MENJAVA NEPREMIČNINE
Kot se z leti spreminja posameznik, se istočasno spreminjajo njegove potrebe, želje in zahteve. In ravno tako to velja za način bivanja. Razlogi, zakaj nam v danem trenutku naša nepremičnina več ne ustreza, koristi ali služi so seveda zelo različne in se razlikujejo od vsakega posameznika, od njegove starosti, kraja bivanja, načina bivanja, ekonomske zmožnosti in še bi lahko naštevali. Ena izmed možnosti je vsekakor prodaja nepremičnine v kateri trenutno živimo in nakup nove, druga in vedno bolj pogosta možnost pa je menjava nepremičnine.
Na trgu obstajajo nepremičninske družbe in ostala podjetja, ki so se zadnja leta specializirala na področju menjave nepremičnin.
Pravno gledano je menjava nepremičnine zelo podobna prodaji in nakupu nepremičnine, le da se sklene menjalna pogodba namesto kupo-prodajne.
Menjalna pogodba je obvezen dogovor, s katerim se stranka zaveže drugi stranki izročiti stvar ali pravico, za to pa bo od nje prejela stvar ali pravico. Pogodbenik se tako zaveže nasproti svojemu sopogodbeniku, da mu bo stvar izročil tako, da bo ta pridobil pravico razpolaganja oz. lastninsko pravico. Tako za kupca kot prodajalca nastanejo od menjalne pogodbe pravice in obveznosti, s končnim ciljem izročitev svoje nepremičnine tako, da drugi na njej pridobi lastninsko pravico.
Menjava nepremičnine in posledično menjalno pogodbo ureja Obligacijski zakonik (OZ, Ur. L. RS, št 97/2007) v 528. členu.
Menjava nepremičnine in plačilo davka
V primeru zamenjave nepremičnine prideta v poštev dva davka in sicer:
- Davek na promet nepremičnin, ki ga ureja Zakon o davku na promet nepremičnin -ZDPN-2
- Davek od dobička iz kapitala, ki ga ureja Zakon o dohodnini – Zdoh-2.
Pogodbeni stranki sta torej obvezni plačati istih davkov kot pri prodaji nepremičnine in se ta kljub menjavi nepremičnine ne spremeni. Osnova za odmero davka na promet nepremičnin je vrednost nepremičnine, ki je stvar menjalne pogodbe. Davčni organ ima pravico podati svojo oceno, če meni, da je določena vrednost prenizka. Z davčno osnovo se vzame prodajna cena menjane nepremičnine. Obračunan davek znaša 2% od davčne osnove, torej od vrednosti menjane nepremičnine. V primeru, da pa se z odtujitvijo nepremičnine ustvarja dobiček, je potrebno plačati tudi davek na kapitalski dobiček. Kapitalski dobiček predstavlja razliko med nižjo nabavno in višjo prodajno vrednostjo kapitala oziroma vrednostjo v trenutku odsvojitve.
Davčna zakonodaja obravnava menjavo nepremičnin kot dvojno prodajo, zato tudi obdavčuje menjavo z davkom na promet nepremičnin. Obstajajo pa tudi posebni primeri menjave, ki so urejeni ločeno in sicer primeri arondacije in komasacije (velja le za kmetijska zemljišča).
Davčni zavezanec je obvezen vložiti napoved za odmero davka na promet nepremičnin najpozneje v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti pri davčnem organu, na katerem nepremičnina leži. Potrebno je tudi priložiti listine, na podlagi katerih se prenaša lastninska pravica na nepremičninah. V primeru, da pravočasno ne vložite davčne napovedi, storite prekršek, ki se kaznuje z globo od 100 € do 1200 € ( velja za fizične osebe).
Če tudi vi razmišljate o menjavi nepremičnine ali se z njenim postopkom soočate, ter ob tem potrebujete pravne nasvete in ustrezno in pravilno izpolnjeno pogodbo in navodila o vseh ostalih postopkih , nas brez odlašanja pokličite. Naš odvetnik za nepremičnine vam bo ustrezno pravno pomagal.
