Etažna lastnina je oblika lastnine, pri kateri se oblikuje lastništvo ene stavbe s strani več oseb. Etažna lastnina je oblika lastništva, ki omogoča ločeno lastništvo posameznih stanovanjskih enot ali poslovnih prostorov v večstanovanjskih ali večposlovnih stavbah, hkrati pa tudi souporabo skupnih delov stavbe, kot so hodniki, dvigala, stopnišča, parkirišča itd. Pri izvedbi postopka vzpostavitve etažne lastnine je priporočljivo, da se posvetujete z našim odvetnikom.
Kazalo
Kaj je etažna lastnina?
Etažna lastnina je pravni postopek, ki lastniku določa lastništvo na točno določenem in odmerjenem delu stavbe ter vpis v kataster stavb in zemljiško knjigo. S postopkom vzpostavitve etažne lastnine se določijo pravice in obveznosti lastnikov stavbe do delov stavbe (npr. kako se bodo porazdelili skupni stroški, način vzdrževanja skupnih delov in drugo).
Stvarnopravni zakonik v 105. členu navaja, da je etažna lastnina posamezni del zgradbe v večstanovanjski stavbi (hiša, stolpnica, blok …) in solastnina skupnih delov te stavbe, za kar velja, da mora posamezni del zgradbe predstavljati samostojno funkcionalno celoto. Ta pa mora biti primerna za samostojno uporabo posamezne enote, kot npr. stanovanje, poslovni prostor ali drug samostojni prostor.
Poleg posameznega dela zgradbe v etažno lastnino sodijo tudi preostali deli zgradbe, ki so namenjeni skupni rabi vseh etažnih lastnikov, in pripadajoče zemljišče obstoječe zgradbe. Skupni deli zgradbe so tisti deli zgradbe, ki so izven posameznega dela zgradbe in so namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov.
K etažni lastnini torej sodita tako stanovanjski kot tudi nestanovanjski prostor. Stanovanje je prostor, namenjen trajnemu bivanju, in predstavlja funkcionalno celoto, večinoma z enim vhodom. Nestanovanjski prostor pa predstavljajo tisti deli stavbe, ki služijo zgradbi kot celoti, torej skupni prostori in naprave znotraj nje.
Skupni prostori so lahko naslednji: stopnišče, hodniki, pralnica, klet, kolesarnica, podstrešje, prostori za odlaganje smeti in drugi skupni prostori.
K solastnini pa spadajo tudi ostali skupni deli in naprave znotraj večstanovanjske zgradbe, in sicer temelji in nosilni zidovi, stropi, fasada, streha, dimniki, dvigala, svetlobni jaški ter električna, plinska, vodovodna in telefonska napeljava.
Funkcionalno zemljišče, ki ravno tako sodi k etažni lastnini, je tisto zemljišče, ki je namenjeno rabi večstanovanjske hiše in istočasno predstavlja zemljišče, brez katerega zgradba ne more funkcionirati. K funkcionalnemu zemljišču sodijo dovozi, parkirni prostori, ekološki otoki, otroško igrišče, prostori za počitek in drugo.
Za vsak prostor in napravo pa velja, da del večstanovanjske hiše postaneta le v primeru, da je tovrstni prostor ali naprava funkcionalno namenjena zgradbi kot celoti.
Kaj pomeni funkcionalno zemljišče?
Funkcionalno zemljišče je opredeljeno kot tisto zemljišče, ki je namenjeno vsakodnevni uporabi v stanovanjskem bloku ali v večstanovanjski hiši. Je tisto zemljišče, ki je ključno za normalno in nemoteno bivanje vseh stanovalcev bloka. Brez funkcionalnega zemljišča blok ali večstanovanjska hiša ne more funkcionirati. Med funkcionalno zemljišče štejemo na primer prostore za smeti, prostore za počitek in igro, parkirne prostore, dovoze in ostale dostopne poti.
V solastnino poleg zgoraj naštetih elementov spada tudi zemljišče, ki predstavlja enega izmed najpomembnejših delov skupne lastnine. Treba je poudariti tudi, da se za skupni prostor oziroma napravo šteje le tisto, kar je namenjeno funkcionalnosti zgradbe kot celote.
Kdaj nastane etažna lastnina?
Etažna lastnina nastopi, ko se izvrši pravni posel (sporazum o delitvi solastnine ali enostranski pravni posel) oziroma z odločbo sodišča ter njenim vpisom v zemljiško knjigo.
