Delitev solastnine ali razdelitev solastnine

UPRAVLJANJE SOLASTNINE in PRAVIČNA DELITEV SOLASTNINE

V 67. členu SPZ je zapisano, da je za posle v zvezi z rednim upravljanjem stvari potrebno soglasje solastnikov, katerih idealni deleži sestavljajo več kot polovico njene vrednosti. Za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, pa je potrebno soglasje vseh solastnikov. Prav pri zbiranju soglasij glede upravljanja solastnine se največkrat zaplete in pride do delitve solastnine. Solastniki imajo lahko različne interese ali se ne strinjajo z vzdrževalnimi deli in njihovim obsegom. Pri delitvi solastnine lahko pomaga pravnik, ki se spozna na stvarno pravo oziroma na zakonodajo glede upravljanja solastnine in delitve solastnine. Če soglasij glede delitve solastnine kljub temu ni mogoče pridobiti, pa o tem na predlog solastnika odloča sodišče v nepravdnem postopku.

DELITEV SOLASTNINE SE IMENUJE TUDI RAZDELITEV SOLASTNINE

Razdelitvi solastnine z drugo besedno zvezo rečemo tudi delitev solastnine. Pri delitvi solastnine gre za posebno obliko pravice, ki jo imajo solastniki. Ta pravica jim omogoča, da lahko kadarkoli zahtevajo razdelitev solastnine. Pravica je omejena le z določbo, ki narekuje, da se delitev ne more zahtevati ob neprimernem času. Delitev solastnine se doseže na podlagi sporazuma ali pa na podlagi sodne odločbe, če se solastniki o delitvi ne morejo dogovoriti. Najpogosteje je predmet razdelitve solastnine nepremičnina. V tem primeru (torej, ko se nepremičnina deli na več delov in se iz ene nepremičnine naredi več nepremičnin) sočasno poteka tudi parcelacija. Če gre za takšno nepremičnino, ki je ni mogoče razčleniti na več nepremičnin, pa pride do tako imenovane civilne delitve nepremičnine. Civilna delitev solastnine pomeni, da se nepremičnina, ki bi morala biti predmet razdelitve solastnine, proda, dobiček pa se v pravičnih delih razdeli med solastnike. Smiselno je, da se solastniki o razdelitvi nepremičnine sporazumno dogovorijo in se tako izognejo vsem stroškom, ki so povezani s pravnimi spori. V primeru spora delitev oziroma razdelitev solastnine poteka na sodišču, o tem pa se odloči na podlagi sodne odločbe.

ALI JE MOŽNO SOLASTNIŠKI DELEŽ PRODATI, ČE SE EDEN IZMED SOLASTNIKOV S PRODAJO NE STRINJA?

V praksi se pri delitvi solastnine pogosto dogaja, da eden izmed solastnikov ne želi odkupiti ali prodati svojega solastniškega deleža. Če želijo solastniki pri razdelitvi solastnine svoje deleže prodati na trgu, pa je bistveno, da se natančno dogovorijo o tem, kaj posamezen delež predstavlja. Če se solastniki ne morejo dogovoriti, sledi nepravdni postopek, na podlagi katerega se nepremičnina deli pri pristojnem okrajnem sodišču. O tem odloča sodišče, ki leži v isti regiji, v kateri leži tudi nepremičnina.
Razdelitev solastnine se opravi tako, da vsak izmed solastnikov dobi tisti del, za katerega se izkaže upravičen interes. Če eden izmed solastnikov pri razdelitvi oziroma delitvi solastnine dobi večji delež (kot mu pripada), mora ostalim solastnikom izplačati razliko v vrednosti. Če je predmet razdelitve solastnine stvar, ki je fizično ni mogoče razdeliti med solastnike, sodišče predlaga prodajo na trgu in delitev izkupička med solastnike. Stvar lahko pri delitvi solastnine v celoti pripada tudi enemu izmed solastnikov, a mora ta izplačati vse ostale solastnike.
V primeru prodaje mora eden izmed solastnikov predlagati začetek postopka prodaje. Prodaja se izvrši na podlagi pravil prodaje nepremičnine v izvršilnem postopku. Eno izmed pravil je, da se nepremičnina na prvem prodajnem naroku ne sme prodati v manjši vrednosti od 70 % ugotovljene vrednosti. Na podlagi drugega prodajnega naroka pa nepremičnina ne sme biti prodana za manj kot polovico ocenjene vrednosti. Zavedati pa se moramo, da je sodna delitev solastnine stroškovno precej neučinkovita in lahko solastnikom prinese več škode kot koristi. Poleg tega gre za precej dolgotrajen postopek, zato je bolje, da se o razdelitvi solastnine skušate dogovoriti izvensodno.

