Zakupna pogodba je z drugo besedo tudi najemna pogodba, pri kateri se najemodajalec in najemnik dogovorita, da bo najemnik za določeno časovno obdobje uporabljal nepremičnino, ki je v lasti najemodajalca. V zameno za uporabo oziroma bivanje v nepremičnini mora najemnik plačati tudi najemnino. Predmet zakupne pogodbe je lahko tako nepremičnina kot tudi premičnina, zemljišče … Največkrat pa je predmet zakupne pogodbe ravno najem bivalne nepremičnine ali pa poslovna nepremičnina. Pri določenih zakupnih pogodbah je na koncu možen tudi odkup nepremičnine ali premičnine.
Kazalo
Katere elemente vsebuje zakupna pogodba?
Glede na to, da med najpogostejše zakupne pogodbe sodi najemna pogodba, je dobro vedeti, katere elemente vse mora takšna pogodba vsebovati. Poleg višine najemnine, ki je ena izmed najpomembnejših elementov zakupne pogodbe, pa mora biti v njej tudi jasno specificirano, kdo je odgovoren za vzdrževanje stanovanja. Za sklepanje pogodbe lahko lastnik tudi pooblasti drugo osebo, sprememba lastništva pa ne spreminja pogojev med najemojemalcem in najemodajalcem, ki so bili določeni v zakupni pogodbi.
Predmet zakupne pogodbe pa je lahko tudi kmetijsko oziroma gozdno zemljišče. Takšna vrsta zakupne pogodbe omogoča, da se zemljišče uporablja brez prenosa lastninske pravice na uporabnika. Smiselno pa je, da je zakup tudi vpisan v zemljiško knjigo, saj se v tem primeru doseže boljša pravna varnost.
Kakšen je postopek pri zakupni pogodbi na podlagi zakona?
Zakupodajalec na podlagi zakona vloži ponudbo za podpis zakupne pogodbe za svoje zemljišče, kmetijo ali gozd, ponudba pa mora biti v treh izvodih oddana na upravno enoto na območje, znotraj katerega leži to zemljišče. Po prejemu zakupne ponudbe jo upravna enota objavi na oglasni deski ali na svojem elektronskem portalu. Vsi zainteresirani za podpis zakupne pogodbe morajo nato podati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo morajo priporočeno poslati zakupodajalcu in upravni enoti najkasneje v roku 30 dni od dneva objave zakupne ponudbe.
Ko zakupodajalec in zakupojemalec podpišeta zakupno pogodbo, morata na upravni enoti vložiti še vlogo za odobritev sklenjenega pravnega posla. Rok za vložitev je največ 60 dni od preteka roka za sprejem ponudbe. Upravna enota lahko na podlagi odločbe zavrne ali sprejme podpis zakupne pogodbe in odobri ali zavrne pravni posel. Odobritev s strani upravne enote ni potrebna tedaj, ko je predmet zakupne pogodbe zemljišče, ki je v lasti Republike Slovenije. Naš odvetnik za pogodbe vam bo pravno pravilno uredil postopek zakupne pogodbe.
Prednostna pravica pri zakupni pogodbi in vrstni red upravičencev?
Pri zakupu pa imajo določeni udeleženci tudi prednostno pravico. Prvi v vrstnem redu je zakupnik, drugi je zakupnik zemljišča, ki meji na zemljišče, ki se daje v zakup, tretji pa je drugi kmet oz. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik, ki zemljišče nujno potrebujejo za opravljanje svoje dejavnosti. Zakupna pogodba mora biti nujno v pisni obliki. Vsebovati mora zemljiškoknjižne podatke, amortizacijsko dobo, višino cene zakupa, dobo trajanja zakupa, zakupno pravico ter opise vrednosti zemljišč.
Časovni okvir, ki je postavljen v zakupni pogodbi?
Zakupna pogodba, pri kateri se namesto plačila zakupa vzame pridelke ali delo na zemljišču, je nična. Zakupna doba v zakupni pogodbi ne sme biti krajša od 25 let, če gre za rabo zemljišča, namenjenega vinogradu, sadovnjakov in hmeljišča, 15 let, če gre za rabo zemljišča nasadov hitrorastočih listavcev, in 10 let, če gre za zemljišče, ki se uporablja v druge namene. Zakup je seveda možen tudi za krajši čas, poleg tega pa lahko zakupojemalec ali zakupodajalec od pogodbe odstopita tudi predhodno, v kolikor so kršeni navedeni pogoji in obveznosti posamezne stranke v zakupni pogodbi.