Nastanek etažne lastnine je časovno opredeljen kot trenutek, ko je za slednjo sklenjena pogodba oziroma pravni posel. Pravni posel navadno sklenejo solastniki zemljišča, na katerem je zgrajena večstanovanjska hiša ali blok. Pogodba mora vsebovati izjavo vseh lastnikov stanovanj in njihovo potrditev za oblikovanje etažne lastnine. Na podlagi pogodbe se nato etažna lastnina vpiše v zemljiško knjigo, zemljiškoknjižni vpis pa mora vsebovati vse podatke o večstanovanjski hiši ali bloku. Pogodba mora biti zapisana v pisni obliki, podpisi vseh lastnikov stanovanj pa morajo biti tudi ustrezno overjeni pri notarju. Pomembno je, da se lastniki med seboj dogovorijo o posameznih delih etažne lastnine, o skupnih prostorih in napravah, ki jih vsebuje večstanovanjska hiša ali blok. Ključni element je tudi določitev solastniških deležev posameznega lastnika na skupni etažni lastnini. Ta del je pomemben predvsem zato, da se lažje določi, v kakšnem deležu se bodo pokrivali stroški, nastali na podlagi etažne lastnine. Treba je poudariti, da lahko etažno lastnino oblikuje tudi samo en posameznik. Tovrsten primer je značilen tedaj, ko gre za investitorja, ki na novo gradi nepremičnino.
Definicija etažne lastnine zajema tudi razmerja, ko je lastnik stanovanja hkrati tudi delni lastnik dela bloka ali večstanovanjske hiše. Na drugi strani je tovrstni lastnik edini, ki ima pravico dostopati do svojega lastnega stanovanja, do dela etažne lastnine pa lahko na drugi strani dostopajo vsi stanovalci objekta, v sklopu katerega imajo v lasti stanovanja. Uporaba skupnih prostorov je določena sorazmerno s solastniškim deležem. Slednji se navadno določa na podlagi velikosti stanovanj lastnikov v primerjavi z velikostjo celotnega bloka ali večstanovanjske hiše. Na drugi strani je treba poudariti tudi to, da večje pravice do uporabe etažne lastnine prinesejo tudi višje obveznosti na strani stroškov.
Glede skupne etažne lastnine se morajo vsi stanovalci soglasno odločati, medtem ko lahko posamezen lastnik s svojim imetjem prosto razpolaga, kakorkoli želi (brez soglasja ostalih lastnikov). Ključno je, da lastnik ob nakupu stanovanja in prenosu lastninske pravice nad svojim stanovanjem prejme tudi lastninsko pravico nad skupnimi prostori. Med samo prodajo nepremičnine moramo torej biti pozorni na oba dejavnika. Obravnavanje skupnih prostorov kot del prodaje stanovanja je bistveno zato, ker je brez skupnih prostorov v bloku ali večstanovanjski hiši dostop do samega stanovanja nemogoč.
Postopki vzpostavitve etažne lastnine
- Geodetska izmera in izdelava etažnega načrta oz. elaborat za vpis stavbe v kataster stavb. Kadar gre za stavbo z več deli in je bila ta zgrajena po letu 2003, je treba priložiti tudi kopijo gradbenega dovoljenja.
- Po izdelavi elaborata ga geodet vloži na pristojno geodetsko upravo, nakar sledi izdaja sklepa o vpisu stavbe v kataster stavb. Ko sklep postane pravnomočen, je stavba z vsemi posameznimi deli (stanovanje, stopnišče, kurilnica, pralnica, podstrešje …) tudi uradno vpisana v kataster stavb.
- Sledi razdelitev lastništva, in sicer s sklenitvijo sporazuma oziroma akta o ustanovitvi etažne lastnine za vpis v zemljiško knjigo. V tej fazi vsi lastniki stavbe sklenejo sporazum, na osnovi katerega se vzpostavi etažna lastnina stavbe ter vknjižba lastninske pravice na delih stavbe v zemljiško knjigo.
- Zemljiškoknjižni lastniki podpišejo sporazum o lastništvu dela stavbe in svoj podpis overijo pri notarju, ta pa nato pripravi zemljiškoknjižni predlog, ki ga vloži v zemljiško knjigo.
- Okrajno sodišče izda sklep o vpisu etažne lastnine v zemljiško knjigo, kar pomeni, da je etažna lastnina vzpostavljena.
Cena in trajanje postopka vzpostavitve etažne lastnine
Cena je odvisna od mnogih dejavnikov, in sicer od velikosti stavbe, števila lastnikov, velikosti zemljišča itd. Praktični primer vam podamo pri delitvi družinske hiše na več stanovanj, pri čemer je okviren strošek od 700 do 1200 €. Celoten postopek vzpostavitve etažne lastnine traja lahko nekaj mesecev.
Lastništvo posameznih delov stavbe mora biti po zakonu urejeno, četudi je to smiselno urediti v vašo korist, v izogib neprijetnostim in morebitnim nesoglasjem v prihodnje. Če imate kakršnokoli vprašanje, vezano na vzpostavitev etažne lastnine, ali potrebujte pomoč pri njeni pridobitvi, vam z veseljem pomagamo.
Pri vzpostavitvi etažne lastnine je ključnega pomena, da se posvetujete s pravnim strokovnjakom ali odvetnikom, ki je specializiran za nepremičninsko pravo in ima izkušnje z vzpostavitvijo etažne lastnine
