastninska pravica je namreč lahko vezana na eno ali na več oseb, ko je lastništvo vezano na več oseb, pa se to navadno izpelje s postopkom civilne delitve solastnine. V tem primeru imajo nato lastniki solastniški delež na lastnini.

V KATEREM ZAKONU JE UREJENA CIVILNA DELITEV SOLASTNINE – NEPREMIČNINE?

Civilna delitev solastnine je urejena v Stvarnopravnem zakoniku. Ta opredeljuje, da ima več oseb solastninsko pravico, če je delež vsakega izmed lastnikov določen skladno s sorazmerjem na celoti. Temu v praksi rečemo tudi idealni delež. V glavnem je predmet delitve največkrat nepremičnina, lahko pa je seveda tudi katerakoli druga stvar. Skladno z idealnim deležem ima vsak solastnik pravico, da to stvar uporablja v določeni meri. Uporablja lahko del lastnine, ki mu pripada.

KATERE SO SLABOSTI CIVILNE DELITVE SOLASTNINE?

Idealni delež je torej solastniški delež vsakega izmed lastnikov. Ta se izraža v obliki odstotka ali ulomka. Civilna delitev solastnine pa ima tudi nekaj pomanjkljivosti. Glavna med njimi je ta, da se ne more jasno določiti, kateri del nepremičnine lahko uporablja posamezni solastnik. Iz tega naslova med solastniki velikokrat pride do sporov. Da do konfliktov v prihodnje ne bi prišlo, je pametno, da se solastniki že vnaprej dogovorijo, na kakšen način in v kolikšni meri bo posamezni solastnik uporabljal stvar. Civilna delitev solastnine opredeli le delež lastništva posameznega lastnika, ne pa tudi uporabe v praksi.

NA KAKŠNE MOŽNE NAČINE LAHKO DOSEŽEMO CIVILNO DELITEV SOLASTNINE NA SKUPNEM PREMOŽENJU?

Civilna delitev solastnine se lahko izvede, ko je primeren čas zanjo. Solastniki je torej ne morejo zahtevati kadarkoli, na ta način pa se zavaruje tudi ostale lastnike. Civilna delitev solastnine se ne izvede, če bi delitev povzročila škodo ali nesorazmerne stroške ostalim lastnikom. Prav tako je ni možno zahtevati v primeru, ko obstaja verjetnost, da se bo v prihodnosti vrednost nepremičnine bistveno povečala.

Smiselno je, da se civilna delitev solastnine izvede na sporazumen in miren način. V nasprotnem primeru se civilna delitev solastnine izvede po sodni poti, pri čemer sodišče odloči o idealnih deležih. Če gre za naravno delitev solastnine, to pomeni, da iz ene nepremičnine nastaneta dve. V tem primeru je nujna parcelacija, ki omogoči razdelitev nepremičnine na fizične dele. Če delitev nepremičnine v naravi ni možna, se lahko nepremičnina proda, lastniki pa prejmejo vsak svoj delež kupnine. V tem primeru govorimo o civilni delitvi.

ETAŽNA LASTNINA IN CIVILNA DELITEV SOLASTNINE NA NEPREMIČNINI

Pomembno je omeniti tudi pojem etažne lastnine. Etažna lastnina je posebna oblika lastninske pravice, ki ni povezana s solastnino. Pri etažni lastnini imajo posamezni lastniki pravico do posebnega dela zgradbe. Ta pravica se pogosto prekriva s solastninsko pravico na skupnih delih stavbe. Za vzpostavitev etažne lastninske pravice je ključno, da se ta vpiše v zemljiško knjigo. Vpis se lahko izvede tudi na podlagi odločbe sodišča v nepravdnem postopku

KDAJ POTEKA CIVILNA DELITEV SOLASTNINE?

Pomembno je, da se vrednost nepremičnine, ki je v solastnini, pravilno oceni. Priporočljivo je angažirati cenilca gradbene stroke, kar lahko običajno uredite tudi v naši odvetniški pisarni. V primeru, ko se postopek razdelitve solastnine izvaja na sodišču, pa se uradno imenuje sodnega cenilca. Vrednost premoženja v solastnini se oceni kot celota. Solastniki se nato po ocenitvi dogovorijo o tem, kako bodo razdelili solastnino na nepremičnini ali drugem premoženju.

ALI STE VEDELI, DA LAHKO EN SOLASTNIK IZPLAČA OSTALE SOLASTNIKE?

