Hipoteka je bančni inštrument ter zastavna pravica na nepremičnini. Gre za pravico zastavnega upnika (banke), da se v primeru neplačevanja zavarovane premije ta poplača iz vrednosti nepremičnine, in sicer pred ostalimi upniki.
Kazalo
Poenostavljeno povedano, hipoteka v praksi pomeni količino denarja v obliki kredita (običajno stanovanjski kredit), ki ga dobimo pri banki, pri čemer ga zavarujemo z nepremičnino, ki jo nameravamo kupiti.
Pri nakupu svojega prvega doma, lastne nepremičnine, redko katera fizična oseba zmore financirati to izjemno visoko finančno breme iz lastnih sredstev. Zato se večina ljudi odloči za najem stanovanjskega kredita v obliki hipoteke.
Kaj je hipotekarni kredit in kako se izvršuje v praksi?
Hipoteka ali hipotekarni kredit nam omogoča, da kredit odplačujemo v želenih mesečnih obrokih v določenem daljšem časovnem obdobju.
Prednost hipotekarnega kredita je, da si lahko kreditojemalec od banke izposodi višino kredita tudi do 80 % vrednosti zastavljene nepremičnine. V primeru novogradnje se višina kredita določi glede na končno vrednost nepremičnine, torej njeno vrednost po končani gradnji.
Katere nepremičnine so lahko predmet hipoteke?
Predmet hipoteke je torej natančno določena nepremičnina, ki je namenjena zavarovanju točno določene terjatve.
Za pridobitev kredita v obliki hipoteke lahko zastavimo hišo, stanovanje, vikend ali stavbno zemljišče, na katerih ni nobenih bremen.
Terjatev lahko zavarujemo tudi, če hipoteko ustvarimo na več nepremičninah, vendar morajo skupaj doseči zadostno vrednost za poplačilo zavarovane terjatve.
Kje urediti hipoteko in kako se lotiti postopka?
Ker je kreditodajalec banka, je izbira najugodnejše banke prvi korak za nas. Običajno kreditojemalci pridobijo ponudbe od dveh ali treh bank. Najprej se obrnejo na banko, pri kateri imajo odprt svoj transakcijski račun, nato po potrebi pridobijo ponudbe tudi od drugih bank. Ponudbe med seboj primerjajo in se na koncu odločijo za najugodnejšo možnost.
Kaj vse potrebujemo za pridobitev hipoteke?
Za pridobitev hipoteke potrebujemo:
- uradno oceno vrednosti nepremičnine s strani sodnega cenilca;
- notarsko overjeno kupoprodajno pogodbo, ki dokazuje lastništvo;
- s strani delodajalca potrjeno vlogo za najem posojila;
- izpisek o zadnjih treh neto plačah;
- bančne izpiske o rednosti in višini prilivov na naš transakcijski račun;
- zemljiškoknjižni izpisek nepremičnine.
Koliko časa potrebujemo za ureditev hipoteke?
Ko izbrani banki dostavimo vso potrebno in zahtevano dokumentacijo za realizacijo kredita, mora to potrditi in odobriti kreditni odbor, ki se običajno sestaja enkrat tedensko. Torej nas bo najpozneje v roku dveh tednov banka obvestila o odobritvi kredita. Sama realizacija hipotekarnega kredita je sicer odvisna od banke, a običajno se izplačilo zgodi teden dni po odobritvi hipoteke.
Vpis hipoteke v zemljiško knjigo
Pri najemu hipotekarnega kredita je treba najprej pri notarju podpisati pogodbo, ki predstavlja osnovo za vpis terjatve banke v zemljiško knjigo. Šele z vpisom v zemljiško knjigo banka postane prvi upnik in se tako zavaruje v primeru, da kredita v obliki hipoteke ne bi zmogli odplačevati.
Kako je z nakupom ali prodajo nepremičnine, ki je obremenjena s hipoteko?
Hipoteka ni ovira ali težava pri nakupu ali prodaji nepremičnine, ki je obremenjena z njo. V primeru, da želimo kupiti takšno nepremičnino, je treba najprej urediti izbris hipoteke, kar je mogoče doseči na podlagi izjave upnika, ki dovoljuje izbris. Upnik mora torej potrditi, da je terjatev poplačana.
Kakšni so stroški najema hipoteke?
Stroški, ki so povezani z ureditvijo hipoteke, niso ravno zanemarljivi, zato je pametno, da se o njih seznanite že na začetku poti. Stroški so naslednji:
- strošek odobritve hipoteke, ki običajno znaša približno 0,5 % višine najetega posojila, ni pa nujno, in se lahko razlikuje od banke do banke (okviren strošek odobritve je od 300 € naprej);
- strošek cenilca, ki je odvisen od regije, v kateri se nahaja nepremičnina (v povprečju znaša 300 €);
- strošek notarja, ki se giblje med 260 in 270 €;
- strošek sodne takse, ki znaša 56 €.
Kdaj hipoteka preneha veljati?
Hipoteka preneha z izbrisom hipoteke iz zemljiške knjige, vendar le v primeru, ko:
- dolžnik plača celoten znesek terjatve, ki je zavarovan s hipoteko;
- preneha terjatev, ki je zavarovana s hipoteko;
- se hipotekarni upnik odpove hipoteki;
- je upnik postal lastnik nepremičnine;
- hipoteka ugasne;
- se nepremičnina, zastavljena s hipoteko, proda za poplačilo terjatve.
Hipotekarni kredit v obliki hipoteke na nepremičnino je za mnoge izmed nas nujno potreben pri nakupu nepremičnine. Sprejetje tako obvezujoče odločitve, predvsem pa takšne, ki nas zavezuje za dolgo časovno obdobje, je zagotovo izjemno pomembno in zahteva velik premislek. Svetujemo vam, da si za sprejetje take odločitve vzamete dovolj časa, se pogovorite s svojo družino in prijatelji, ki so že sprejemali podobne korake, ter poiščete nasvet finančnih strokovnjakov, ki imajo obilo izkušenj na tem področju.
