Pogodba o ari je veljavna, dokler je veljavna glavna pogodba. Dogovor o ari nima pravnega učinka, če glavna pogodba ni sklenjena v predpisani obliki, poleg tega pa mora biti ara nujno vključena v pogajanja med strankama, saj velja, da njena vključitev v posel in njena veljavnost nista samoumevni. Njen dogovor začne veljati v trenutku, ko je bodisi podpisana pogodba o ari bodisi izročen znesek are. Obljuba torej ne ustvarja pravno zavezujočega posla in pravne obveznosti, saj se za aro šteje le tisto, kar je bilo dano vnaprej.
Pred sklepanjem pogodbe je običajno, da se vsaka od pogodbenih strank želi zavarovati. Gre za izpolnjevanje obveznosti nasprotne strani oziroma spoštovanje interesov obeh. Obstaja več načinov in oblik zavarovanja, ki hkrati preprečujejo kršitve pogodbenih strank. Poznamo poroštvo, bančno garancijo, cesijo in podobno. V nadaljevanju bomo pojasnili pomen dveh institutov, ki sta urejena v Obligacijskem zakoniku OZ in sta zagotovo ena izmed najpogostejših oblik zavarovanja pogodbenih strank.
Govorili bomo o ari in odstopnini kot institutih za preprečevanje kršitev pogodbenih strank.
Pri kupoprodajnih pogodbah svetujemo dogovor o vplačilu are, s katerim se boste zavarovali vsaj deloma, da ne bi slučajno ostali brez vsega, obenem pa pokažete prodajalcu svojo resnost glede nakupa. Zakon ne določa višine are, ta je odvisna od dogovora med pogodbenimi strankami. Po navadi ara znaša približno 10 % vrednosti kupnine, lahko je tudi več.
Torej Obligacijski zakonik OZ v poglavju IX ureja aro in odstopnino, in sicer v naslednjih členih:
- člen OZ govori o ari kot znesku denarja, ki ga ena stranka da drugi pogodbeni stranki ter se s plačilom are šteje, da je pogodba sklenjena. Znesek are se po izpolnitvi pogodbe vrne ali všteje izpolnitvi obveznosti. V primeru odstopa od pogodbe ali neizpolnjevanja obveznosti stranke, ki je plačala aro, ara ostane nasprotni stranki. V primeru, da stran, ki je sprejela aro, odstopi od pogodbe ali ne izpolni svojih obveznosti, mora vrniti dvojno aro nasprotni strani.
- člen OZ govori o neizpolnitvi pogodbe, in sicer o dolžnostih pogodbenih strank. Če stranka, ki je plačala aro, ne izpolni svojih pogodbenih obveznosti, lahko nasprotna stran zahteva izpolnitev pogodbe, povrnitev škode in v tem primeru obdrži znesek are. Če je za neizpolnitev pogodbe odgovorna stranka, ki je aro prejela, jo v primeru neizpolnjevanja pogodbe mora vrniti v dvakratnem znesku.
- člen OZ govori o delni izpolnitvi pogodbe o ari, in sicer upnik ne sme obdržati are brez zahteve izpolnitve ostanka obveznosti ter povrnitve škode zaradi zamude ali nepopolne izpolnitve. V vsakem primeru se ara všteje v znesek obveznosti.
- člen OZ ureja odstopnino oziroma skesnino, ki pomeni pravico do odstopa od pogodbe obeh pogodbenih strank. Stranki se dejansko dogovorita, da vsaka stran nasprotni strani plača odstopnino v primeru odstopa od pogodbe. S plačilom skesnine ni več obveznosti izpolnitve pogodbe.
Glavna razlika med aro in odstopnino je v tem, da se aro v primeru neizpolnitve pogodbe izplača v dvojnem znesku, odstopnino pa v enojnem oziroma dogovorjenem znesku. Dvojno aro lahko zahteva le »nekriva« stranka, odstopnino pa plača katerakoli od strank, ki odstopi od pogodbe.
Obligacijski zakonik pogodbenim strankam omogoča kombinacijo obeh institutov, in sicer tako, da se pogodbeni stranki dogovorita o vplačilu are in možnosti odstopa od pogodbe še pred izpolnitvijo.
- člen OZ ureja aro kot odstopnino in omogoča odstop od pogodbe ter aro šteje kot odstopnino, tako da lahko vsaka stranka odstopi od pogodbe.