PRODAJA SOLASTNIŠKEGA DELEŽA IN DELITEV SOLASTNINE

Kot že omenjeno, lahko solastniki svojo nepremičnino (ki je vpisana v zemljiško knjigo) tudi prodajo na trgu. Pomembno je, da dajo ob tem vsi solastniki tudi soglasje za prodajo. Soglasje ni odvisno od deleža posameznega solastnika. Kljub temu, da ima eden izmed solastnikov majhen delež solastnine, mora v primeru prodaje tudi on podati svoje soglasje, saj želi vsak kupec ob nakupu pridobiti celotno lastninsko pravico nad nepremičnino.

SPORAZUMNA DELITEV SOLASTNINE

Sporazumna delitev solastnine je mogoča, ko se vsi solastniki strinjajo o delitvi in načinu delitve premoženja. Za sporazumno delitev solastnine ni določena posebna oblika. V primeru, ko je predmet delitve nepremičnina, pa je zahtevana predpisana oblika pogodbe o sporazumni delitvi solastnine. Za sporazumno delitev nepremičnine je prav tako treba v pogodbo vključiti zemljiškoknjižna dovolila za vsak solastniški delež na nepremičnini, ki je predmet delitve solastnine. Poleg tega morajo pogodbo podpisati solastniki, ki prenašajo svoj solastniški delež na nepremičnini. Solastniki se v pogodbi o razdružitvi solastnine tudi dogovorijo o načinu delitve premoženja, ki je v solastnini.

KAJ SE ZGODI, ČE STVAR NI FIZIČNO DELJIVA?

V takšnih primerih je priporočljivo, da solastniki sklenejo sporazum o delitvi solastnine za nedeljivo premoženje na način, da prodajo nedeljivo premoženje in si kupnino nato razdelijo v skladu s sorazmernostjo svojih solastniških deležev. Druga možnost je, da eden od solastnikov od preostalih solastnikov pridobi ali odkupi vse solastniške deleže.

SODNA DELITEV SOLASTNINE

Sodna delitev pomeni, da o delitvi solastnine odloča sodišče v nepravdnem postopku. Ta postopek poteka na pristojnem okrajnem sodišču na območju, kjer se nepremičnina nahaja. Sodno delitev solastnine na predmetu lahko predlaga katerikoli solastnik. Pomembno je, da obstaja soglasje za sodno delitev v nepravdnem postopku.

Če med solastniki ni soglasja glede sodne delitve solastnine, bo nepravdno sodišče zadevo napotilo na pravdno sodišče. To pomeni, da se bo na pravdnem sodišču začel nov sodni postopek, kjer bo solastnik, ki se ni strinjal s predmetom delitve solastnine, reševal spor glede svojega deleža na spornem predmetu. Šele ko bo izdana pravnomočna sodba za to zadevo, bo mogoče ponovno urediti delitev solastnine na nepravdnem sodišču.

NA KAKŠEN NAČIN SE OPRAVI SODNA DELITEV?

Sodišče izhaja iz predpostavke, da se delitev solastnine na določenem predmetu opravi fizično, torej v naravni obliki. Če se solastniki ne morejo sporazumeti o načinu delitve solastnine, sodišče kot primarno prizadevanje izvaja delitev solastnine v fizični obliki.

Pri delitvi solastnine med solastnike sodišče upošteva pravne standarde, ki zagotavljajo večji upravičen interes določenega solastnika do pridobitve določenega dela. Pri tem se upoštevajo osebne potrebe solastnikov, njihove poklicne dejavnosti, oddaljenost od nepremičnine, ki se deli, stanovanjske okoliščine in drugi relevantni dejavniki.

Primer sodne delitve: če je eden od solastnikov avtoklepar, drugi pa zaposlen na banki, bo avtoklepar upravičen do stare hiše, iz katere bi si želel ustvariti delavnico za popravilo vozil, medtem ko bo drug solastnik, zaposlen na banki, pridobil lastniški delež nad nepremičnino ob morju ali drugje, pri čemer se upošteva sorazmernost deležev in vrednosti obeh nepremičnin. V tem primeru se določi tudi izplačilo morebitne razlike v vrednosti, da se doseže sorazmerna delitev med obema solastnikoma.

KDAJ PRIDE DO CIVILNE DELITVE PREK SODIŠČA?

V primeru, ko fizična delitev ni izvedljiva, sodišče odloči o civilni delitvi. To pomeni, da se predmet proda in se kupnina razdeli med solastnike. Vendar pa je možno, da kateri koli solastnik predlaga, da predmet delitve postane v celoti njegov, pri čemer izplača preostale solastnike.

Sodna delitev se lahko tudi odloži za obdobje do treh let. To se zgodi, če kateri od solastnikov izkaže zadosten interes, da se predmet delitve še ne deli, pri čemer je ta interes večji od interesa solastnika, ki predlaga delitev solastnine predmeta.

