Nakup nepremičnine je za večino nas, eden večjih pravnih poslov, ki jih kadarkoli sklenemo in predstavlja eno izmed večjih odločitev ter finančnih investicij v našem življenju.
Želja vsakega posameznika je zagotovo, da bodo vse odločitve, ki jih bo potrebno sprejeti tekom celotnega procesa nakupa nepremičnine, prinesle uspešen in tisti pravi končni rezultat, ki nas bo navdajal z občutkom zadovoljstva, napredka in varnosti.
Kar nekaj je korakov, napotkov in informacij, katere je potrebno spoznati in osvojiti preden se podamo na pot nakupa nepremičnine, zato vas v nadaljevanju želimo seznaniti z postopki le tega, potem, ko imamo željeno nepremičnino že izbrano.
Dobro je vedeti, da pravni položaj nepremičnine, ki jo kupujemo, lahko vsakdo preveri sam preko portala e-sodstva ali pri zemljiškoknjižnem sodišču. Pri vseh nadaljnjih in preostalih korakih pa je zaželeno oziroma priporočljivo, da si poiščete ustrezno in strokovno pomoč odvetnika, notarja ali preverjene in zaupanja vredne nepremičninske agencije.
Kazalo
1. Začetek nakupa nepremičnine in zemljiško – knjižno stanje nepremičnine
Vpogled v zemljiško knjigo je torej tisti prvi korak, ki ga je potrebno opraviti preden se odločimo za nakup izbrane nepremičnine. Tako namreč preverimo podatke o sami nepremičnini, o prodajalcu, o tem ali je nepremičnina obremenjena s hipoteko, kako je urejena služnost in ostale pomembne informacije. Zemljiška knjiga je javna knjiga, ki omogoča brezplačen vpogled in ga je možno opraviti preko spleta na portalu e-Sodstvo. V primeru, da ne razpolagamo z identifikacijskim podatkom o nepremičnini, ga lahko pridobimo na spletnem portalu Geodetske uprave RS e-prostor (potrebujemo le naslov nepremičnine, pri večstanovanjskih stavbah pa številko posamezne enote), kjer so na voljo tudi podatki o številki katastrske občine in številki parcele oziroma posamezne enote.
2. Sklenitev kupo – prodajne pogodbe za nakup nepremičnine
V tem delu, prepustimo pripravo kupo – prodajne pogodbe strokovnjaku, ki bo upošteval in v pogodbo vključil vse potrebne določbe in tako poskrbel, da bo sklenitev posla izpeljana pravilno, v skladu z zakonodajo in bo v prvi vrsta za vas, kot kupca nepremičnine predstavljala varnost. Kaj vse mora vsebovati kupo – prodajna pogodba:
- Podatki o kupcu in prodajalcu,
- identifikacijske podatke o nepremičnini,
- znesek in način plačila kupnine,
- hipoteke in morebitna ostala bremena,
- zemljiškoknjižno dovolilo prodajalca, ki predstavlja podlago za vpis kupca kot lastnika nepremičnine v zemljiško knjigo.
Poleg ustrezno sestavljene pogodbe je prodajalec dolžan kupcu izročiti energetsko izkaznico, ki vsebuje podatke o energetski učinkovitosti stavbe.
3. Plačilo davka
Je sicer obveznost na strani prodajalca, a je pogoj za nadaljnje postopke in dokončno izvedbo nakupa nepremičnine. Prodajalec mora vložiti napoved za odmero davka na nepremičnino v roku 15 dni po sklenitvi kupo – prodajne pogodbe in sicer pri davčnem organu, na območju katerega leži nepremičnina. Davek znaša 2 odstotka od davčne osnove, ki ga je zavezanec dolžan plačati v 30 dneh od vročitve pogodbe. Ravno tako, se za vse tiste nepremičnine, ki so se pridobile po 1. januarju 2002, pri prodaji ugotavlja še dobiček iz kapitala, ki se zmanjšuje glede na čas lastništva (plačila dohodnine, so oproščeni tudi tisti, ki so imeli vsaj tri leta na nepremičnini prijavljeno stalno bivališče).
4. Notarska overitev kupo – prodajne pogodbe
Po plačili davčnih obveznosti s strani prodajalca je naslednji korak overitev podpisa kupca in prodajalca na kupoprodajni pogodbi. Sestavni del te pogodbe je tudi zemljiškoknjižno dovolilo, zato je overitev prodajalčevega podpisa pogoj za vpis kupljene nepremičnine, kot predmet lastninske pravice v zemljiško knjigo (v primeru, da je zemljiškoknjižno dovolilo ločen dokument in ni del pogodbe, je potrebno overiti podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu).
5. Vpis v zemljiško knjigo
Celoten proces nakupa nepremičnine je uspešen in se zaključi šele takrat, ko kupec svojo lastninsko pravico vpiše v zemljiško knjigo. Postopek vpisa se lahko opravi pri odvetniku, notarju ali osebno pri pristojnem sodišču. V primeru, da razpolagamo z elektronskim podpisom in varnim elektronskim poštnim predalom, je postopek vknjižbe v zemljiško knjigo možno opraviti tudi po elektronski pošti.
Poznavanje nepremičninskega prava, nepremičninskega trga in ustrezno ter veljavno izpeljan celoten postopek nakupa nepremičnine je pogoj, za uspešno izveden nakup nepremičnine. V naši odvetniški pisarni bomo prevzeli del odgovornosti ter vaše skrbi in poskrbeli, da bo nakup vaše nepremičnine predstavljal modro in varno odločitev!