Kateri način zavarovanja vaše kupoprodajne pogodbe je bolj ustrezen, je odvisno od vas oziroma dogovora med vami in drugo pogodbeno stranjo. Vsekakor vam svetujemo, da se pred podpisom pogodbe posvetujete z odvetnikom glede utrditve obveznosti izpolnitve pogodbe ter izbire najugodnejšega zavarovanja vašega nakupa.
Pogosta vprašanja o ari:
Kazalo
Kakšna pa je razlika med aro in odstopnino?
Ara je, kot že omenjeno, zavarovalni instrument, s katerim si stranki zagotovita izpolnitev pogodbenih obveznosti. Na drugi strani se lahko pogodbeni stranki dogovorita tudi, da ima vsaka od njiju pravico odstopiti od pogodbe in pogodbenih obveznosti, če vnaprej plača odstopnino. V primeru plačila odstopnine druga stranka nima več pravice od prve zahtevati izpolnitve pogodbenih obveznosti. Pomembno je, da stranka ob odstopu poleg odstopnine poda tudi izjavo o odstopu. Stranki se v pogodbi lahko dogovorita, do kdaj imata možnost odstopa od pogodbe in do kdaj morata nasprotni stranki plačati odstopnino. Časovni okvir določita stranki sami, vendar najkasneje do tedaj, ko ena stranka že začne z izpolnjevanjem svojih pogodbenih obveznosti oziroma poteče rok za izpolnitev pogodbe.
Glavna razlika med aro in odstopnino je ta, da se v primeru neizpolnitve pogodbenih obveznosti plača dvojna ara, odstopnina pa se plača v enojnem znesku, ki je vnaprej dogovorjen. Poleg tega lahko aro zahteva le tista stranka, ki je izpolnila svoje pogodbene obveznosti, medtem ko lahko odstopnino na drugi strani vplača katerakoli izmed strank. Omeniti moramo, da lahko zakonsko stranki uporabita tudi kombinacijo obeh instrumentov. Dogovorita se torej tako za plačilo are kot tudi za možnost odstopa. To pa morata v dogovor vključiti pred potekom roka izpolnitve pogodbe.
Ara lahko velja tudi kot odstopnina. Če je v pogodbi o ari določeno, da lahko stranka odstopi od pogodbe, velja ara kot odstopnina. Če stranka, ki je dala aro, ne izpolni svojih obveznosti, druga stranka obdrži aro. Če pa stranka, ki aro prejme, ne izpolni svojih obveznosti, mora nasprotni stranki izplačati dvojno aro.
Kako ustrezno oblikovati pogodbo o ari?
Smiselno je, da je pogodba o ari sklenjena v pisni obliki. Pogodba o ari je lahko sestavni del glavne pogodbe, lahko pa je oblikovana samostojno. O tem se pogodbeni stranki odločita sami. Ključno je, da pogodba o ari ne vpliva na glavni del posla in na glavno pogodbo. Če je pogodba o ari sklenjena samostojno, velja, da ni potrebna overitev podpisa prodajalca na listini. Smiselnost are in pogodbe o ari se navadno pokaže šele tedaj, ko ena izmed strank ne izpolni svojih pogodbenih obveznosti. Zaradi tega svetujemo, da se stranki vnaprej dogovorita o vseh elementih in seveda podpišeta tudi pogodbo o ari.
Ali je podpis pogodbe o ari nujen za veljavnost glavne pogodbe?
Odgovor na zgornje vprašanje je seveda negativen. Določila glavne pogodbe so pravno zavezujoča za obe pogodbeni stranki v trenutku, ko se ti na pogodbo podpišeta. Kljub temu pa je smiselno, da se stranki tudi ustrezno zavarujeta in ščitita vsaka svoje interese. To najlažje storita tako, da del o ari vključita v glavno pogodbo ali pa oblikujeta samostojno pogodbo o ari. Na ta način obstaja večja verjetnost, da bosta obe pogodbeni stranki izpolnili dogovorjene obveznosti in posledično nobena stranka ne bo odškodovana.
Če potrebujete pravno pomoč pri oblikovanju pogodb o ari ali glavne pogodbe, se lahko obrnete na našega odvetnika za pogodbe, ki vam bo na podlagi znanja in dolgoletnih izkušenj pomagala ščititi interese in vam omogočila, da bo vaš pravni posel stekel gladko ter točno tako, kot boste želeli.