Sodna delitev solastnine je običajno dražja od sporazumne delitve solastnine. Pri sodni delitvi se lahko pojavijo dodatni stroški, ki vključujejo plačilo strokovnjakov s finančnega področja, gradbeništva in drugih sorodnih strok.

KAKŠNE PRAVICE IMAJO SOLASTNIKI NEPREMIČNINE PRI RAZDELITVI OZIROMA DELITVI SOLASTNINE?

Vsak solastnik ima pri razdelitvi oziroma delitvi solastnine vse pravice, da glede na svoj solastniški delež uporablja svoj del hiše oziroma nepremičnine. Vsak solastnik lahko s svojim deležem razpolaga samostojno, kar pomeni, da za uporabo ne potrebuje soglasja ostalih solastnikov. Svoj delež lahko tudi proda, ga zastavi ali pa na kakršenkoli drug način odsvoji brez soglasja ostalih. Pri prodaji svojega deleža jih omejuje le predkupna pravica ostalih solastnikov. Ta ostalim solastnikom daje prednost pred tretjimi osebami, da od solastnika odkupijo delež pod enakimi pogoji. Če eden izmed solastnikov pokaže interes za nakup deleža, se takšna prodaja izvede hitro in učinkovito. Delež se lahko med solastniki prenaša (na podlagi prodaje) s prodajno pogodbo ali pa s pogodbo o razdružitvi solastnine.

Pravno pomoč vam nudimo tudi pri različnih sporih v zvezi z delitvijo  solastnine ter vam pomagamo najti najboljšo rešitev glede same pravične delitve solastnine. Trudimo se za to, da delitev solastnine opravimo po izvensodni poti, v primeru, da to nikakor ni možno, pa lahko vložimo tudi tožbo za delitev solastnine in vas zastopamo v sodnem postopku. V primeru, da ste solastnik določene nepremičnine ali zemljišča, ter bi potrebovali pravno pomoč pri delitvi solastnine, je naša odvetniška pisarna s svojim strokovnim znanjem in izkušenimi pravniki zagotovo pravi naslov za delitev solastnine!

KAKO LAHKO UKREPAM, ČE SOLASTNIK NE ŽELI PRODATI SVOJEGA DELEŽA?

Solastnina predstavlja posebno obliko lastnine, pri kateri več posameznikov deli solastninsko pravico oz. pravno oblast nad določeno nepremičnino. Vsakemu izmed solastnikov pripada delež, ki je sorazmeren s celoto. V primeru, da solastniški deleži niso določeni, se šteje, da so ti enakomerno porazdeljeni med vsemi solastniki.

Vsak solastnik lahko svojo nepremičnino proda, seveda pa mora biti ta po solastniških deležih vpisana v zemljiško knjigo. V primeru prodaje solastniškega deleža pri delu nepremičnine ali celoti (običajno gre za večstanovanjski objekt ali hišo) je potrebno soglasje in strinjanje vseh solastnikov, ne glede na njihov lastniški delež.

Poglejmo si konkreten primer iz prakse, ki se zelo pogosto pojavlja. Raziskali bomo, kako se lotiti situacije, ko želimo prodati nepremičnino, ki je v solastništvu, vendar eden izmed solastnikov ne želi prodati svojega deleža.

V primeru, ko solastnik, pogosto dedič (najpogosteje sorodnik), noče prodati svojega deleža in se o situaciji niste nikoli prej dogovorili ali se o njej opredelili, se znajdete v precej zahtevnem položaju.

V tem primeru je edina rešitev vključitev sodnega postopka, natančneje nepravdnega postopka delitve nepremičnine, ki poteka pred pristojnim okrajnim sodiščem. Če sodišče ugotovi, da fizična delitev v naravi ni možna ne v obliki odkupa in ne v obliki prodaje solastniškega deleža, lahko odloči, da se taka nepremičnina proda.

Ko sodišče sprejme odločitev za prodajo nepremičnine, sledi vložitev predloga za začetek postopka prodaje s strani enega od solastnikov. Ta postopek poteka v skladu s pravili za prodajo nepremičnine v izvršilnem postopku. Pri tem velja pravilo, da se na prvem prodajnem naroku nepremičnine ne sme prodati za manj kot 70 % ugotovljene vrednosti, ki jo določi cenilec.

Pomembno je razumeti, da s tovrstno prodajo solastniki pogosto utrpijo znaten padec vrednosti nepremičnine in tudi izkupička iz njenega prodajnega postopka. Zaradi tega je smiselno ponovno premisliti o možnosti dogovora med solastniki glede prodaje nepremičnine, saj lahko skupen dogovor še vedno prinese bolj zadovoljive rezultate za vse vpletene.

