Prodaja nepremičnine fizični osebi vključuje več korakov, ki jih je treba upoštevati, da se zagotovi pravilen postopek in skladnost z zakonodajo. Ko nepremičnino prodajamo fizični osebi, je prodajalec dolžan plačati davek na promet nepremičnin, razen v primeru, ko prodaja nepremičnine, od katere je treba obračunati in plačati davek na dodano vrednost (DDV) ter davek na dobiček iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine.
Kazalo
Pri prodaji nepremičnine fizični osebi gre za odplačni prenos lastninske pravice na nepremičnini.
V večini primerov je plačnik davka na promet nepremičnin prodajalec, razen če je v kupoprodajni pogodbi kako drugače dogovorjeno in zapisano.
Zavezanec oziroma prodajalec nepremičnine mora napoved vložiti v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti, in sicer na Finančni urad, na območju katerega leži nepremičnina. Osnova in razlog za nastanek davčne obveznosti je sklenjena kupoprodajna pogodba med kupcem in prodajalcem nepremičnine, ki ji sledi prenos nepremičnine. Davčna obveznost lahko ravno tako nastane tudi s pravnomočnostjo sodne odločbe.
Kako se odmeri davek na promet nepremičnin pri prodaja nepremičnine fizični osebi?
Ko prodajalec odda napoved za odmero davka na promet nepremičnin (to lahko stori osebno ali po pošti), s strani ustreznega davčnega organa prejme odločbo o odmeri davka na promet nepremičnin, ki v republiki Sloveniji znaša 2 % od vrednosti nepremičnine.
Davčna osnova je prodajna cena nepremičnine in je tista cena, ki jo bo prodajalec prejel od kupca ob prometu (prodaji) z nepremičnino.
Če davčni organ ugotovi, da pogodbena vrednost ustreza primerljivi tržni vrednosti, izda odločbo o skrajšanem postopku, nakar sledi vročitev plačilnega naloga.
Kadar prodajna cena ne ustreza tisti ceni, ki bi se lahko dosegla na trgu nepremičnin, je davčna osnova vrednost nepremičnine, ugotovljena v odmernem postopku. Če se zavezanec ne strinja z višino tako ugotovljene davčne osnove, lahko zaprosi za pomoč cenilca, vendar je dolžan ob tem nastale stroške poravnati sam.
Po tem, ko davčni organ odmeri davek z odločbo, je zavezanec dolžan odmerjeni davek plačati v 30 dneh od dneva prejema odločbe.
Po plačilu omenjenega davka davčni organ na originalnem izvodu kupoprodajne pogodbe potrdi, da je bil davek odmerjen in poravnan. Le s tovrstnim potrdilom se lahko opravita overitev podpisov pogodbe pri notarju ter vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.
Davek na promet nepremičnin je prihodek občine, v kateri se nepremičnina nahaja.
Napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine
Pri prodaji nepremičnine fizični osebi od 1. januarja 2002 velja Zakon o dohodnini, ki ugotavlja tudi dobiček od kapitala, in navaja, da je od dobička od kapitala treba plačati dohodnino. Davčna osnova od dobička kapitala je razlika med vrednostjo nepremičnine ob nakupu in prodaji nepremičnine. Obstajajo nekatere izjeme, ko davka na kapitalski dobiček pri prodaji nepremičnin ni treba plačati, in sicer:
- če je imel prodajalec na nepremičnini, ki jo prodaja, prijavljeno stalno bivališče;
- če ste v prodajani nepremičnini živeli minimalno tri leta pred prodajo;
- v primeru prenosa kapitala preminule osebe na dediča ali katero drugo osebo, ki uveljavlja pravico iz zapuščine zaradi smrti fizične osebe;
- v primeru odsvojitve nepremičnine po pogodbi o dosmrtnem preživljanju;
- v primeru darilne pogodbe za primer smrti;
- v primeru razlastitve ali drugih zakonskih ukrepov;
- kadar gre za prenos kapitala v postopkih prisilne poravnave.
V primeru, da je bila nepremičnina uporabljena za namen drugih dejavnosti in/ali dajanja nepremičnine v najem, tovrstna izjema ne velja.
Dohodnina od dobička iz kapitala se ne upošteva za odmero dohodnine na letni ravni.
Vsekakor vam svetujemo, da se pred prodajo nepremičnine posvetujete s pravnim strokovnjakom oziroma dobrim odvetnikom za nepremičnine, ki vam bo natančno pojasnil, kakšne obveznosti nastopijo v primeru prodaje nepremičnine fizični osebi.