Običajno se v primeru prodaje nepremičnine, ki je v solastništvu, izkupiček pošteno razdeli med solastnike ali pa en solastnik izplača ostale solastnike v sorazmerju z vrednostjo njihovih solastniških deležev. V takem primeru govorimo o civilni delitvi solastnine na določeni nepremičnini ali premoženju.

KDAJ POTEKA FIZIČNA DELITEV SOLASTNINE?

V primeru, ko je mogoča fizična delitev, se lahko premoženje razdeli med solastnike v naravi. To se lahko izvensodno dogovorijo solastniki sami, lahko pa se poslužijo tudi pomoči odvetnika ali pa se postopek izvede prek sodišča. Pri fizični delitvi solastnine vsak solastnik prejme določeno premoženje, ki ustreza vrednosti njegovega solastniškega deleža.

KAKŠNA JE RAZLIKA MED CIVILNO IN FIZIČNO DELITVIJO?

Fizična delitev solastnine se nanaša na situacijo, ko sodišče vsakemu lastniku fizično dodeli določen del stvari v naravi. To pomeni, da se vsakemu solastniku razdeli določena nepremičnina ali premičnina, ki vrednostno najbolj ustreza njegovemu solastniškemu deležu. V praksi pa je fizična delitev pogosto težko izvedljiva, zlasti ko je predmet delitve samo ena nepremičnina. Če se solastniki ne odločijo za prodajo nepremičnine in razdelitev deležev v denarju, se uporablja civilna delitev solastnine.

SOLASTNINA IN IDEALNI DELEŽI PRI RAZDELITVI SOLASTNINE

Solastnina pomeni, da ima neko stvar (recimo nepremičnino) v lastni več lastnikov oziroma solastnikov. V Stvarnopravnem zakoniku (SPZ) je zapisano, da ima več oseb solastninsko pravico na nerazdeljeni stvari (torej so solastniki), če je delež vsakega izmed njih določen v sorazmerju s celoto (idealni delež). Solastnik je upravičen uporabljati solastnino sorazmerno svojemu idealnemu deležu.

Definicija solastnine se nanaša na deljeno lastništvo več oseb nad neko stvarjo (ki je po navadi nepremičnina). V zakonu je napisano, da ima več oseb solastninsko pravico nad eno stvarjo, če je delež vsakega lastnika določen glede na celoto v sorazmerju (temu rečemo tudi idealni delež). Na podlagi idealnega deleža lahko vsak izmed lastnikov tudi uporablja del lastnine, ki mu pripada.

KAJ JE IDEALNI DELEŽ PRI DELITVI SOLASTNINE?

Gre za solastniški delež posameznega lastnika. Lastništvo vsakega posameznega lastnika je običajno izraženo kot idealni delež solastnine v obliki odstotka ali ulomka (recimo ½, ¼ solastnine itd.). Problem pri takšni delitvi solastnine oz. razdelitvi solastnine je, da v naravi ni določeno, kateri deli nepremičnine ali zemljišča pripadajo kakšnemu od lastnikov, zaradi česar lahko nastanejo konflikti pri delitvi oz. razdelitvi solastnine , če se solastniki o tem ne dogovorijo med seboj. Več ko je solastnikov, bolj zapletena lahko delitev solastnine in  razmerja med njimi, saj ima vsak od njih drugačne interese glede delitve solastnine, njenega upravljanja in vsega ostalega v zvezi z njo. Omeniti pa je treba, da pri razdelitvi solastnine ni jasno definirano, kateri delež pripada posameznemu solastniku. Gre za to, da je znano le, kolikšen delež ima posamezni solastnik.

PRI DELITVI SOLASTNINE POGOSTO PRIDE DO NESPORAZUMOV  – ZAKAJ?

V praksi iz omenjenega razloga med solastniki velikokrat pride tudi do konfliktov. Smiselno je, da se solastniki glede delitve solastnine med seboj že vnaprej dogovorijo, kateri del nepremičnine bo uporabljal posamezni solastnik. Za solastnike je torej bolje, če jih je manj, saj se tako lažje dogovorijo o svojih interesih glede delitve oz. razdelitve solastnine in delov, ki jih bo posamezni solastnik uporabljal. Dogovor je potreben tudi pri določanju načina upravljanja skupne nepremičnine in vsega ostalega, povezanega z njo. Naša odvetniška pisarna ima veliko izkušenj na področju urejanja idealnih deležev ter delitve solastnine v naravi, zato lahko na tem področju pomagamo tudi vam.

