Skrite napake nepremičnine določa Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb.
Kazalo
Skrita stvarna napaka nepremičnine
Ločiti moramo, kdaj gre za očitne stvarne napake na nepremičnini in kdaj za skrite stvarne napake nepremičnine. Pri očitnih stvarnih napakah nepremičnine kupec napako opazi že ob pregledu nepremičnine. Gre za stvarne napake, ki jih je kupec zmožen opaziti s svojim povprečnim znanjem. To je lahko počeno steklo, slabo zbrušen paket itd. Če kupec napako opazi šele čez določen čas, pa govorimo o skriti stvarni napaki. Pogosto gre za slabo izolacijo, plesen, odtekanje vode iz notranjih cevi, težave s streho itd.
Kupec lahko zahteva odpravo stvarnih napak na nepremičnini v določenem časovnem roku
Prodajalec mora vse stvarne napake nepremičnine odpraviti v enem mesecu po tem, ko jih je kupec opazil ob prevzemu nepremičnine. Kupec lahko odpravo skritih napak nepremičnine zahteva do dve leti po prevzemu nepremičnine, vendar mora prodajalca o ugotovljeni stvarni napaki nepremičnine obvestiti do dva meseca po njeni ugotovitvi s priporočeno poštno pošiljko. Pri tem je zelo pomembna prodajna pogodba o prodaji oziroma nakupu nepremičnine. Kupec lahko skrito napako nepremičnine uveljavi za tiste stvarne napake nepremičnine, ki v pogodbi niso navedene. Stvarnih napak nepremičnine, ki so navedene v pogodbi, seveda ne more uveljavljati. Zelo pomembno je, da se v prodajni pogodbi o nakupu nepremičnine navedejo vse očitne napake nepremičnine, za katere kupec ve ob prevzemu nepremičnine, ter rok za odpravo stvarnih napak s strani prodajalca, če se dogovorita, da bo prodajalec odpravil očitne oziroma vidne napake nepremičnine. Kot že rečeno, rok ne sme biti daljši od meseca dni. Kupec lahko zavrne prevzem nepremičnine zaradi očitnih napak, vendar ne v primeru, kadar takšne stvarne vidne napake nepremičnine ne ovirajo njene normalne rabe. To se navede v posebnem zapisniku. Prodajalec odgovarja za napake v solidnosti gradnje, če se te ugotovijo v 10 letih po prevzemu nepremičnine.
Časovni rok prodajalca glede odprave in opozorila skritih napak nepremičnine
Za prodajalca velja, da mora v 15 dneh od dneva prejema obvestila o skriti napaki pregledati nepremičnino, nato pa v dodatnem časovnem roku 15 dni kupca obvestiti o vzroku za stvarno napako nepremičnine in nameri oziroma načinu odprave napake. Če prodajalec v roku 2 mesecev od prejema obvestila napake ne odpravi oziroma ne poda odgovora kupcu na njegovo obvestilo o napaki v roku 1 meseca, ima kupec različne možnosti ukrepanja. Kupec lahko vztraja pri zahtevku za odpravo stvarne napake, lahko zahteva znižanje kupnine oziroma vračilo dela kupnine ali pa sam odpravi stvarno napako na stroške prodajalca. Pomembno je vedeti, da se časovni roki pravic glede stvarnih napak, tako očitnih kot skritih, ki jih imajo kupci iste nepremičnine, vštevajo in ne tečejo znova na morebitne nove pridobitelje nepremičnine, tako da se jim rok prednikov všteva.
Nakup stanovanja in garancija za stvarne napake s strani prodajalca – tudi večstanovanjskih stavb.
Pri nakupih stanovanj lahko kupec zadrži bančno garancijo v višini 5 % kupnine za odpravo skritih napak pri gradnji nepremičnine, dokler prodajalec kupcu ne izroči bančne garancije. Takšna garancija se lahko vnovči le prek notarja in se glasi na vse etažne lastnike določene stavbe. Kupec lahko v primeru, da stvarna napaka nepremičnine ovira normalno rabo nepremičnine, od pogodbe odstopi.
Odvetnik lahko sproži različna pravna sredstva v primeru skritih napak nepremičnine
Odvetnik lahko vloži tožbo zaradi skrite napake nepremičnine, ki je skrajno pravno orodje. Še prej zoper prodajalca nepremičnine običajno spiše razne pozive, predloge, opomine ali zahtevke za odstranitev stvarnih napak na nepremičnini.
