Poglaviten in najpomembnejši namen sklenitve najemne pogodbe je ustvariti in vzdrževati pravno varnost tako za najemnika kot tudi za najemodajalca. Istočasno predstavlja dokument, v katerem se zapiše dogovor med obema strankama z vsemi pripadajočimi obveznostmi in njunimi pravicami.
Kazalo
Kaj je najemna pogodba?
Najemna pogodba je pravni dokument, ki predstavlja dogovor med dvema strankama – najemnikom in najemodajalcem. Gre za dvostranski pravni posel, s katerim najemodajalec nepremičnino ali premičnino v uporabo preda najemniku, ta pa je dolžan plačati najemnino.
Kateri zakon ureja najemno pogodbo?
Pogodbo urejata Stanovanjski zakonik ( SZ-1) ter Obligacijski zakonik (OZ).
V katerih primerih se sklepa tovrstna pogodba?
Najemna pogodba se lahko sklepa v raznih primerih najema stvari, premičnin ali nepremičnin. V praksi se najpogosteje sklepa ob najemu stanovanj oziroma drugih vrst nepremičnin, zemljišč, osebnih vozil in drugo.
V kakšni obliki mora biti sklenjena najemna pogodba?
Najemna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki, v določenih primerih tudi notarsko overjena.
Ali je ustno sklenjena najemna pogodba lahko veljavna?
SZ-1 določa, da mora biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki. Kljub temu pa je pogodba veljavna tudi, če je sklenjena ustno ali s konkludentnimi dejanji in je v pretežnem delu tudi izpolnjena.
Katere vrste najemnih pogodb se v Sloveniji najpogosteje sklenejo?
Kot že rečeno, je najpogosteje v uporabi sklenitev najemnih pogodb za poslovni prostor, stanovanje ter zemljišče.
Kako oziroma kje skleniti najemno pogodbo?
Najemno pogodbo je mogoče skleniti samostojno, brez posrednika, bodisi v pisni bodisi v ustni obliki. Vendar pa je zaradi pravne zaščite tako za najemnika kot tudi za najemodajalca priporočljivo, da se najemna pogodba sklene v pisni obliki.
V določenih primerih, kot npr. ob najemu stanovanja, obstajajo že pripravljene pogodbe, lahko pa jo sestavimo sami ali pa nam pri tem pomaga odvetnik.
Notarsko overjena najemna pogodba ni obvezna in tudi ni splošna praksa, razen v posebnih situacijah.
Ali je treba najemno pogodbo prijaviti?
V primeru najema nepremičnin je treba najemno pogodbo prijaviti na FURS zaradi odmere ustreznega davka, v določenih primerih pa tudi na GURS.
Prijava je potrebna takrat, kadar se najemna pogodba sklene za daljše časovno obdobje in v primeru odplačne najemne pogodbe med pravnimi osebami.
Pri sklepanju takšnih pogodb se priporoča, da vsak posameznik pridobi informacije o morebitni obveznosti prijave, saj so v primeru kršitve predvidene visoke denarne kazni.
Najemna pogodba za stanovanja
Ker gre v praksi za najpogosteje uporabljeno najemno pogodbo, vam bomo v nadaljevanju predstavili nujne in potrebne informacije, ki vam bodo koristile ob sklenitvi najemne pogodbe.
Kaj predstavlja najemna pogodba za stanovanje?
Najemna pogodba za stanovanje je dvostranska pogodba, v kateri se najemodajalec zavezuje, da bo ob plačilu najemnine določeno stanovanje v uporabo ali najem izročil najemniku.
Kaj je glavna obveznost najemnika?
Glavni obveznosti najemnika sta redno plačevanje najemnine ter obratovalnih stroškov, ki se nanašajo na uporabo stanovanja, ter skrb in redno vzdrževanje najetega stanovanja v obsegu, ki je določen in dogovorjen med obema strankama,
Kaj je glavna obveznost najemodajalca?
Najemodajalec je dolžan najemniku v celoti prepustiti stanovanje v uporabo ter skrbeti za vzdrževanje stanovanja izven redne rabe stanovanja, kot je menjava oken in podobno.
Kaj vse vključuje najemna pogodba?
Najemna pogodba vključuje naslednje ključne elemente:
- osebni podatki najemodajalca in najemnika;
- opis nepremičnine, kot so naslov, velikost, število prostorov, identifikacijska številka iz katastra, oblika napeljav in podobno;
- obdobje oziroma trajanje najema nepremičnine;
- višina najemnine;
- točno določene in zapisane obveznosti ter dolžnosti najemodajalca in najemnika;
- znesek varščine;
- določbe o podaljšanju ali odpovedi najemne pogodbe;
- ostale določbe, kot so prepovedi, odpovedi, roki in podobno.
Za kakšno obdobje se lahko sklene najemna pogodba?
Čas trajanja najemne pogodbe je stvar dogovora med najemodajalcem in najemnikom, pogodba pa je lahko sklenjena za določen ali nedoločen čas. Običajno se najemna pogodba sklepa za obdobje enega leta in se vsako leto znova podaljšuje oziroma sklene nova.
Kako je z odpovedjo najemne pogodbe?
Če se stranki ne dogovorita drugače, je za najemnika običajen 90-dnevni odpovedni rok. A treba je poudariti, da lahko lastnik najemno pogodbo odpove le iz krivdnih razlogov, ki so določeni v najemni pogodbi.
V primeru, da do kršitve najemne pogodbe ni prišlo, najemodajalec pa želi prekiniti pogodbo, je najemniku dolžan poiskati drugo primerno stanovanje.
Kateri so zakonsko določeni razlogi za odpoved najemne pogodbe?
Razlogi so sledeči:
- kadar najemnik ali nekdo, ki z njim stanuje, povzroča škodo na stanovanju ali na skupnih delih večstanovanjske hiše;
- če najemnik v najetem stanovanju opravlja dejavnost brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem;
- če najemnik ne skrbi za stanovanje ali ga ne vzdržuje;
- če najemnik ne plačuje najemnine in obratovalnih stroškov znotraj dogovorjenega roka;
- če najemnik z načinom uporabe stanovanja vznemirja sosede ali grobo krši pravila bivanja, določena s hišnim redom;
- če najemnik brez soglasja lastnika izvaja poseg z namenom spreminjanja ali prenove stanovanja;
- če najemnik za obdobje, daljše od treh mesecev, v stanovanje sprejme druge najemnike in o tem ne obvesti lastnika;
- če najemnik odda stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika;
- če najemnik lastniku onemogoča vstop v stanovanje;
- če najemnik ne prevzame stanovanja oziroma ne prične bivati v njem v roku 30 dni po podpisu pogodbe;
- če je najemnik prenehal uporabljati stanovanje v obdobju več kot 3 mesecev;
- če najemnik posreduje lažne podatke.
Najemna pogodba in odvetnik
Ne glede na to, katero obliko najemne pogodbe sklepate, je smiselno poiskati pomoč našega odvetnika, ki bo poskrbel za vašo brezskrbnost, varnost in pravno zaščito. Zato vas spodbujamo in vabimo, da se obrnete na nas, in z veseljem vam bomo pomagali.