HIPOTEKA NA SOLASTNIŠKEM DELEŽU

Izjemno pogosto se stranke obračajo po pravni nasvet z vprašanjem, ali je mogoče najeti kredit ali hipoteko na solastniškem deležu.

Stvarnopravni zakonik določa, da lahko vsak solastnik najame kredit ali ustanovi hipoteko na svojem idealnem deležu brez soglasja drugih lastnikov. Vendar pa je ključen pogoj, da je lastninska pravica zabeležena v zemljiški knjigi.

V primeru, da želi solastnik ustanoviti hipoteko na celotni nepremičnini, ki je predmet solastnine, pa je potrebno soglasje vseh solastnikov.

Kadar je nepremičnina v skupni lastnini, je lahko hipoteka ustanovljena le na nepremičnini kot celoti.

V prvi fazi, ki je ključna, je treba določiti vrsto lastnine. V primeru skupnega premoženja, pri katerem niso določeni posamezni deleži, s hipoteko ni mogoče obremeniti celotne skupne nepremičnine (npr. če sta skupna lastnika zakonca in želi zgolj eden od njiju uveljavljati hipoteko).

Če pa govorimo o solastnini, pri kateri so lastniki in njihovi deleži natančno določeni ter zabeleženi v zemljiški knjigi (npr. vsak zakonec ima ½ lastniškega deleža v nepremičnini), lahko posamezni solastnik brez soglasja drugih obremeni svoj solastniški delež nepremičnine s hipoteko.

Postopek najema hipoteke na solastniškem deležu se ne razlikuje bistveno od najema hipoteke na celotnem lastniškem deležu. Kljub temu je ključno, da si pred najemom hipoteke na solastniškem deležu odgovorimo na nekaj izjemno pomembnih vprašanj.

Preletimo le tisto najpomembneje, in sicer:

• dobro se informirajte, čim več sprašujte in poizvedujte o značilnostih hipotekarnih kreditov,
• pri banki se pozanimajte, koliko kredita lahko pridobite glede na vrednost svojega solastniškega deleža,
• pridobite ponudbe vsaj treh bank, vključno z banko, pri kateri imate odprt svoj račun,
• pozanimajte se o najbolj smiselni dobi odplačevanja hipoteke glede na vrednost kredita,
• vprašajte se, katera oblika obrestne mere je v vašem primeru najboljša izbira (fiksna ali variabilna), ter preverite prednosti in slabosti obeh,
• premislite, kaj se zgodi v primeru podražitve kredita s fiksno obrestno mero,
• pridobite informacije o tem, kako se razlikuje obrestna mera glede na dobo kredita (npr. 10, 20 ali 30 let), kakšni so celotni stroški najema hipotekarnega kredita in kako je s predčasnim odplačilom,
• poizvedite, kaj se zgodi v primeru izgube službe in nezmožnosti plačevanja,
• preverite, katere dokumente potrebujete za najem hipoteke na solastniškem deležu in ali banka zahteva dodatno jamstvo.

Najem hipoteke na solastniškem deležu se v osnovi ne razlikuje bistveno od klasičnega najema hipotekarnega kredita. Kljub temu pa je ta odločitev dolgoročna, zavezujoča in finančno zahtevna, z vsemi pripadajočimi obveznostmi. Zato je priporočljivo pred takšnim korakom preučiti možnosti in se posvetovati z našim odvetnikom

ODDAJA SOLASTNINE V NAJEM

To pomeni, da en ali več solastnikov dovoli drugim osebam ali entitetam, da solastnino uporabljajo v zameno za plačilo najemnine.

Oddaja solastnine v najem lahko prinese dodaten vir dohodka za solastnike in pomaga kriti stroške vzdrževanja ali posodobitve solastnine.Pri oddaji solastnine v najem je pomembno, da se solastniki sporazumejo o pogojih najema. To vključuje določitev višine najemnine, trajanja najema, pravic in obveznosti najemnikov ter morebitnih omejitev glede uporabe solastnine.

Solastniki se lahko odločijo tudi za sklenitev pisne najemne pogodbe, ki jasno opredeli vse dogovorjene pogoje.

Solastnina, oddana v najem, lahko prinaša številne koristi, vendar lahko v primeru neustreznega upravljanja povzroči tudi zaplete. Zato je ključnega pomena, da solastniki skrbno premislijo o svojih odločitvah in se dogovorijo o jasnih pravilih ter sledijo zakonskim zahtevam, ki veljajo za najem nepremičnin ali premičnin. S pravilnim upravljanjem solastnine in sodelovanjem med solastniki je mogoče zagotoviti, da bo solastnina, oddana v najem, koristila vsem vpletenim stranem. Solastnina, ki se oddaja v najem, lahko prinese stabilen dohodek in poveča donosnost premoženja, če se z njo ustrezno upravlja.