Argumenti, zakaj smo se odločili za vstop v sodni postopek, so za sodišče ključnega pomena. Za stranko, ki je sprožila ta postopek, pa je bistvenega pomena ustrezna priprava na predstavitev vseh dokaznih gradiv in relevantnih argumentov.

Če se osredotočimo na dejstva in bistvo situacije, v kateri smo se znašli – torej, kako ukrepati, ko solastnik ne želi prodati svojega deleža – je torej prvi ključni korak, da poiščemo pravno pomoč odvetnika. Na tak način bomo namreč pridobili vse potrebne informacije, navodila in ustrezno podporo, da se lahko učinkovito lotimo situacije.

Delitev solastnine – pomembna vprašanja in odgovori

Delitev solastnine je kompleksen postopek, ki se pojavi, ko si več lastnikov skupaj lasti nepremičnino ali premičnino. Lahko gre za družinsko hišo, parcelo, podjetje ali katero koli drugo obliko lastnine. Med delitvijo solastnine se pojavijo številna pomembna vprašanja, ki zahtevajo ustrezne odgovore. V tem članku bomo raziskali nekatera ključna vprašanja in ponudili odgovore, ki vam bodo pomagali razumeti postopek delitve solastnine.

1. Kaj je solastnina?

Solastnina se pojavi, ko si več oseb skupaj lasti isto stvar. Vsak lastnik ima določen delež lastnine, ki je lahko enak ali različen od deleža drugih lastnikov.

2. Kdaj se lahko zahteva delitev solastnine?

Delitev solastnine se lahko zahteva, če želi en ali več lastnikov prekiniti solastništvo ali če se pojavijo nesoglasja med lastniki glede ravnanja z lastnino.

3. Kako poteka delitev nepremičnine?

Delitev nepremičnine običajno poteka s soglasjem vseh lastnikov ali po sodni odločbi. Lahko se izvede tako, da se nepremičnina proda, nato pa se izkupiček razdeli med lastnike, ali pa se nepremičnina med njih razdeli fizično.

4. Kako poteka delitev premičnine?

Delitev premičnine se običajno izvede s sporazumom med lastniki ali po sodni odločbi. Premičnina se lahko razdeli fizično ali pa se vrednoti, lastniki pa prejmejo svoj delež v denarju ali drugih premičninah.

5. Kako se določi delež vsakega lastnika?

Delež vsakega lastnika se običajno določi na podlagi lastniških dokumentov ali dogovora med lastniki. Če ni soglasja, lahko deleže na podlagi zakonodaje določi sodišče.

6. Kako poteka sodna delitev?

Sodna delitev se začne s tožbo enega od lastnikov. Sodišče bo ocenilo dejanske in pravne vidike primera ter nato odločilo o načinu delitve.

7. Kakšni so stroški delitve solastnine?

Stroški delitve solastnine vključujejo pravne stroške, stroške cenilca (če je potrebno), davke in morebitne izgube pri prodaji nepremičnine.

8. Kako dolgo traja postopek delitve?

Trajanje postopka delitve je odvisno od kompleksnosti primera in sodelovanja lastnikov Lahko traja od nekaj mesecev do več let.

9. Ali je mogoče preprečiti delitev solastnine?

Da, lastniki se lahko dogovorijo o alternativnih rešitvah, kot je odkup deležev drugih lastnikov ali skupna uporaba lastnine.

10. Kako se rešijo konflikti med lastniki med postopkom delitve?

Konflikte je mogoče reševati s pogovori, mediacijo ali sodno pomočjo, odvisno od resnosti situacije.

11. Kakšne pravne dokumente je treba pripraviti za delitev solastnine?

Za delitev solastnine je običajno treba pripraviti pravno dokumentacijo, kot so sporazumi o delitvi, pogodbe o prodaji, cenitve in drugi pravno veljavni dokumenti.

12. Kako se obdavči dobiček iz delitve solastnine?

Dobiček iz delitve solastnine se lahko obdavči v skladu z davčnimi zakoni v državi, v kateri se nahaja lastnina. Običajno se obračuna davek na kapitalski dobiček.

13. Ali je mogoče ohraniti skupno lastnino in jo uporabljati brez delitve?

Da, če lastniki želijo ohraniti solastnino, lahko sklenejo dogovor o skupni uporabi in vzdrževanju nepremičnine ali premičnine.

14. Kako se zaščititi pred morebitnimi težavami pri delitvi solastnine?

Zaščititi se je mogoče s sklepanjem jasnih pisnih sporazumov med lastniki, ki določajo pravila za delitev in uporabo lastnine.

15. Ali je pri delitvi solastnine vedno potrebna pravna pomoč?

Priporočamo, da se obrnete na našo odvetniško pisarno, ki vam bo nudilo vrhunsko pravno pomoč pri sporazumni ali sodni delitvi solastnine.