Prodaja nepremičnine, ki je obremenjena s hipoteko, je mogoča, vendar pa je postopek nekoliko bolj zapleten zaradi dejstva, da obstaja zastavna pravica, ki jo ima upnik (banka ali druga institucija) nad to nepremičnino. Pri prodaji nepremičnine pod hipoteko je ključno, da sodelujete s pravnim strokovnjakom, ki je seznanjen z zakonodajo in postopki glede prodaje nepremičnin pod hipoteko. To vam bo pomagalo zagotoviti pravilno izvedbo postopka in zaščito vaših interesov ter interesov upnika. Ko računate, kakšno je vaše premoženje, vanj seveda želite všteti tudi obstoječo nepremičnino. Na tem mestu se velikokrat poraja vprašanje, ali je to možno v primeru, da je obstoječa nepremičnina zavarovana s hipoteko. To vprašanje je pomembno tedaj, ko razmišljate o prodaji nepremičnine pod hipoteko.
Kazalo
Prodaja nepremičnine pod hipoteko
Velikokrat se lahko zgodi, da obstoječa nepremičnina za vašo družino postane premajhna in se pojavi želja, da bi kupili novo. Vedeti morate, da je večina kreditov zavarovanih ravno s hipoteko nad nepremičnino in ste iz naslova tovrstnega zavarovanja pravzaprav lahko vzeli kredit ter nepremičnino tudi financirali. Potrebe družine pa se s časom spreminjajo in lahko se zgodi, da boste želeli nepremičnino v prihodnosti prodati in jo zamenjati za manjšo ali večjo, v kolikor se bo vaša družina širila ali pa bodo otroci zrastli in šli na svoje.
Hipotekarni kredit pri prodaji nepremičnine pod hipoteko
Da bi razumeli, kako poteka prodaja nepremičnine pod hipoteko, je najprej dobro razumeti, kaj sploh pomeni hipotekarni kredit. Hipotekarni kredit je kredit, ki je zavarovan z zastavo nepremičnine. V kolikor kreditojemalec kredita iz osebnih razlogov več ne more plačevati redno (ker nima dovolj prihodka), se banka s hipotekarnim kreditom zavaruje in ima pravico prodati nepremičnino, v kateri prebiva kreditojemalec, ter se iz njene kupnine tudi poplačati. Hipotekarni krediti so navadno krediti za daljše časovno obdobje (npr. do 30 let), znesek kredita pa je precej višji od klasičnega kredita, saj vam omogoča, da vzamete kredit v vrednosti 60 % nepremičnine ali v vrednosti 70 % nepremičnine, v kolikor kupujete novogradnjo. Na tej točki je treba poudariti, da imajo hipotekarni krediti tudi določene pomanjkljivosti. Te se kažejo predvsem v primeru prodaje nepremičnine pod hipoteko, saj je takšna nepremičnina iz vidika kupcev po navadi manj privlačna. Tako kot lastninske pravice nad nepremičnino se tudi hipoteka vpiše v zemljiško knjigo. Na ta način banka postane prvi upnik, kar pomeni, da se lahko v primeru neplačanega dolga poplača s prodajo vaše nepremičnine. Seveda je takšen scenarij precej redek, saj se banka s kreditojemalcem sprva skuša dogovoriti o prihodnjem plačevanju kreditnih obveznosti.
Strokovnjaki na banki za prodaja nepremičnine pod hipoteko
Pri prodaji nepremičnine pod hipoteko se je najbolj smiselno posvetovati s strokovnjaki na banki. Ti vas bodo vprašali o vaših trenutnih prihrankih, kreditni sposobnosti in tem, v kakšni meri je nakup nove nepremičnine odvisen od prodaje nepremičnine pod hipoteko. Prodaja nepremičnine pod hipoteko je možna na več načinov. V kolikor imajo stranke kljub nakupu obstoječe nepremičnine še vedno nekaj prihrankov, lahko na banki zaprosijo za predčasno poplačilo kredita in po odplačilu začnejo načrtovati nakup novega stanovanja. Kot že omenjeno, je ta scenarij mogoč tedaj, ko je stranka kljub rednemu kreditu še vedno uspela privarčevati dovolj denarja, da poplača svoj star kredit. Druga možnost je ta, da partnerja (v kolikor nepremičnino kupujeta skupaj) vzameta dva kredita. Prvi ima daljšo ročnost (npr. 30 let), drugi pa krajšo (npr. 10 let). Na ta način poskrbita, da sta kredita še vedno vzdržna za odplačevanje, saj ima kredit z daljšo ročnostjo nižjo mesečno anuiteto. Kredit z daljšo ročnostjo lahko poplačata takoj, ko prodata obstoječo nepremičnino, nato pa redno naprej odplačujeta še kredit s krajšo ročnostjo. Tretja možnost je na voljo takrat, ko se stranke selijo iz večje nepremičnine v manjšo. V tem primeru lahko stranke že v kupoprodajni pogodbi za novo nepremičnino navedejo znesek kupnine in zahtevajo, da se ta nakaže na račun banke ter se tako poplača hipotekarni kredit za nepremičnino.
Nepremičninski agent in odvetnik lahko pomagata pri prodaji nepremičnine pod hipoteko
Strankam, ki se odločijo za prodajo nepremičnine pod hipoteko, vedno svetujemo, da se poleg tega, da se obrnejo na bančnega svetovalca, posvetujejo tudi z nepremičninskim agentom. S pomočjo dobrega nepremičninskega agenta bosta namreč nakup nove nepremičnine in prodaja nepremičnine pod hipoteko stekla lažje in hitreje. Hipoteka je namreč le oblika zavarovanja vaše obstoječe nepremičnine in pomeni, da je lastninska pravica kreditojemalca omejena, vse dokler ne vrne hipotekarnega kredita. Obstajajo torej možnosti prodaje nepremičnine pod hipoteko, vendar lastnik ne more samostojno soglašati o prenosu lastninske pravice nad nepremičnino oziroma je prodati. Pred prodajo nepremičnine pod hipoteko je treba najprej s strani banke dobiti izračun preostanka dolga do banke in vseh obresti, povezanih s kreditom. Ko stranka prejme izračun, ji nepremičninski agent natančno sestavi prodajno pogodbo, znotraj katere je jasno naveden znesek kupnine, ki ga bo nov lastnik poravnal banki. V pogodbi je naveden tudi znesek, ki bo ostal obstoječemu lastniku (v kolikor je preostanek dolga nižji od kupnine). Ko nov kupec plača kupnino in na ta način povrne hipotekarni kredit, banka izda potrdilo o dokončnem poplačilu hipoteke. Po izdaji potrdila kupec poravna še preostali del kupnine. Prodaja nepremičnine terja tudi plačilo davka, in sicer gre za 2-% davek na promet z nepremičninami od vrednosti nepremičnine, ki ga mora poravnati prodajalec. Ko je celotna kupnina plačana, lahko kupec na sodišču izda predlog za vpis lastninskih pravic nad nepremičnino v zemljiško knjigo.