Solastnina torej predstavlja obliko lastništva, v kateri več oseb skupaj poseduje določeno premoženje. Z oddajo tega premoženja v najem lahko solastniki ustvarijo dodaten vir dohodka. Ključnega pomena sta skrbno upravljanje in spoštovanje dogovorjenih pravil med solastniki, da se zagotovi uspešno in harmonično sodelovanje.

DELITEV SOLASTNINE NA SKUPNEM PREMOŽENJU – ZA RAZLIČNE PRIMERE

Pri delitvi solastnine gre lahko za stanovanje, hišo ali drug objekt, zazidljivo ali kmetijsko zemljišče itd. Do delitve oziroma razdelitve solastnine največkrat pride v postopkih dedovanja, prav zato pa med dediči pogosto pride tudi do sporov, saj se solastnina v postopkih dedovanja največkrat razdeli le v idealnih deležih in ne v naravi.

Recimo, da dva sinova podedujeta nepremično, pri čemer je idealni delež vsakega od njiju ½ solastnine. To pomeni, da sta oba solastnika polovice vsakega prostora v hiši, polovice zemljišča, garaže itd. Če gre za hišo, je to morda tudi v naravi možno smiselno razdeliti tako, da bo vsak od njiju lahko nemoteno uporabljal eno polovico hiše, čeravno se tudi pri takšni delitve solastnine lahko zaplete. Vhod, stopnišče in kletni prostori lahko ostajajo še vedno v solastništvu, enako pa velja za samo dvorišče, saj je vse to v naravi pogosto težko razdeliti.

ZAKAJ JE VČASIH NAJBOLJE, DA POTEKA DELITEV SOLASTNINE NA PODLAGI PRODAJE NEPREMIČNINE?

V takšnih primerih je najbolje poskrbeti za čim bolj natančno razdelitev idealnih deležev v naravi oziroma poskrbeti za preoblikovanje solastnine v etažno lastnino. Solastnika se lahko odločita tudi za prodajo svojega deleža ali celotne nepremične, kar je v marsikaterem primeru celo najboljša možnost delitve solastnine, saj se s tem zadeve v zvezi s solastnino razrešijo enkrat za vselej. Seveda pa se morajo s prodajo solastnine strinjati prav vsi solastniki. Več ko jih je, težje se je dogovoriti glede delitve oziroma razdelitve solastnine , kako pravično deliti solastnino oziroma kaj narediti z njo – jo uporabljati, prodati, oddati v najem ipd. V postopku delitve oziroma razdelitve  solastnine  vam lahko pomaga tudi naša odvetniška pisarna, s čimer poskrbite za to, da boste lahko nemoteno uporabljali svojo solastnino oziroma jo po želji tudi oddali v najem ali prodali.

UPRAVLJANJE SOLASTNINE in PRAVIČNA DELITEV SOLASTNINE

V 67. členu SPZ je zapisano, da je za posle v zvezi z rednim upravljanjem stvari potrebno soglasje solastnikov, katerih idealni deleži sestavljajo več kot polovico njene vrednosti. Za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, pa je potrebno soglasje vseh solastnikov. Prav pri zbiranju soglasij glede upravljanja solastnine se največkrat zaplete in pride do delitve solastnine. Solastniki imajo lahko različne interese ali se ne strinjajo z vzdrževalnimi deli in njihovim obsegom. Pri delitvi solastnine lahko pomaga pravnik, ki se spozna na stvarno pravo oziroma na zakonodajo glede upravljanja solastnine in delitve solastnine. Če soglasij glede delitve solastnine kljub temu ni mogoče pridobiti, pa o tem na predlog solastnika odloča sodišče v nepravdnem postopku.

DELITEV SOLASTNINE SE IMENUJE TUDI RAZDELITEV SOLASTNINE

Razdelitvi solastnine z drugo besedno zvezo rečemo tudi delitev solastnine. Pri delitvi solastnine gre za posebno obliko pravice, ki jo imajo solastniki. Ta pravica jim omogoča, da lahko kadarkoli zahtevajo razdelitev solastnine. Pravica je omejena le z določbo, ki narekuje, da se delitev ne more zahtevati ob neprimernem času. Delitev solastnine se doseže na podlagi sporazuma ali pa na podlagi sodne odločbe, če se solastniki o delitvi ne morejo dogovoriti. Najpogosteje je predmet razdelitve solastnine nepremičnina. V tem primeru (torej, ko se nepremičnina deli na več delov in se iz ene nepremičnine naredi več nepremičnin) sočasno poteka tudi parcelacija. Če gre za takšno nepremičnino, ki je ni mogoče razčleniti na več nepremičnin, pa pride do tako imenovane civilne delitve nepremičnine. Civilna delitev solastnine pomeni, da se nepremičnina, ki bi morala biti predmet razdelitve solastnine, proda, dobiček pa se v pravičnih delih razdeli med solastnike. Smiselno je, da se solastniki o razdelitvi nepremičnine sporazumno dogovorijo in se tako izognejo vsem stroškom, ki so povezani s pravnimi spori. V primeru spora delitev oziroma razdelitev solastnine poteka na sodišču, o tem pa se odloči na podlagi sodne odločbe.

ALI JE MOŽNO SOLASTNIŠKI DELEŽ PRODATI, ČE SE EDEN IZMED SOLASTNIKOV S PRODAJO NE STRINJA?

V praksi se pri delitvi solastnine pogosto dogaja, da eden izmed solastnikov ne želi odkupiti ali prodati svojega solastniškega deleža. Če želijo solastniki pri razdelitvi solastnine svoje deleže prodati na trgu, pa je bistveno, da se natančno dogovorijo o tem, kaj posamezen delež predstavlja. Če se solastniki ne morejo dogovoriti, sledi nepravdni postopek, na podlagi katerega se nepremičnina deli pri pristojnem okrajnem sodišču. O tem odloča sodišče, ki leži v isti regiji, v kateri leži tudi nepremičnina.
Razdelitev solastnine se opravi tako, da vsak izmed solastnikov dobi tisti del, za katerega se izkaže upravičen interes. Če eden izmed solastnikov pri razdelitvi oziroma delitvi solastnine dobi večji delež (kot mu pripada), mora ostalim solastnikom izplačati razliko v vrednosti. Če je predmet razdelitve solastnine stvar, ki je fizično ni mogoče razdeliti med solastnike, sodišče predlaga prodajo na trgu in delitev izkupička med solastnike. Stvar lahko pri delitvi solastnine v celoti pripada tudi enemu izmed solastnikov, a mora ta izplačati vse ostale solastnike.
V primeru prodaje mora eden izmed solastnikov predlagati začetek postopka prodaje. Prodaja se izvrši na podlagi pravil prodaje nepremičnine v izvršilnem postopku. Eno izmed pravil je, da se nepremičnina na prvem prodajnem naroku ne sme prodati v manjši vrednosti od 70 % ugotovljene vrednosti. Na podlagi drugega prodajnega naroka pa nepremičnina ne sme biti prodana za manj kot polovico ocenjene vrednosti. Zavedati pa se moramo, da je sodna delitev solastnine stroškovno precej neučinkovita in lahko solastnikom prinese več škode kot koristi. Poleg tega gre za precej dolgotrajen postopek, zato je bolje, da se o razdelitvi solastnine skušate dogovoriti izvensodno.

PRODAJA SOLASTNIŠKEGA DELEŽA IN DELITEV SOLASTNINE

Kot že omenjeno, lahko solastniki svojo nepremičnino (ki je vpisana v zemljiško knjigo) tudi prodajo na trgu. Pomembno je, da dajo ob tem vsi solastniki tudi soglasje za prodajo. Soglasje ni odvisno od deleža posameznega solastnika. Kljub temu, da ima eden izmed solastnikov majhen delež solastnine, mora v primeru prodaje tudi on podati svoje soglasje, saj želi vsak kupec ob nakupu pridobiti celotno lastninsko pravico nad nepremičnino.

SPORAZUMNA DELITEV SOLASTNINE

Sporazumna delitev solastnine je mogoča, ko se vsi solastniki strinjajo o delitvi in načinu delitve premoženja. Za sporazumno delitev solastnine ni določena posebna oblika. V primeru, ko je predmet delitve nepremičnina, pa je zahtevana predpisana oblika pogodbe o sporazumni delitvi solastnine. Za sporazumno delitev nepremičnine je prav tako treba v pogodbo vključiti zemljiškoknjižna dovolila za vsak solastniški delež na nepremičnini, ki je predmet delitve solastnine. Poleg tega morajo pogodbo podpisati solastniki, ki prenašajo svoj solastniški delež na nepremičnini. Solastniki se v pogodbi o razdružitvi solastnine tudi dogovorijo o načinu delitve premoženja, ki je v solastnini.

KAJ SE ZGODI, ČE STVAR NI FIZIČNO DELJIVA?

V takšnih primerih je priporočljivo, da solastniki sklenejo sporazum o delitvi solastnine za nedeljivo premoženje na način, da prodajo nedeljivo premoženje in si kupnino nato razdelijo v skladu s sorazmernostjo svojih solastniških deležev. Druga možnost je, da eden od solastnikov od preostalih solastnikov pridobi ali odkupi vse solastniške deleže.

SODNA DELITEV SOLASTNINE

Sodna delitev pomeni, da o delitvi solastnine odloča sodišče v nepravdnem postopku. Ta postopek poteka na pristojnem okrajnem sodišču na območju, kjer se nepremičnina nahaja. Sodno delitev solastnine na predmetu lahko predlaga katerikoli solastnik. Pomembno je, da obstaja soglasje za sodno delitev v nepravdnem postopku.

Če med solastniki ni soglasja glede sodne delitve solastnine, bo nepravdno sodišče zadevo napotilo na pravdno sodišče. To pomeni, da se bo na pravdnem sodišču začel nov sodni postopek, kjer bo solastnik, ki se ni strinjal s predmetom delitve solastnine, reševal spor glede svojega deleža na spornem predmetu. Šele ko bo izdana pravnomočna sodba za to zadevo, bo mogoče ponovno urediti delitev solastnine na nepravdnem sodišču.

NA KAKŠEN NAČIN SE OPRAVI SODNA DELITEV?

Sodišče izhaja iz predpostavke, da se delitev solastnine na določenem predmetu opravi fizično, torej v naravni obliki. Če se solastniki ne morejo sporazumeti o načinu delitve solastnine, sodišče kot primarno prizadevanje izvaja delitev solastnine v fizični obliki.

Pri delitvi solastnine med solastnike sodišče upošteva pravne standarde, ki zagotavljajo večji upravičen interes določenega solastnika do pridobitve določenega dela. Pri tem se upoštevajo osebne potrebe solastnikov, njihove poklicne dejavnosti, oddaljenost od nepremičnine, ki se deli, stanovanjske okoliščine in drugi relevantni dejavniki.

Primer sodne delitve: če je eden od solastnikov avtoklepar, drugi pa zaposlen na banki, bo avtoklepar upravičen do stare hiše, iz katere bi si želel ustvariti delavnico za popravilo vozil, medtem ko bo drug solastnik, zaposlen na banki, pridobil lastniški delež nad nepremičnino ob morju ali drugje, pri čemer se upošteva sorazmernost deležev in vrednosti obeh nepremičnin. V tem primeru se določi tudi izplačilo morebitne razlike v vrednosti, da se doseže sorazmerna delitev med obema solastnikoma.

KDAJ PRIDE DO CIVILNE DELITVE PREK SODIŠČA?

V primeru, ko fizična delitev ni izvedljiva, sodišče odloči o civilni delitvi. To pomeni, da se predmet proda in se kupnina razdeli med solastnike. Vendar pa je možno, da kateri koli solastnik predlaga, da predmet delitve postane v celoti njegov, pri čemer izplača preostale solastnike.

Sodna delitev se lahko tudi odloži za obdobje do treh let. To se zgodi, če kateri od solastnikov izkaže zadosten interes, da se predmet delitve še ne deli, pri čemer je ta interes večji od interesa solastnika, ki predlaga delitev solastnine predmeta.

Sodna delitev solastnine je običajno dražja od sporazumne delitve solastnine. Pri sodni delitvi se lahko pojavijo dodatni stroški, ki vključujejo plačilo strokovnjakov s finančnega področja, gradbeništva in drugih sorodnih strok.

KAKŠNE PRAVICE IMAJO SOLASTNIKI NEPREMIČNINE PRI RAZDELITVI OZIROMA DELITVI SOLASTNINE?

Vsak solastnik ima pri razdelitvi oziroma delitvi solastnine vse pravice, da glede na svoj solastniški delež uporablja svoj del hiše oziroma nepremičnine. Vsak solastnik lahko s svojim deležem razpolaga samostojno, kar pomeni, da za uporabo ne potrebuje soglasja ostalih solastnikov. Svoj delež lahko tudi proda, ga zastavi ali pa na kakršenkoli drug način odsvoji brez soglasja ostalih. Pri prodaji svojega deleža jih omejuje le predkupna pravica ostalih solastnikov. Ta ostalim solastnikom daje prednost pred tretjimi osebami, da od solastnika odkupijo delež pod enakimi pogoji. Če eden izmed solastnikov pokaže interes za nakup deleža, se takšna prodaja izvede hitro in učinkovito. Delež se lahko med solastniki prenaša (na podlagi prodaje) s prodajno pogodbo ali pa s pogodbo o razdružitvi solastnine.

Pravno pomoč vam nudimo tudi pri različnih sporih v zvezi z delitvijo  solastnine ter vam pomagamo najti najboljšo rešitev glede same pravične delitve solastnine. Trudimo se za to, da delitev solastnine opravimo po izvensodni poti, v primeru, da to nikakor ni možno, pa lahko vložimo tudi tožbo za delitev solastnine in vas zastopamo v sodnem postopku. V primeru, da ste solastnik določene nepremičnine ali zemljišča, ter bi potrebovali pravno pomoč pri delitvi solastnine, je naša odvetniška pisarna s svojim strokovnim znanjem in izkušenimi pravniki zagotovo pravi naslov za delitev solastnine! Sporazumna delitev solastnine je seveda cenovno ugodnejša od sodne delitve.

Priporočamo, da se obrnete na našo odvetniško pisarni, ki vam bo nudilo vrhunsko pravno pomoč pri sporazumni ali sodni delitvi solastnine.

KAKO LAHKO UKREPAM, ČE SOLASTNIK NE ŽELI PRODATI SVOJEGA DELEŽA?

Solastnina predstavlja posebno obliko lastnine, pri kateri več posameznikov deli solastninsko pravico oz. pravno oblast nad določeno nepremičnino. Vsakemu izmed solastnikov pripada delež, ki je sorazmeren s celoto. V primeru, da solastniški deleži niso določeni, se šteje, da so ti enakomerno porazdeljeni med vsemi solastniki.

Vsak solastnik lahko svojo nepremičnino proda, seveda pa mora biti ta po solastniških deležih vpisana v zemljiško knjigo. V primeru prodaje solastniškega deleža pri delu nepremičnine ali celoti (običajno gre za večstanovanjski objekt ali hišo) je potrebno soglasje in strinjanje vseh solastnikov, ne glede na njihov lastniški delež.

Poglejmo si konkreten primer iz prakse, ki se zelo pogosto pojavlja. Raziskali bomo, kako se lotiti situacije, ko želimo prodati nepremičnino, ki je v solastništvu, vendar eden izmed solastnikov ne želi prodati svojega deleža.

V primeru, ko solastnik, pogosto dedič (najpogosteje sorodnik), noče prodati svojega deleža in se o situaciji niste nikoli prej dogovorili ali se o njej opredelili, se znajdete v precej zahtevnem položaju.

V tem primeru je edina rešitev vključitev sodnega postopka, natančneje nepravdnega postopka delitve nepremičnine, ki poteka pred pristojnim okrajnim sodiščem. Če sodišče ugotovi, da fizična delitev v naravi ni možna ne v obliki odkupa in ne v obliki prodaje solastniškega deleža, lahko odloči, da se taka nepremičnina proda.

Ko sodišče sprejme odločitev za prodajo nepremičnine, sledi vložitev predloga za začetek postopka prodaje s strani enega od solastnikov. Ta postopek poteka v skladu s pravili za prodajo nepremičnine v izvršilnem postopku. Pri tem velja pravilo, da se na prvem prodajnem naroku nepremičnine ne sme prodati za manj kot 70 % ugotovljene vrednosti, ki jo določi cenilec.

Pomembno je razumeti, da s tovrstno prodajo solastniki pogosto utrpijo znaten padec vrednosti nepremičnine in tudi izkupička iz njenega prodajnega postopka. Zaradi tega je smiselno ponovno premisliti o možnosti dogovora med solastniki glede prodaje nepremičnine, saj lahko skupen dogovor še vedno prinese bolj zadovoljive rezultate za vse vpletene.

Argumenti, zakaj smo se odločili za vstop v sodni postopek, so za sodišče ključnega pomena. Za stranko, ki je sprožila ta postopek, pa je bistvenega pomena ustrezna priprava na predstavitev vseh dokaznih gradiv in relevantnih argumentov.

Če se osredotočimo na dejstva in bistvo situacije, v kateri smo se znašli – torej, kako ukrepati, ko solastnik ne želi prodati svojega deleža – je torej prvi ključni korak, da poiščemo pravno pomoč odvetnika. Na tak način bomo namreč pridobili vse potrebne informacije, navodila in ustrezno podporo, da se lahko učinkovito lotimo situacije.

Delitev solastnine – pomembna vprašanja in odgovori

Delitev solastnine je kompleksen postopek, ki se pojavi, ko si več lastnikov skupaj lasti nepremičnino ali premičnino. Lahko gre za družinsko hišo, parcelo, podjetje ali katero koli drugo obliko lastnine. Med delitvijo solastnine se pojavijo številna pomembna vprašanja, ki zahtevajo ustrezne odgovore. V tem članku bomo raziskali nekatera ključna vprašanja in ponudili odgovore, ki vam bodo pomagali razumeti postopek delitve solastnine.

1. Kaj je solastnina?

Solastnina se pojavi, ko si več oseb skupaj lasti isto stvar. Vsak lastnik ima določen delež lastnine, ki je lahko enak ali različen od deleža drugih lastnikov.

2. Kdaj se lahko zahteva delitev solastnine?

Delitev solastnine se lahko zahteva, če želi en ali več lastnikov prekiniti solastništvo ali če se pojavijo nesoglasja med lastniki glede ravnanja z lastnino.

3. Kako poteka delitev nepremičnine?

Delitev nepremičnine običajno poteka s soglasjem vseh lastnikov ali po sodni odločbi. Lahko se izvede tako, da se nepremičnina proda, nato pa se izkupiček razdeli med lastnike, ali pa se nepremičnina med njih razdeli fizično.

4. Kako poteka delitev premičnine?

Delitev premičnine se običajno izvede s sporazumom med lastniki ali po sodni odločbi. Premičnina se lahko razdeli fizično ali pa se vrednoti, lastniki pa prejmejo svoj delež v denarju ali drugih premičninah.

5. Kako se določi delež vsakega lastnika?

Delež vsakega lastnika se običajno določi na podlagi lastniških dokumentov ali dogovora med lastniki. Če ni soglasja, lahko deleže na podlagi zakonodaje določi sodišče.

6. Kako poteka sodna delitev?

Sodna delitev se začne s tožbo enega od lastnikov. Sodišče bo ocenilo dejanske in pravne vidike primera ter nato odločilo o načinu delitve.

7. Kakšni so stroški delitve solastnine?

Stroški delitve solastnine vključujejo pravne stroške, stroške cenilca (če je potrebno), davke in morebitne izgube pri prodaji nepremičnine.

8. Kako dolgo traja postopek delitve?

Trajanje postopka delitve je odvisno od kompleksnosti primera in sodelovanja lastnikov Lahko traja od nekaj mesecev do več let.

9. Ali je mogoče preprečiti delitev solastnine?

Da, lastniki se lahko dogovorijo o alternativnih rešitvah, kot je odkup deležev drugih lastnikov ali skupna uporaba lastnine.

10. Kako se rešijo konflikti med lastniki med postopkom delitve?

Konflikte je mogoče reševati s pogovori, mediacijo ali sodno pomočjo, odvisno od resnosti situacije.

11. Kakšne pravne dokumente je treba pripraviti za delitev solastnine?

Za delitev solastnine je običajno treba pripraviti pravno dokumentacijo, kot so sporazumi o delitvi, pogodbe o prodaji, cenitve in drugi pravno veljavni dokumenti.

12. Kako se obdavči dobiček iz delitve solastnine?

Dobiček iz delitve solastnine se lahko obdavči v skladu z davčnimi zakoni v državi, v kateri se nahaja lastnina. Običajno se obračuna davek na kapitalski dobiček.

13. Ali je mogoče ohraniti skupno lastnino in jo uporabljati brez delitve?

Da, če lastniki želijo ohraniti solastnino, lahko sklenejo dogovor o skupni uporabi in vzdrževanju nepremičnine ali premičnine.

14. Kako se zaščititi pred morebitnimi težavami pri delitvi solastnine?

Zaščititi se je mogoče s sklepanjem jasnih pisnih sporazumov med lastniki, ki določajo pravila za delitev in uporabo lastnine.

15. Ali je pri delitvi solastnine vedno potrebna pravna pomoč?

Pri enostavnejših primerih morda ni potrebna pravna pomoč, vendar je priporočljivo, da se pred postopkom posvetujete z odvetnikom, da se izognete morebitnim pravnim težavam.